一、世联行主要观点

今年年初公司确定了“扩份额、促转型”的战略。截至今年第三季度，公司完成代理销售金额2058亿元，同比下滑6.79%，好于行业平均水平。此外，市占率上升至4.2%。其次，资管和金融服务收入占比快速上升，去年是7.38%，今年三季度末快速上升至16.92%。第三，公司今年首次有电商收入2050万元。

除以上内涵增长外，外延方面市场下滑为企业带来更大并购机会。公司收购一家厦门中介行——立丹行。该并购使得世联在厦门市占率达到30%以上。

此外，今年公司第三季度利润同比下滑21.99%。原因主要是成本上升1.4亿元，这主要是今年人工上涨很多，如去年收购安信行，增加了新员工；此外，金融和线上等新业务加大，带来部分研发投入。后期如果新业务规模扩大，单位人工绩效提升，公司毛利率将对应恢复。

二、世联行与投资者的交流

问：请问目前公司的P2P规模多大？目前央行加大银行信贷支持力度对公司的云贷业务有没有影响？

目前，世联行还没有进入成熟的P2P阶段。金融P2P发展基本存在三个阶段，即1）以自有资金为主，主要赚利息差和服务费；2）走规模化和资产证券化道路。目前公司自有资金占整个小贷业务的30%。未来应该是继续通过证券化加大资金规模，自有资金占比会减小。3）最后一阶段是P2P阶段。

对于P2P盈利模式主要也分三种，即1）通过平台赚利差、2）通过平台赚服务费、3）利差和服务费都赚。公司应该会立足第三种模式。从目前进展程度看，年内P2P平台测试版有望上线。

我们认为，中国银行业将来是专业化分工。公司的优势是对交易很了解，能够满足需求。现在放松限购和限贷，使得买房成为可能，从而增加了放贷的总量。市场各种放松实际上等同于增加客户基础，对公司属于利好。目前公司云贷资金基本占客户购房贷款的一成，所以对公司的业务是正面影响为主。

问：资产证券化下公司的收益和成本匹配吗？目前大量线下公司切断和搜房的业务，如何看待线上和线下业务线如何整合？

公司的资产证券化才进行了第一步，还没有实现出表。因此，利息收入还是公司的，所以收益和成本是匹配的。以后资产出表后，公司只收服务费，不承担风险，收费是按照过程来，因此收益和成本也是匹配的。

近期我们也关注到市场很多变化，如线下代理和线上平台等。这一系列的市场行为实质上说明，中介行作为中国房地产服务产业最终如何发展还没有结论。到底是线上重要、还是线下重要，目前仍存在很大的变化。

从事实发展情况看，行业现在有两个阵营，1）类似搜房这样的线上往线下走。我们可以看搜房、安居客等都也在努力培养自己的线下资源，力争与客户走得更近。2）类似链家和世联这样的公司，从线下往线上走。

对于市场未来究竟会走到哪一步，现在确实无法给出定论。从目前的实际情况看，线下服务重要性和优势依旧很大。目前公司推出的房联宝也在整合经纪人。这些行业新的发展趋势公司都在摸索中。公司有信心发展得更好。

问：公司做为房地产服务商，未来战略的路线图是什么？

总体上，公司2015年资管和金融业务将深化运营服务。第一，公司会建立自己的移动互联网，即房联宝。目前它有70个项目在上面做，年底会到150家。第二，金融业务上是云贷，现在做得不错。装修贷明年会出新版本。第三，二手房的资管业务上，公司会加大合作模式。对于二手房公司不会用传统方式进入。目前已经在努力的是通过介入物业改造咨询进入后期租赁服务。

问：公司三季度营收下滑，主要原因是？华中和西南地区为什么业绩不理想？公司以人力成本为主，且是刚性的，公司如何进行成本控制？

公司三季度营收下滑6.8%，主要是调控下部分项目不赚钱。公司在平衡收入和利润的关系。华中和西南地区业绩负增长，主要是公司收购的成都嘉联公司在成都市场压力比较大。

现在的成本内涵不同了，转型资管和金融后，公司的人手投入很大。还有电商投入都会有资产支出。这些是为未来做准备。

问：公司与搜房和房多多合作，会采取什么方式？

实际上，搜房模式已经在变化。我们认为，加大线上线下合作是有必要的。对于房地产服务而言，我们始终认为强调服务的东西难实现轻资产化。

问：公司的互联网O2O团队建设进展如何？央行探讨REITS，这个对中介服务公司有什么影响？

公司的人才主要通过两个来源，一是从知名互联网公司吸纳优秀的同事，例如来自腾讯。二是业务外包。目前与公司合作的小互联网公司很多。

REITS主要是税收问题需要解决，否则仍缺乏真实意义。因为商业出租回报率不高。公司也在与美国康纳尔大学合作研究REITs领域发展。MBS是更可行的方向，可以帮助银行资产出表。这个也取决于政策的放开。美国的房地美和房利美做MBS和CMBS很多。

问：P2P能加快出来吗？这个主要是自己开发还是收购别人的东西？公司比较过陆金所和LendingCLub的东西吗？

P2P是公司自己开发为主。房地产服务产业的P2P业务属新兴事物，整个行业都没有经验。P2P关键是资产端的风险。因此，公司将采用多对多的方式，即双方都是多个方向进行来控制风险。这样的模式程序开发是不一样的。所以东西也不能做的太快。

陆金所走高大上路线，担保都被平安担保赚走了。LendingCLub还没有上市，上市后各方面会比较清楚。