春节前后，围绕着房地产行业，花了大概2-3个月时间阅读了10多本书，重点推荐以下几本书：
1、霍华德·马克斯《周期 》。该书作者不用我说，大名鼎鼎的霍华德·马克斯，其著作《投资中最重要的事》早已成为价值投资者必读之书，书中也花了两章篇幅即第8章关注周期和第9章钟摆意识专门讲了周期，两本书中有不少内容有所重叠，建议看《周期 》时结合《投资中最重要的事》一起看。
2、周金涛《涛动周期论》。作者周金涛是长波经济周期（康德拉季耶夫周期）在中国的开拓者，被资本市场誉为“周期天王”。全书是作者此前发表的研究报告整理后的合集，比较好的展现了多经济周期嵌套理论、工业化增长理论和长波创新理论，特别是作者结合当下的经济金融发展状态，提出了切实有用的投资建议。
3、拉斯·特维德《逃不开的经济周期》。经济周期的五个主要驱动力：利息支付、资产价格、房地产建造、资本性支出、存货。作者提出房地产市场是周期之母，实际上是说房地产对周期影响是最大的。为什么影响最大呢？因为资产市场有财富效应，财富效应指资产市场市值波动导致的产出波动。实证研究表明，资产市场变动一个单位约导致产出同向变动4%个单位。房地产的市值最大，所以它的财富效应最大。每个资产市场都有财富效应，房地产市场是最大的，所以它的财富效应最大，因而说它是周期之母。
4、任泽平《房地产周期》。其专著《新周期：中国宏观经济理论与实战》、《房地产周期》《全球贸易摩擦与大国兴衰》均为超级畅销书。要知道许家印过去对房地产周期把握地非常准确，任泽平能被恒大的许家印看中，愿意花1500万请他，显然与他对宏观经济和房地产行业的深入研究分不开。所以任泽评这本有关房地产周期的书籍，对于想要投资房地产行业的投资者，应该好好读一读。
5、王石《大道当然》、《道路与梦想》。《道路与梦想》被誉为房地产行业必读的启蒙教材。
6、正合奇胜《价值投资经典案例之中国恒大》。该书作者就是雪球大V@正合奇胜天舒，（尽管该书重点谈的是中国恒大，而我认为地产股龙头非万科莫属，尤其是当下，更应该把风险控制放在首位，而万科就是房地产头部企业中最保守的企业。）该书非常系统地科普了很多房地产行业的基础知识。是一本不可多得的好书！
多年前，年化收益率10%-15%的固定收益产品随处可见，近年来，随着刚性兑付被逐渐打破，信托和私募债产品不再具有确定性回报，且收益率大幅下降，房地产投资回报率也在降低，这就促使长期配置类资金寻找新的出路。稳定性强、具有强竞争优势的公司股票最为受益，聪明钱会首先配置这些核心资产。无风险收益率的长期下降促使核心资产的估值中枢上移，这正是美股长期牛市形成的重要原因之一。自沪股通和深股通开通以来，外资逐渐布局A股核心资产。周期决定了财富，对于未来，随着流通中的货币增速放缓，房地产的增值机会将越来越弱。在经济增速下降、无风险收益率长期下降的背景下，股市的整体估值将得到抬升，分化也将非常明显。
指望指数整体上涨赚市场风险偏好提升的钱，在未来一段时间也将变得比较困难，只有精选行业、优选个股，才能在弱势震荡的市场中获取超额收益。
房地产行业尽管未来城镇化的空间已经不大了，但头部企业凭借自身融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备，完全可以通过提高市场占有率来缓解需求增速下滑的压力，未来5-10年大概率可以在现有的基础上获得稳定的发展，同时目前估值也相对合理偏低，值得配置。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$