$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ 土地使用权都计提？对比那些公司不是自家的高管，小王真的想做百年企业，年轻的优势之一是看得远。
今晚回顾下投资初心，最初买入新城，其实看中的是二三线城市的商业广场，很多人只看一线城市的商业广场，其实二三线才是高性价比。
（以下当做我胡言乱语）
一，新区的意义
绝大部分二三四线城市是自然发展的市区，主要基于河流聚集的城市，在90-10年间发展较好的二三四线城市开始出现新区，新区往往是老市区的延伸，地方不大，也开始有了第一代商业中心。
10年后，陆续出现更大规模的新区，这时候的新区往往是寻找品牌商业综合体打造中心点，再往外拓展。地方政府为了新区招商，不仅位置优越，还配套修路甚至轻轨站，围绕中心再开发。
而且，这时候的新区恐怕是大多数城市最后一块新区，人口已经不允许了。
二，真正的市中心。
一线城市高密度地区，商场个挨个的，人口中低密度区域，辐射范围也就直径5公里就会碰到下一个商场，竞争压力大，覆盖常住人口平均下来也就1万人（排除游客），这是有报告数据的。
万达，吾悦这种二三四线城市的综合体，拥有的是这个城市最后也是最大区域的中心商业广场，辐射区域至少10公里没有竞争（这是拍脑袋数据）有一部分20公里都没综合体（地图云考察，看了二十几家吾悦，就有十家是这样），配套开发的各种高密度的住宅，至少3公里内配套3-5万常住人口是有的（也是拍脑袋的数据）。
三，高成本的未来。
对吾悦来说，大部分商场几乎是送的，特别是前几年以后呢？没有了，不再有新的新区，周边也没有老破小需要拆迁，假如房产税之后，当地甚至主要收入也不是拍地了（不确定），人力成本与物料成本上涨，建安成本每年涨百分之十，是大概率的。
综上所述，我晚上高德地图云考察吾悦二十几家综合体（看位置是否位于新区中心，看到达交通方式，看周边小区名字搜楼盘信息，以百分之六十入住率推算人口，最后看空地多不多），完全符合以上标准的有15家。
很满意，等五一再花一天云考察剩下的。