主持人：房地产方面，今年已经出了很多政策了，包括首付比例都已经调低，但是房地产看起来，并没有出现比较大的反转。怎样才能让房地产市场好起来？
徐高：近期出台了好多需求面的刺激，包括认房不认贷等等这样的政策。但确实如你所说，地产市场到目前为止，也没有看到有一个明显恢复的迹象。比如说我们看30城市的，周度的地产销售面积，直到上个周，仍然是处在比去年，比过去三年同期更低的水平上。那这些需求面的刺激政策，怎么没有取到明显的效果？也不难理解，至少对我来讲。我认为当前房地产市场的主要的问题，就是出在开发商在融资紧缩政策之下，资金链过紧，所以导致他们信用风险很高，信用风险很高呢，就导致整个市场是陷入了一种恶性循环：
一方面呢，是开发商资金链紧，信用风险很高。另一方面呢，因为大家担心开发商的信用风险，银行其实不太敢给开发商提供贷款，有惜贷的情绪，居民也有惜购的情绪。而银行的惜贷和居民的惜购呢，反过来就使得开发商的融资变得更加紧张，信用风险更高。可见这是一个自我强化的恶性循环。在这种恶性循环之下，其实大家在乎的并不是说，你把房贷利率下调了一点点，或者说你把限购放松。大家担心的是，买了期房，你最后是不是能够交付？然后到现在为止，整个的房地产市场确实相当低迷，那么大家对房价未来的预期也会恶化。再加上地产是整个经济一个主要的增长引擎，地产失速也导致整个经济的增长乏力，导致大家对未来的收入预期也走低。所有这些因素加起来，导致现在房地产市场相当困难。
我想众多问题的核心，应该还是在地产商融资紧张，导致信用风险高企这个点上。所以在这种情况下，想有效的化解当前地产市场问题的政策，应该是在供给侧上琢磨。你要在供给侧首先提供融资，把开发商的信用风险给他压下来，然后才能使整个市场跳出当前恶性循环。很明显之前的这种需求面的刺激政策，它其实没有触及到房地产市场的主要矛盾。所以很自然的是需求刺激政策出来几个月之后，回头来看，效果也并不明显。
但是令人欣慰的是，最近又出台了更多的地产纾困政策。这些政策开始转向供给面，转向给开发商更多融资了。比如说这几个周提出了，银行要给我们地产开发商提供融资，“三个不低于”这样的要求。那么这样的政策，应该说是在向正确的方向迈出了一步，至于说这样的政策是不是足够，我想还需要再观察。前期需求面的刺激效果确实是不够，但是未来随着政策更多转向供给面，我觉得房地产市场，还是能够逐步改善。
主持人：那您能帮我们讲一下，解决房地产商的信用问题，是要增加供给吗？那如果说在居民的购房需求都不太积极的情况下，解决供给问题，怎么样来传导到整个房地产市场呢？
徐高：这个问题其实也是比较复杂的问题。首先我们确实在现在市场看到的是，整个地产市场的需求相当疲弱，如果我们看地产销售的面积，现在比2021年的高点，已经下跌了差不多50％了，所以这个需求很弱。
那么需求很弱的原因就比较重要，我并不认为这个需求弱，是因为所谓的人口老龄化。其实如果你研究过人口的数据，比如联合国的人口数据，它其实有非常全面的，全球各个国家的人口结构数据。你可以看一下，我也做了研究，无论是拿我们25岁到39岁，这个所谓的购房主力军的年龄段的人口数来看，或者以我们劳动年龄的人口数来看，你都会发现这些人口变化的数据，它不能够解释过去20年来，我们地产销售的数据。地产销售其实很难用人口结构变化来解释，我觉得这很容易理解，因为人口结构是一个长期缓慢、单向变化的一个变量。你用它来解释我们以季度、年度为单位，所看到的经济的周期起伏，那根本解释不了。不要觉得这个跟人口老龄化有关，没什么太大关系。
这次，就过去两年多的地产销售低迷，主要是对开发商信用风险的忧虑，抑制了居民的购房意愿。我觉得从一个数据可以非常清楚的看到这一点，这个数据就是，我们现房销售增速和期房销售增速，二者的对比。我们知道过去，三条红线出来之前，期房其实是我们商品房销售的主要方式，占到了我们整个新房销售的一半以上。而且在过去十多年，期房的销售增速，要么是跟现房销售增速持平，要么快于现房销售增速，没有过期房销售增速慢于现房销售增速。
但是2021年三条红线，对地产融资的紧缩政策出来之后，从2021年下半年开始，我们看到期房销售增速显著的滑落，最低滑到大概负的30％，但同期在2021年下半年到2022年上半年的时候，你会发现现房销售增速是不增不减到不减反增。最高的时候现房销售增速大概在10％到20％，这种情况以前从来没有发生过，所以很明显大家是不敢买期房，转而去买现房。为什么呢？担心期房交付不了。所以从这个数据的裂口，这两个指标的裂口，我觉得很说明，现在主要是居民对开发商的信心缺失，担心烂尾所以不敢买房。直到最近三个月你会发现，期房的销售面积增速为负的30％，同期最近三个月，现房销售增速是正的10％，二者之间差了40个百分点。所以不是居民没有购房需求，是居民不敢买期房。所以我们可以很明显的推断出来，现在市场低迷，就是因为现在开发商信用风险高企，地产市场陷入恶性循环，所以需求被抑制住了，不是需求没有了。
所以有一个例子很值得注意，今年一季度的地产市场，其实有一波非常明显的复苏，销售显著回升。为什么呢？是因为去年的11月，我们监管出台了修复地产融资的三支箭的政策，要求从银行贷款、债券和股票三方面去修复地产商融资，同时还提出了保交楼的政策。这些政策一度抑制了市场对于开发商信用风险的忧虑，所以被积压的需求就显著暴发出来。但是到了今年二季度情况就变化了，大家发现无论三支箭政策，还是保交楼政策，它解决不了整个行业的问题，它只能够惠及到有限的开发商。所以整个市场情绪重新下去，恶性循环重新出现，导致需求被抑制。所以从这个角度来看，我们应该知道需求不是不存在，而是被抑制住了。而且另一方面，如果看供给，你会发现因为这个融资紧缩政策，持续了两年多以来，整个供给侧其实已经显著的收缩了。
比如说这个新开工的面积，已经下降了一半多，现在虽然竣工面积还与2021年初持平。但是你要知道这个新开工面积，它终归是要向竣工面积去传导，如果没有新房开工，这边房子的在建面积修完之后，你会发现供给就跟不上了。所以按照现在这个格局走下去的话，这个被积压的需求一旦释放出来，恐怕我们所看到，这个地产市场的供需矛盾，就会很快的逆转，从现在的供过于求转到供不应求。尤其是在一二线城市，恐怕这个房价上涨压力会比较大。无论是从短期打破地产市场的恶性循环，让地产市场恢复正常，还是从中长期抑制房价上涨的压力来看，现在都应该在供给侧多做文章，要给开发商融资，消除地产市场现在弥漫的信用风险。同时要促进土地的增加供给，以及新房的增加供给，通过供给扩张来抑制未来可能出现的房价上涨的压力。这个才是现在解决房地产市场短期和中长期问题的根本所在。$创业板指(SZ399006)$ $沪深300(SH000300)$ $上证指数(SH000001)$
——转自【证券市场周刊】2023.12.13对徐高的采访