2020-2030年,房地产投资最后的黄金十年(上篇)

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“ 2019年商品房销售规模再次刷新记录,销售金额达到惊人的16万亿,中国的房地产市场处于什么阶段,房地产公司还值得投资吗?”

2020月1月17日国家统计局最新发布的数据,2019年商品房销售面积17.16亿平方米,比上年下降0.1%;商品房销售额159725亿元,增长6.5%;商品房销售均价达到9308元/平方米,比去年增长了6.6%。商品房包括住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房等,但住宅是大头,比如2019年商品房销售面积17.16亿万平方米,其中住宅销售面积15亿万平方米,占比87.4%;商品房销售额15.98亿元,其中住宅销售额13.94亿元,占比87.2%,方便起见,后续数据统一按商品房口径。

房地产拐点论已经喊了快十年了,那么拐点来了吗,房地产企业还能不能投资?这里先给出我的结论:

1. 未来十年房地产行业仍然是好赛道

2. 中小房企加速离场,龙头企业强者恒强

3. 十年后,房地产将进入存量交易为主的市场

一、房地产市场之路

1998年7月3日国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。它的颁布,正式开启了以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。正式结束了近半个世纪的福利分房制度,开启房地产“市场化”,从此开始了房地产波浪壮阔的20年。

1) 全国商品房销售金额从1998年的2500亿到2019年的16万亿,规模整整扩大了64倍,年化增长22%,房地产市场是过去20年最赚钱的行业之一,我们只要看看每年的富豪榜有多少来自房地产行业便可以得出这个结论。

2)再来看房价的变化,全国商品房销售均价从1998年的2049元/㎡到2019年的9308元/㎡,销售单价增长了4.5倍,年化增长率为7.5%,这个数据可能和大多数人的直观印象不同,因为大家只看到一二线城市的房价高不可攀,其实很多3/4/5线城市房价依然很低,去年国庆我去甘肃青海自驾游,看到当地地级市的房价才三、四千每平米。

关于房价是否合理的问题,我们可以再看一组数据,世界银行的数据显示,1998年我国的人均GDP为828美元,而2019年我国人均GDP为10276美元,首次突破超过1万美元,从98年到19年人均GDP增长了12.4倍,年化增长12.7%,人均GDP的涨幅大于整体房价的涨幅。分地区来看,由于医疗资源、教育资源的稀缺性,公共设施和服务的现代化,人口的持续流入,一二线城市的房子其实是具有稀缺性的,个人认为一二线房价是基本合理的,而部分小城镇的房价由于人口净流出反而没有支撑点,所以个人认为:目前房价整体上是合理,个别城市存在泡沫。

房地产市场的增量需求主要来自以下几个方面:

1)城镇化率的增量,就是农民转化为城镇居民,需要在城镇里购置房产

2)人均居住面积的增量,这个也很好理解,人人都希望自己的房子越大越好

3) “旧改”和“棚改”,对城市中老破旧小区的拆迁、改建,变成有电梯、有物业、有停车位的新小区

4) 投资性需求,人们经济富裕之后就会考虑投资,而房产就是将自己的流动资产(现金)转化为固定资产的一种投资方式

由于中国的绝大多数房子都是最近20年新造的,第3种需求的量相对比较小,同时在“房住不炒”的政策下以及未来“房产税”长效机制的推出,第4类需求也会慢慢得到抑制,所以我们可以保守点计算,只看第1类和第2类的需求量有多少。

二、城镇化率

先看看目前的城镇化率,1949年末我国常住人口城镇化率只有10.6%,到2011年末常住人口城镇化率达到51.3%,工作和生活在城镇的人口比重超过了50%,而根据统计局最新发布的数据,2019年城镇常住人口84843万人,我国城镇化率为60.6%,可以说城镇化是过去20年房地产市场的主要推动力。

那么未来城镇化率最终会到多少?在描述城镇化中,有一条经验曲线,即诺瑟姆曲线。该曲线揭示这样一个现象,即在城镇化水平不到30%的初期阶段,城镇化增速缓慢;在城镇化水平介于30%-70%之间的中期阶段,城镇化增速加速;城镇化水平超过70%的后期阶段,城镇化增速缓慢,达到80%后一般就不再增加,目前主要发达国家的城镇化率基本都在70%-80%之间。中国的城镇化发展情况也和“诺瑟姆曲线”高度吻合。

国务院印发的《国家人口发展规划(2016—2030年)》提出了“常住人口城镇化率稳步提升,户籍人口城镇化率加快提高,主要城市群集聚人口能力增强”的目标,到2030年,中国常住人口城镇化率要达到70%,到2035年,人口城镇化率将达到75%,之后将趋于稳定。我们知道

城镇化率=城镇居民数量/总人口数量*100%

那么到2030年中国的总人口数量大概会是多少呢?《规划》同时提到,在2030前后年我国人口将达到峰值,总人口数量达到14.5亿人,其中60岁及以上老年人口占比25%,之后人口总量将下降,同时老龄化程度不断加剧。

据此,可以计算出2030年的城镇居民数量=总人口数量*城镇化率=14.5亿*70%=10.15亿,2019年末的城镇人口为8.48亿,意味着到2030年还会新增10.15-8.48=1.67亿的城镇居民。

三、改善性住房需求

人们总是追求更加美好的生活,中国自古就有“安居乐业”的说法,拥有一间属于自己的房子是可以说是国人的共同梦想,而且大家都希望自己的房子越宽敞越好,居住环境越来越好,那么我们现在住房情况怎么样呢?根据CEIC的数据,1978年我国城镇居民人均居住面积仅仅为6.7平方米,而到2017年末人均居住面积达到36.9平方米。

根据统计局最新的数据显示,2018年人均住房面积为39平方米,意味着一个三口之家的平均住房为117平方米,我国住房已从全民“蜗居时代”到基本“宜居时代”。

人均住房面积还会不会继续增长?我们先看看世界各国人均居住面积(这是前几年的数据,没找到最新的),如果按中国的人均居住面积为39平方米的最新数据,目前我国人均住房面积已经排到全球前5了。这里有两点需要注意,第一点是中国的城乡二元差异巨大以及未来人口会继续向一二三四线城市集中,未来会出现1-4线城市住房需求继续增长和5-18线城市的住房过剩的两极现象,第二点相对次要,就是国外统计数据为套内面积,我国统计的数据包括公摊面积。但总体上的结论不变:我国人均住房面积已经达到发达国家的水平,未来增长空间不大。

我们根据城镇化率和人均住房面积来做个推演,假设2030年人均住房面积为45平方米,则未来十年的住房面积需求总量:

8.48亿*(45-39)平方米+1.67亿*45平方米=126.03亿平方米

意味着未来的十年,每年仍然会有12.6亿平方米的住房面积需求,下图是1998年到2019年的商品房销售面积,过年22年全国累计商品房销售面积为195亿平方米,其中,2019年商品房销售面积为17.16亿平方米,同比上年下降了0.1%

不妨再做个推演,简单起见,假设未来十年商品房销售面积每年下降5%,商品房销售均价每年5%的温和上涨(和GDP增速差不多),则2020年-2030年的房地产销售金额、销售面积、销售均价情况会是这样的

未来十年总共将新增130.83亿平方米的商品房面积,和前面计算的住房面积需求量大体相当,而对应的销售金额基本保持在16万亿左右,现在我们可以得出一个基本的结论:未来十年房地产市场仍然可以保持在15-16万亿的销售规模。而十年后,商品房销售面积会降到10亿平方米以下,存量二手房面积将增长到300亿+平方米,同时我们的城镇化率达到70%,人均居住面积达到45平方米,房价上涨空间有限,基本上就到房地产行业的天花板,之后房地产市场将会进入存量交易为主(二手房交易),新增交易为辅(新房交易)。

上篇先写到这里,下篇我们来讲讲为什么未来十年是投资龙头房企的黄金十年。

利益相关:本人持有 $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$

@朱酒 @老柏树也有春天 @香草豆 @今日话题

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精彩评论

FansUnion02-16 15:52

希望真的还有黄金10年。给我个1000万市值的机会。

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薛定谔家的小猫05-17 17:00

吾书斋

总有刁民想洗掉朕05-17 16:53

写的挺好的,你公众号是哪个啊

薛定谔家的小猫04-24 13:10

下篇已经发到公众号上了

feifeimao04-24 08:52

期待下篇文章,已关注

股权投资23304-21 07:35

考虑每年百分之二的折旧了吗?