公司生意模式简单，核心地段商业物业持有收租。
价值核算逻辑为：账面净投资性资产+未来租金折现。
（说明：数据主要基于23H1，部分信息参考22AR，单位百万港元。）
估值方法1：自由现金流折现DCF
【金融资产（尚未考虑减值）】
账面现金及存款=37.0+6.7=43.7亿
债务证券及其他金融投资=0.9+9.0+19.3+3.5=32.7亿
联营及合营公司贷款=35.0亿
合营公司成本法下确认的股权投资价值（22AR）=3.5亿
【租金折现】
自营部分，过去6年自由现金流平均25亿/年，哪怕经历了2019年社会事件和此后3年的疫情，FCF仍然稳定在了20亿/年以上，23H1经营现金流10亿，预计全年差不多也能到20亿。按2%永续、10%折现给12.75倍=255~319亿，远低于按资本化率法下披露的967亿。
联营部分，未披露具体财技，但猜测类似于自营部分使用资本化率法进行估值，因此账面价值可能有水分并受到公允价值重估的影响，当前账面55.0亿，参照22AR披露的一项对内地项目的折现率假设为7.25%、永续增长率为4%，如调整至折现率10%、永续2%，账面价值约变动为55÷[(1+7.25%)/(7.25%-4%)]×[(1+2%)/(10%-2%)]=55÷33×12.75=21亿
【毛估资产价值合计】
43.7+32.7+35+3.5+255~319+21=391~455亿
【有息负债及少数股东权益】
2.1+10.5+47.3+245+5.1+28.5+102=441亿
【毛估股权价值】
不用资本化率估值，基本没价值？？用公司披露的资本化率估值的话，水分太大。
估值方法2：股息折现DDM
每年分红15亿，给10倍（10%折现、0%永续）=150亿
下一步思考的问题
出现了DDM估值比DCF估值高的情况？？@zion7