温州未来城交付对雅戈尔年度业绩的影响
有雅迷 @finra @老余小鱼 关注到雅戈尔的温州未来城一号即将在本月交付。结合中报显示的未来城竣工时间，有较大概率未来城一号会有部分楼盘在今年年底前交付。房屋交付，售房款就可以结算了。未来城一号是个大项目，计划投资总额约80亿，用地面积88662.13平米，建筑面积400643.01平米（计容建筑面积359382.54平米），目前已经开盘了4期，最有可能交付结算的是一期，一期2020-12-02开盘，报备售价3.43万元，面积146342.47平方米，共计1578套，已售1406套，已售面积134000.96平方米。如果一期全部结算，可以增加营收约46亿，预期增加净利润约10亿。个人估计雅戈尔会分批结算，有可能今年结算约30亿，增加利润约6亿。这样全年地产板块的净利润在10亿元左右，加上服装板块约10亿元的利润，投资板块约25亿元的利润，合计全年净利润约45亿元。
总之，如果雅戈尔在年前结算温州未来城城一号，今年全年的利润及现金分红（预期10分5）会有较好保障。但雅迷们要非常重视的是地产板块的风险，虽然地产板块还有一些余粮（截止3季度的合同负债有120亿），两三年内（23-25年），可以期待地产板块每年贡献10-15亿的利润。但两三年后地产板块利润缺口如何填补？雅戈尔是否能在新模式下仍然赚到地产的钱？同时，在建及库存的楼盘是否能售罄也值得关注。新形势下地产基本失去了投资属性，销售的前景更多依赖刚需。总的来说，雅戈尔在建或库存楼盘的销售潜力还不错，例如明湖懿秋对应富裕群体的高端改善刚需（目前只剩余6套房了），上海星海云境和宁波江上云境对应中端首次购房刚需（对应在上海和宁波就业的流入人才，主体是大学或研究生毕业在上海或宁波就业的青年人），珠海的金湾宝龙对应经济型城市新进人口（从全国或周边到珠海打工的人群），温州的未来城一号对应的是优质教育刚需。除了明湖懿秋，其他楼盘各有一百到三百多的待售库存，这些库存是否能在两三年内消化掉对雅戈尔后面几年的业绩也会有明显影响。
上一次公告大股东增持进展的时候，大股东距离完成增持计划的下限只有300多万股，完成下限的时候需要再发公告，或许下周就能看到公告？如果大股东一直不增持，也许雅戈尔真能将6.3缺口给补了。补还是不补市场说了算，下周如果有6.56的价格我先买一点。