一、
香港政府刚在2月28日公布新一份财政预算案，宣布对香港住宅物业的逆周期措施全部“撤辣”。
有关措施主要是针对在投资香港住宅物业的投资者，非香港永久居民买家，两年内将住宅物业转手的业主进行增加特别税项，已经在预算案公布之时取消。此外，也同时取消申请人供款压力测试，并提升按揭成数上限。
根据中原城市领先指数显示，从2021年9月的189.61的高峰，到2024年1月146.81，香港楼市大概下滑了22%。显示楼价大概是返回至2016年12月的水平。
二、
在2021年9月的楼市高峰下来，伴随着的是负资产按揭贷款宗数增加。根据#香港金管局# 数据显示，负资产按揭贷款宗数从2021年第三季的3宗，增加至2023年第四季的25163宗。
负资产是指透过抵押保证而取得贷款的资产，其市值低于贷款余额。 这是由于物业价格下滑所导致，意味着如果借款人出售抵押物业后，由于出售金额少于贷款余额，金额不足与清还全额贷款，导致借款人需要额外带来自有资金填补差额。
香港负资产高峰期是在2003年第二季，中原领先指数为32.67，负资产按揭贷款宗数共有105697宗，涉及金额1650亿港元。2023年第四季中原领先指数为147.21,负资产按揭贷款宗数及金额则分别为25163宗与592亿港元。
三、
负资产现象通常是经济动力下跌而来，如遇上失业率上升，借款人加入失业大军，那就“屋漏兼逢连夜雨”。
面对这次住宅跌势，香港金管局马上向公众解释，指住宅按揭借款人如在贷款期间正常还款，一般银行不会因贷款出现负资产情况而要求补偿贷款差价或收回抵押物业。
但是，负资产、失业率都是经济过热，市场利率上升的后遗症。如小市民在楼价处于强弓之末时候入市，之后面对经济不景气，贷款利率上升的话，难免心情变得忐忑。小业主购房后，应储备等于家庭一年支出及还贷的备用金，以应对在供款期间因转换工作而产生的收入不确定性，减低断供或缩减生活开支的可能性。
这令我想起——以前每当记者问#李嘉诚# #买楼好时机的问题，他都只会说“如果是用来自住的话，随时买都可以，但要量力而为”。这真是话中有话。
四、
买房是一生中的最重大决定之一，这是无人质疑。
虽然很多人认为甲方——地产商富甲四方、行业王者，拥有得天独厚的财力、资讯、影响力，但其实地产商做得好时候就风生水起，做得不好则双鬼拍门。
最近$新鸿基地产(00016)$ 及$新世界发展(00017)$ 不约而同地指出会积极出售非核心业务，并加快预售正在建设中的住宅楼盘。新世界更指出准备在今年出售非核心资产，务求有60-80亿港元资金回笼。
相对于$长和(00001)$，在上周业绩发布中，其负债净额与总资本净额比率只有3%。李泽钜解释，这是集团在过去几年香港地价高峰期决断地没有购入地皮的结果。
从上述可见，地产商需要有穿越10年的视野及判断力，才可以有靠谱的部署。除了物业发展投入期超长（5年建设已经是最低消费），并且香港商业贷款绝大多数是以浮动利率计价，也许这次来得急又猛的加息浪潮，减弱了地产商的持货能力，在购买力下滑、利息支出快速上升的情况下，加速套现也许是权宜之计。
五、
最近香港发生一件实例，反映在无形之手运作之下，任何商业机构都会面对风险。
香港王新兴集团最近推出一个在九龙湾的住宅楼盘“泰峰”，是近7年半来香港市区最便宜的一手楼盘，每平方尺价格约1.48万干港元，价格较同区在2年半前另一一手楼盘的单价下跌超过三成。
地盘是重建项目，历时达15年，光是收购业权已经用了6年时间，花了近100亿港元。之后，因项目设计的高度限制问题，与城市规划委员会打官司，原本设计建造一栋220米高的住宅，结果只能建不高于140米，打了6折。
以每平方尺土地成本1万港元及建筑成本6000港元，还没算上15年以来的资金成本，现今售价1.48万港元，可以说是亏大本。
六、
过去十几年，香港流行一种说法叫“地产霸权”，是指香港地产商垄断香港经济，并操控香港经济发展，形成各个持份者都要向地产界妥协。
特别之处是，“地产霸权”一词是由作者潘慧娴命名的，她不是学者出身，而是地产业的老行专。潘氏曾担任新鸿基地产已故创办人郭得胜的私人助理，之后加盟嘉里建设，负责土地及物业估价与收购。以行内人身份说行内故事及潜规则，可信性十足。
潘氏指出，形成香港地产商的垄断局面，是由于回归前的港英政府推行的土地政策所造成。当时，港英政府订明每年卖地不多于50公顷，人为造成土地长期短缺，又在新界新市镇土地发出大量换地权益书，变相鼓励地产商囤积香港低价格农地然后申请更改土地用途，补回土地价格后便可摇身一变成为住宅土地。以上种种政策，导致楼市价格飞升。
而在千禧年后的2002年，香港政府又来一次供应缩紧，停止卖地，停建居屋。加上联系汇率之下，港元与美元汇率硬性挂钩，资产价格也被美元放水而不断走高，结果这波楼价运行了20年。
话说回来，地产成为霸权，还得需要政府给与的土地政策帮助。换一角度来看，政府是最大的地产商，并拥有最大权力调整当地产业结构及税收比例，更改土地转让及买卖规则。所以，像香港般来一波长达20年地产大牛市，政府的积极参与是功不可没的。
然而，政府也需要面对，连年不均衡的税收，税收过于依赖土地卖地收入，导致其他产业营养不良。此外，高地价高楼价引起的居民生活成本大幅上涨，居住人口及劳动人口未来趋势不明，引起的国际竞争力及地区可持续发展等问题。