地产股报爆了个大雷吗？我该怎么办？
自由老木头 微信号 zylmttz
昨晚新城控股一季报显示：
一看季报，一季度收入增长-16.39%，利润增长-42%，扣非净利润更是增长-52.15%。
很多人看了季报后脑子嗡嗡作响”我的天啦，踩雷了”。
不是只绩优股吗？
不是超级成长股吗？
不是未来两年收入都已经确定了吗？
不是说去年卖了2千多亿吗？
怎么一季度业绩还能腰斩呢？
不是戏弄我吗？
因为被雪球大V吹得那么厉害，我才45块钱买的。
没到一个月已经让我亏损12.5%了。
XXX大V
被你害惨了。
我们来看看雪球上季报后的回复吧！
我是不是说的没错？有感觉惊天地泣鬼神的，有感觉新城是奇葩的，有感觉老王不厚道的，有感觉事出反常必有妖的，还有阴谋论的等等，太多了，我就不一一复制了。
实际上这里涉及了3个问题：
1.新城控股过去几年一季报的情况。
2.新城控股一季报与年报的关系。
3.地产股报表业绩怎么回事？
实际上我也是地产外行，只是懂得一点点皮毛，只是看得懂过大概，说错不要怪我，说对的要多鼓励。
第一点，我们先来看看新城控股过去几年一季度报表情况。
新城控股过去几年营业收入情况，过去几年营业收入，首先看到一季度营业收入占整个年度营业收入的比例非常低，这和房地产公司交房时间有关系，一般大部分都是最后一个季度交房，所以结算也就在最后一个季度。
我们看看，
15年一季度营业收入是14.66亿，年末营业收入是235.69亿，一季度营业收入占全年的6.2%；
16年一季度营业收入是11.45亿，年末营业收入是279.69亿，一季度营业收入占全年的4.1%；
17年一季度营业收入是20.37亿元，17年全年营业收入是405.26亿元，
17年一季度营业收入占全年的5%；
18年一季度营业收入是51.79亿，全年营业收入是541.33亿，18年一季度营业收入占全年的9.57%。
从营业收入来看，一季度的结算收入只占全年的百分之6%左右。有时候这个比例高一点达到9.57%，有时候这个比例低一点达到4.1%，也就是说结算比例相差可以有1.33倍。这样好理解了吧。
2019年一季度新城控股结算收入是43.2亿元，比2018年的51.79亿元减少了16.39%。看了历年的结算情况，你认为这个减少或者增加有意义吗？
我们可以看到16年一季度比15年少21.9%，结果年末的结算收入比15年多了18.67%，18年一季度比17年增加154.2%结果怎么样呢？18年末结算的收入也只比17年多了33.5%，你要根据一季度的收入来推算全年的话，那就是大错特错了。
我们再来看看营业利润情况，那差异就更大了。
我们看一下具体数据：这里的营业利润不是净利润，是没有扣除所得税的利润也没有扣除营业外收入和支出，对于归属于母公司股东净利润来说也没有扣除少数股东权益。
2015 2016 2017 2018 2019
一季度利润 0.81亿 -2.77亿 0.73亿 4.82亿 2.43亿
同比增长 -441% 126% 563.9% -45.57%
年营业利润 32.72亿 42.32亿 83.6亿 156.43亿 ?
同比增长 37.78% 29.33% 97.54% 87.13% ?
看到没有，营业利润的差距比营业收入更大，更不具有参考性，在16年一季度利润同步减少441%年末增加29.3%，2018年一季度同步增加563.9%，年末增加87.13%，一季度经常出现负的利润或者是基本上没有利润的情况，这对年末的利润有什么参考价值吗？你能通过一季度的利润推断全年情况吗？
完全没有！
$$
为什么一季报利润占比那么少？主要和地产公司交房的节律有关系的，一季度很少交房而大部分交房在四季度，交房了才结算，导致大部收入都在四季度，但每个季度都会有固定的成本。
这就和农民种庄稼一样了，春种秋收，你一年的劳动就靠秋天的收成，如果农民也来个季报，半年报和年报，你会看到除了收成的季节，基本上都是成本，利润都是负的。人家秋天才收获，你偏偏要春天看到利益，可能吗？理解规律就不会大惊小怪了。你到老农民家，问人家你们家春天怎么没收成？太失望了。
第三个问题：地产股报表业绩怎么回事呢？
地产股的报表业绩和实际每年的销售完全不一样，如果是增长快的公司，相差太大了，怎么回事呢？卖的房子都哪里去了呢？
这首先要理解地产公司的销售和结算规则。因为交楼才能确认营业收入。尽管房屋已经预售出去，确认了“合同销售额”，即每年用于房企排名的指标，开发商也已经收到首付及按揭全款，但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。
资产负债表上，销售回款增加现金，同时负债端增加“合同负债”，客户买的还没建成的房子还在资产端的“存货\在建工程”里。直到房子竣工交付给业主的那一刻，合同负债结转为营业收入，对应存货结转为销售成本，毛利兑现同时增加应缴税金及股东权益。实际上合同负债不是真正的负债，或者说是没有利息的负债。
顺便说一上交所对公司18年的年报问询函有一段是这样的：公司利息支出的资本化占比较高。年报显示，公司 2018 年资本化利息支出 为 88.50 亿元，同比增长 428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母 净利润的 94.58%和 84.36%，相较 2017 年的 77.45%和 27.75%有较大幅度上涨。请 公司补充披露：（1）资本化利息支出的会计处理依据；（2）相关会计处理与以前年 17 度相比有无重大变化，如有，请说明具体原因。
公司回答因为会计准则的变化，有53.6亿元实际上是合同负债的利息，这部分利息公司是不需要出的，大家都知道，客户交了首付款就开始还利息了，这部分利息实际上是购房人在付的，只是会计准则变化了，既然是负债那么利息也记在房地产公司而已。是18年的1182亿的合同负债需要客户需要支出的利息，在这里我们看到地产公司免费占用了多少钱？
与普通制造业预收款停只留几个月不同，房地产企业的客户预收款（合同负债）最长可能停留三年，平均大约一年半。
知道了吧，也就是我们今年结算的业绩实际上是前年卖的货。这样我们对于地产公司业绩只要关注过去卖了多少货，毛利率大概多少，净利润率大概多少，心中有个数就行了，管你是一季度结算还是年末结算，管你是今年结算还是明年结算。
地产投资者经常说的一句话，肉都在锅里，什么时候端到碗里来呢，其实不是最主要的。我们多关心锅里的肉是不是更多了，锅里肉的质量是不是好的。也就是关注销售情况，销售和地价的比，毛利率，净利润率，还有负债情况。
关于新城控股今年的业绩我不想预测，但我知道会大大高于18年。一般情况是17年销售收入的60%，18年销售的40%左右在乘以权益再乘以净利润率。再加上吾悦广场的利润，再加上吾悦广场的重估。这只是大概，不是绝对。
这里我不想讲新城控股的优点了。只是想解释一下，不要那么恐惧。投资是需要了解一点点行业规律的。
我懂得太少，还在不断的学习中。不要叫我老师，最多是师兄，当然我不是二师兄！写得不容易，把知道的事情都说了，对有些人来说一文不值，对有些人来说值一些钱。
本文只是分析一季报情况，不作为荐股依据，买卖股票盈亏自负。
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