| 发布于: | 雪球 | 回复：11 | 喜欢：8 |
不想再和别人争论滨江，这些人大都分这几类：1.持有融创服务、世茂服务这些已经暴雷的和滨江服务比估值；2.持有碧桂园服务、新城悦这类这类估值比滨江高想证明合理；3.曾经持有地产和物业造成大亏割肉清仓现在看空一切的；
城市服务也是要看城市有没有钱，一二线赖账当然比三四线概率要小得多，关联方售前、咨询一堆业务不给物业给谁，只要市场化定价就没有注水只说，以滨江为例，地产公司总共1100人，有些业务业务给物业做很正常，这么多年不融资为啥要注水，地产更需要资金。以滨江和金茂目前的体量都是发展初期，算这个占比没多大意义，物业面积50%增长，几年以后非业主利润占比就下来了。
你这么说我就抬抬杠了，首先我对比的绿城服务，这家物业没有爹并且发展比较成熟，它的非主业增值服务毛利率占比为25%，这个可以作为物业注水的参考。第二滨江服务估值不错不是因为物业优秀，而因为地产安全性比较高。第三我没有否认滨江服务的其它东西，只是说去掉注水估值会提高…
当然你觉得说不得一点滨江不好也可以[摊手]
母公司给的面积是物业的基本增长要素（当然也有坏处，物业会受地产暴雷影响），所以不叫注水…
第三方非主业增值服务应该也不算注水，属于物业的竞争力，但是大比例关联方非主业增值肯定属于注水。而且非主业增值服务无论是关联方还是第三方都属于一次性收入，可持续和确定性不如基础物业和主业增值…
应收账款和一二线强品牌关系不大，个人觉得还是和业务有关，基本物业应收很少，但是城市服务很多（即使绿城品牌力很强+城市能级高，但是一样应收大幅增长）
大部分的物业公司和地产公司背后都是同一个大股东，从金融杠杆安全性来看物业公司肯定更安全。所以背后的老板有意愿把地产公司的一些业务，比如售楼部的保洁安保装修设计之类给物业公司做。反正钱只是左口袋进入右口袋而已，资产安全性还变高了。所以只要母公司地产销售还在增长，非主业增值服务就可持续。绿城服务和绿城中国背后的大股东不是同一批人，利益不一致，想注水估计也得不到。
这个问题同银行股很像，很多人拼命算pe，觉得民生H、中信H低估，看不上pe高一些的招行与宁波银行，可这么多年来，市场一直就喜欢靠内生高质量增长的招行，差不多10年10倍了，而那些按计算器买民生中信的基本上是价值毁灭。我相信母公司爆雷的、躺平的、以及前期靠大量并购的物业股很难跑赢滨江。
最近才开始关注$融创服务(01516)$ 的呢？后续可能连环暴么？
啥叫注水？母公司给面积是不是注水？母公司的业务难道给别人做才叫不注水？非业主业务也有很多是第三方的，是企业竞争力的体现。应收款也是看区域的，这就是为什么我只关注一二线强势品牌企业的原因，应收款不是问题，应收款无法回收才会成为问题。