以70%的结婚率，70%初婚的自住房购买率，平均35岁初婚推算

1.90-97年出生还是有2000万以上的，90后年均2106万人，折合未来10年每年516万套，大概5亿-5.5亿平米的所谓刚需，以此外推，00后世代会降低到3.8亿-4.2亿/年；

2.约290亿住宅总建筑面积-约70亿小产权=220亿平米建筑面积，年折旧替换以1.5%计算，大概能提供3.3亿平米的替换需求（我自己有货（还是房龄不乐观的）要出，所以偏悲观假设，不考虑改善，中性考量、含改善的年替换率应该在2.0%-2.5%？）。

3.和23年的住宅竣工7.2亿，开工6.9亿是已经达到供需平衡了（考虑到实际的正在施工面积为5.9亿就更是如此，但也取决于各地二手房供应量/人口流入比值）。

4.（假设）20后世代年均900万以下，等于刚需降到2.2亿，等于现有20%以上供过于求……要么银行和C政挤出里面的融资成本和税收、对民让利（反正我不信），让户均建筑面积增加到120以上，不然住宅需求长期看是要持续萎缩的。

当然，20年后的事，不适合现在预测，如果（大多数、刚需阶层）通胀调整后的可支配收入能保持年化3%，全要素生产率能长期为正，那即使是劳动人口无可挽回20年后还是可期的，不然就……

PS：量是量、价是价，变成纯刚需和替换托盘，那就是纯消费品，无投资溢价，甚至开始普遍的计算折旧和现金流影响，二手房跟二手车一个下场。