近几年，海外资产配置已经成为人们越来越关心的话题。在开启的大背景下，海外置业为国内高净值人群搭建了一座资产配置的桥梁。本着“鸡蛋不能放在一个篮子里”的原则，越来越多的高净值人群开始寻求全球资产配置方案以保证资金的安全。
今天小尾巴为大家带来一个客户的真实案例--如何在六年内成为“五国房东”。
背景
A女士从事能源方面的工作，今年47岁的她是两个孩子的妈妈，其中儿子在英国，女儿在加拿大上学。
开始尝试进行全球资产配置是在2011年伊始，与一般初期试水的置业者相比，她有一个更清晰的配置观念——做 “国际房东”。
起初A女士想要儿子从小就能接触到全英教育，得到英国传统文化的熏陶，所以想要在英国为儿子置办一套房产，这才开始接触海外置业。接触后发现，海外房产远没有想象中高昂的价格，相反的是，与国内房产同等条件下，还能享受到永久产权，非毛坯等条件。
在置业顾问的推荐下，A女士将300万英镑的预算拆分，先以全款在伦敦买下一套150万英镑的公寓，作为给儿子上学自用。既能满足儿子的自住需求，全款支付又能在英国当地积累下良好的信用纪录，证明了A女士有强大的还款能力。后来A女士用剩下的一半预算购置了四套伦敦远郊别墅，轻而易举的拿下了八成贷款。
置业分析：
巧妙的利用贷款杠杆成为拥有四套房产的“英国房东”给A女士带来了不错的月入租金，英国的房价涨幅也日趋显著：
据Hometrack发布房产报告显示，英国中部和北部的城市出现了小型房地产房价的快速增长，伦敦市场也迎来买方市场。
伦敦地区2007年2月－2018年2月房价增长对比情况
（来源：英房资讯）
2013年，A女士因工作原因去美国出差半个月，这次的机缘让A女士认识了一个新的地方——美国加州尔湾。
尔湾市位于加州橙县, 成立于1971年，占地约 170平方公里，总人口21万，其中将近36.5%的居民为亚裔。尔湾市是一个年轻的新兴的中型城市，成立时做了完整的城市规划，加州大学尔湾分校的校舍建筑也配合整个尔湾市而设计，环境优美、街道宽广、市容整齐、社区内绿树成荫，是由知名的尔湾公司精心规划出来的梦想城市。
温柔的加州阳光，雄厚的教育资源，理想的治安状况，庞大的人口净流入，让A女士看到了尔湾的潜力，于是她决定抛售手中的几套英国别墅，购置两套尔湾房产。
置业分析：
尔湾的实力的确没有让A女士失望。近几年，居住在美国洛杉矶尔湾地区的华人居住人口数量持续猛增，与此同时，华人开办的超市、书局、以及各种艺术类学校已经在尔湾安家，带来了更加舒适的居住环境，同时也带来了当地的高额房价：
（来源：北美楼行）
不得不说，成为了“美国房东”的A女士又成功了。现在的尔湾被誉为全美宜居城市之一和”加州的科技海岸“，吸引了无数置业者渴望的眼光。
2014年，A女士听闻加拿大温哥华的购房“热潮”，于是再次将目光投向了温哥华。
温哥华市是加拿大卑诗省（不列颠哥伦比亚省）的沿岸城市，是加拿大的工业中心之一。温哥华市区内居民接近60万，而大温哥华地区由20多个城市构成，人口则近230万，位居多伦多、蒙特利尔之后，是加拿大第三大城市群，是卑诗省以至加拿大西部前列的大都会区。
置业分析：
据大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）2016年底发布报告称，尽管房源供应紧张，在2016年12月份，所有类型的住宅物业成交数比2015年12月增长8.6%。
温哥华房价走势图，假设现在有一套独立房产，2006年价格约70万元，一路上涨到2016年的超过180万加元，上涨幅度将近250%。
（来源：搜狐财经）
看中了温哥华的市场前景，A女士决定在温哥华贷款购买五套期房，后期进行楼花转卖。
2016年8月，加拿大开始对外国买家征收15%的房地产税，10月份联邦政府更是收紧了住房抵押贷款规则。然而根据胡润百富发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》报告，温哥华仍然是中国人海外置业回报率最高的城市。
(胡润海外置业投资回报指数是，当地的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。)
（信息来源：胡润百富）
同年，在大都市生活久了的A女士开始寻求度假胜地，她看中的是距离北京飞行时间只有90分钟的济州岛。
济州岛是韩国最大的岛屿，是一座典型的火山岛，世界新七大自然奇观之一。海洋性气候的济州岛素有“韩国夏威夷”之称。美丽的济州岛不仅具有海岛独特的美丽风光，而且还继承了古耽罗王国特别的民俗文化。
A女士十分喜爱济州岛的环境气候，作为度假自用，她以400万人民币以内的预算在济州岛配置了一套带高尔夫球场的精品别墅。而据A女士说，短短一年时间，这套别墅价值已达到580万人民币。
置业分析：
济州岛在韩国人心中是类似于我们国家海南岛的旅游胜地，先是不久前数万游客滞留济州岛机场引发关注，接着韩国政府公布的去年房价数据更是让济州岛稳坐头条，济州岛地价房价涨幅之巨远超首尔，有韩媒戏称拥有休眠火山汉拿山的济州岛已经是“火山爆发”。
韩国鉴定院2016年1月3日发布的全国房价调查结果显示，2015年韩国住宅交易量预计达到120万套，是2006年(108万套)以来的最高值。 其中，济州房价涨幅最高，达到8.08%，涨幅是首尔(4.60%)和京畿道(4.47%)地区的近2倍。
（信息来源：搜狐）
2015年，A女士看中了马来西亚的发展前景，并以小额资金购置两套吉隆坡房产。
2016年，A女士出售了在温哥华的楼花，准备为在多伦多上学的女儿以她的名义置办一套别墅，一方面可以积累女儿在当地的信用纪录，同时也可以满足女儿的自住需求，另一方面可以将其他房间出租，女儿边上学边收租，一定程度上节省了不少的生活开支。
置业分析：
据CBC新闻网报道，根据加拿大按揭与房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)提供的数据，大多伦多地区(GTA)租房市场告急。2017年年秋天各类房屋的空置率仅1.1%，为16年来最低水平。
（来源：加拿大家园网）
此图总结出多伦多市第二季度公寓租赁总成交量为8553宗，租金方面，1房单位平均租金为$1,861，比去年同期上涨8.8%；2房单位平均租金为$2,331,租金比去年同期上涨8.7%；3房单位平均租金为$3,148,租金比去年同期上涨3.4%。
（信息来源：搜狐财经）
在租房市场如此火爆的多伦多，A女士利用资产置换，让女儿摇身成为了加拿大房东，实现了以房养学，上学收租两不误。
今年，A女士又在考虑欧洲的德国和葡萄牙的房产，除了分散风险、资产保值和子女教育等原因，A女士还有着自己的欧洲情怀。就像“国际房东”的心愿从英国开始，回归情怀，她希望在欧洲能找到自己理想的安居之所。
透过A女士的案例，可以看出多国置业无法做到一蹴而就，需要专业人士的全球资产配置分析和风险把控。多方联动，把握时机，从而实现个人资产的优化配置。