大多数行业都有生命周期，大致可以分为五个阶段。
第一阶段是品类红利期，也叫草莽阶段。
草莽阶段的特点是品类市场需求刚兴起，供小于求，群雄并起，没有哪家更突出些，竞争并不怎么激烈，技术水平较低级，管理水平较粗放，规模都较小。
对于房地产行业，草莽阶段大概时间在1978-2003，也就是中国改革开放到国家全面启动住房货币化改革。主要特征是，房地产企业规模小，基本没有全国化布局的房企，房企主要在本城市投资；货地比高，建安成本是房地产成本的主要因素；土地获取方式多种多样，经营管理上主要靠企业主个人能力。在此期间，发生了两次较大房地产危机，一是1992年的海南房地产调控，二是1997年东南亚金融危机引起的房地产价格下跌。在此期间，行业规则和规范，如土地招拍挂规则、计价方式、物业管理也是逐步明确。在此期间，经济快速增长、居民收入快速增长、城镇化率快速上升。
第二阶段是龙头红利期，也叫春秋阶段。
春秋阶段的特点是有几个龙头企业显得强些，有大量小企业同时存在，技术、管理、规模都比以前有较大的提升，这几个龙头企业凭借上述优势，可以获得比其他企业更多的客户认可，竞争开始激烈起来，一些企业开始进行全国性的布局，这些龙头企业凭借管理、技术能比小企业获得更多的客户和利润。
对于房地产行业，春秋阶段大概时间在2003-2012，也就是国家全面实施货币化房地产政策到宏观经济增速换档时期。主要特征是，大型房企积极全国布局，最先布局的是直辖市和省会，然后是强地级市，行业集中度开始提升，出现了每年的房企排名；地价上升，地价占房地产成本越来越高，房地产金融开始萌芽；土地获取方式以招拍挂为主，企业经营管理主要靠职业经理人、标准化的全国复制、企业也开始研究和建立宏观经济与房地产市场的关系。在此期间，主要发生了两次市场下行，一是2008年次贷危机引起的房地产市场降温，二是2011年，以温州房地产市场腰斩为标志的市场下行。在此期间，一些房企开始走自己的特色发展之路，如有的将商业运营与住宅开发结合起来发挥优势，有的在产品上注重设计或绿色建筑；在此期间，大多数房企通过各种方式向上下游产业链延伸，提升生产和管理水平，向管理要效益。在此期间，仍然是经济快速增长、居民收入快速增长、城镇化率快速上升。
第三阶段是品牌红利期，也叫战国阶段。
行业集中度进一步提升，没有成长起来的大多数小企业都已经死亡，几个或十几个大企业的技术管理规模都达到较高的水平，品牌深入人心，客户选择更看重企业品牌，更多小企业死亡、也有几个大企业战略失误，沦为二流甚至轰然倒塌。
对于房地产行业，战国阶段大概时间在2012-现在，预计这一时间持续还将要1-5年。主要特征是，行业集中度进一步提升，大型房企深入到三四线城市，一些大型房企由于战略失误或其他原因，业绩不再增长或萎缩，也有一些小房企抓住了市场机会进行全国布局和上市，但也要知道，由于房地产行业的地域关系和细分市场关系，许多小企业也活得不错；在此期间，土地价格进一步抬升，地价在房地产中的成本比例越来越高，房地金融得到蓬勃发展；企业对战略的管理、对宏观市场的把握处于非常重要的位置，财务杠杆的运用对企业起到非常关键的作用；在此期间，已经发生了一次市场下行，2013-2014年房地产增速下滑。在此期间，市场规模已达到最高点，城镇化开始放缓，人均住房面积得到初步满足，市场投机需求和改善需求越来越高。
关于这一阶段的发展趋势，在这里要重点讲讲。本轮房地产的大牛市，如果放在2011-2014年，将会波动得很快，基本两年一个牛熊转换，但本轮牛市自2016年上涨以来，除2018和2019年下半年有小幅回调，其实并没有量价的大幅下跌，个人预计未来1年也会是平和趋缓。为什么？因为这一轮的上涨受到了前所未有的限价政策影响，它既降低了人们对房价上涨的预期，也减少了人们对房地产大幅下跌的预期，也就是说，熨平了原本在不限价时应有的波峰和波谷，同时拉长了这一个短周期的时长。2020年，随着货币政策进一步放松，房价将会保持稳定，投资需求逐步降温，刚性需求更加明显，这应该是一个大概率的情况。发生量价大幅下跌和库存大幅上升的概率较小，发生量价大幅上涨和库存大幅下降的概率也应该较小。建议密切关注量价指标、库存指标和房地产相关的金融政策的变化。
第四阶段是平台红利期，也叫寡头阶段。
行业里只剩下几个大企业和少数中小企业，行业规模已经到顶，大企业间除了竞争，也进行合作，更加注重凭借自身平台，往上下游发展，与金融行业融合。
对于房地产行业，个人认为，这一阶段主要特征是只剩下几个大型企业和一些特色的或地方的房企，行业规模逐渐萎缩，城镇化进程放缓，房地产与金融的融合中，金融开始更占主导地位，存量的商业物业经营开始占主导地位，房屋价格不再明显上涨，租售比上升。房地产市场的波动主要原因是金融市场的波动，而不是之前阶段的投资需求。这个阶段预计会持续很长时间。
第五个阶段是行业萎缩期，也叫夕阳阶段。
行业规模逐渐萎缩，企业经营困难，勉力维持，聪明的企业这时会变卖资产和品牌，及时转身，比如，IBM卖掉PC业务等。$$$
对于房地产行业，由于这个行业的坡很长，不敢再作猜测了。
尽管大多数行业都可以分为上述五个阶段，但要知道的是，每个行业所表现的生命周期五个阶段的持续时间长短、行业集中程度、竞争程度都会不同，有时一个阶段也会叠加其他阶段的特点。
很多人都知道“能力圈”这个词，最近我突然领悟到，我对这个词的理解是很肤浅的。就我所处的房地产行业，而且是房地产行业的投资部门，但我真的懂得这个行业吗？这是我的能力圈范围吗？当我自问这两个问题时，我冷汗直下，原来我对本人从事的行业也真的不是太懂，更何况其他行业。鉴于此，我在此写下几篇小文，记录我对行业的理解，既扩大自己的能力圈，也确定自己的能力圈。由于个人能力和时间有限，许多观点无法做到数据实证，只能希望是一个大致方向正确，欢迎大家交流！我希望通过多篇文章，讲述如何买房、如何买房地产股票，这是第一篇，是认知这个行业的基础。