周轴肘昼 的讨论

其实，扣掉所有物业销售收入，现金流也大概率是正的。只不过，我们投资它不太可能只要正的吧[捂脸]正向的促进因素有两个，一个是恒隆府和香港别墅的销售，一个是W66为首的大陆商业体租金上升，目前我是以中等偏悲观预估的；负向的因素除了经济长期不景气和利率降不下来以外，还有一个陈家人头脑发热，毕竟陈生已经两三个场合表达了自己短期内对市场中多个“小机会”的热衷[吐血]希望他指的仅是P66三期吧$恒隆地产(00101)$ $太古地产(01972)$ $嘉里建设(00683)$

你这算的细，除了25年恒隆府能否卖50个亿以及借贷利率能否到3.0%，别的都认同。只要大股东还是以股代息，现金流肯定没问题，就看是在24年还是25年到达借款峰值了。

我咋觉得陈家人表达出来的还是偏保守呢，新董事长不是说没有“稳赢”的项目了嘛，而且提到对重大投资项目正减慢步伐或需重新评估。只能说恒隆的价格够低，但因为偏红海的商业模式和下降的资产质量，多低的价格也很难说有足够的安全边界。我买恒隆还是在较低的仓位下赌一个不错的赔率，价格提升到股息率5%-6%的水平（12元以上）

陈家花钱都不记账的！这几年有点过于冲动了，不然也不会背550亿负债，我感觉还是得谨慎点看待，违约破产啥的可能性很低，但蚕食掉太多分红以外的现金流了

我昨天简单估了一下，按照五年后降到3.0%估计，感觉现金流问题不大

以前国内贷款占比有40%，由于20年开始美元贷款利率便宜，慢慢加大了美元贷款的比例。后面调整回人民币贷款后，预计能到3.5%吧。再低恐怕也很难了。重点还是绝对值，从以前200亿到如今的500亿，还是有些吓人的。这个需要商业办公楼、公寓和豪宅能多卖掉一些

CEO明确说未来五年不搞新项目了，所以别担心[大笑]

朋友你好，仔细看了一下你写的表格，想问一下为什么后面有息负债会增加到610亿？

借贷利率确实是个bug，没法预测，简单看了下高盛对2026年美联储的预测（3.1-3.2%），恒隆的总体利率略低于美联储利率，应该差不多。恒隆府我基本算上了无锡、昆明（君悦居）和武汉，无锡应该占大头，再补充一下香港的别墅卖个一两套，50亿应该能达到。顺便说一下，恒隆府劈里啪啦一通乱盖，卖不出去，真是让人心疼，还好沈阳的恒隆府都叫停了，不然也太亏了

啥时候说了？今年采访可是数次提到想要搞一些“小机会”，按照最近几个项目（昆明、武汉、杭州）的资金量，我怀疑只要是100亿以下都算小机会。。