地产公司，其实非常不简单，报表，传递的信息有限，更不能盲目以之为评价依据
1、利润，很多人迷信地产公司的利润，都是两年前的销售，现在交付才体现，这两年有大量的已售未结，已经锁定了未来两年的巨额利润。在单边上涨时期，这个说法没错。在今天，这个看法有害，最近几年，疯狂举牌拿下的土地，基本都是高价地，经过国家调控后，都是高位站岗，利润率很低甚至为负。未来两年的利润，很可能持续下滑，不排除某些企业，断崖式下跌。
另外，为了装点这两年的报表，满足三-条-红-线的要求，把结算项目进行了刻意安排，也做了利润安排，后两年的项目，其实利润含量更加堪忧。
2、净资产，很多人也迷信地产公司的净资产，没错，在地价、房价单边上行期，成本法记账的净资产，统统被低估了，可现在报表上的净资产，已经不是那个时候了，近两年获取的土地和形成的库存，按原值根本就卖不出去，必须进行减值，但是，绝大部分公司的绝大部分项目，都没有进行减值计提，这个净资产，可以说水分非常大。
3、长期股权投资，这个数，大家可以去看看，很多房企，这个数据都不小，这是大量的合作带来的，这些合作项目，大部分都不怎么赚钱，同时，还可能隐藏着巨大的表外负债。
4、负债，我们看到的表内负债，已经经过了重重美化，一来，是为了装点上市公司，维护股价和股东利益，二来，满足三-条-红-线，这个可是极其重要的，大家都懂。但是，请看第五条。
5、表外负债，地产企业，通过非并表企业，进行股权架构和合作框架的设计，可以产生大量的表外负债，这些负债，不能通过报表简单获取。表内，还有一些合作，事实上是明股实债，有保底承诺和回购义务，这也是一个潜在的内容。还有其他一些方式，我不是非常熟悉。
6、存货，现在的存货，存在几个问题，第一个是难卖，需要降价，降价后，懂的。第二，销售，按揭周期很长，当然，最近银行逐渐放开了按揭审批，周期有希望略微变短，但是政府强监管，使得资金不可用。
7、既然净资产不可信，负债不可信，那么总资产负债率、净资产负债率、流动负债、现金短债比，都不可信，并且基本都比报表要差很多，所以，才会出现，半年报还一片欢乐祥和，没过几天，突然之间债务违约。
一个背景：2000年之后的十几年中，经济周期上行，叠加快速城市化，出现了一个房地产黄金上行周期，地价、房价基本都是斜线上涨，几乎不会出现亏钱的公司和亏钱的项目，市场红利为一切埋单，土地和存货，就像老酒一样，基本不存在减值计提，全都是越放越值钱，地产企业的陈年土储越多，就意味着报表隐藏的利润越多。
这个时期，隐藏了风险，给大家造成了很多错误认知，以此为基础进行线性外推，会吃大亏的。