报告要点：
日本和韩国的历史经验对比：
日本在1990年代经历了房地产泡沫破裂，导致长期的经济停滞，这段历史被称为“失去的十年”。
韩国在1998年亚洲金融危机中也遭遇了房地产价格下跌和经济衰退，但随后通过一系列改革和政策调整，成功实现了经济的持续增长。
报告指出，中国目前的发展阶段与1998年的韩国更为相似，特别是在城镇化进程和人均GDP方面，因此韩国的经验对中国可能更具参考价值。
房地产需求透支的判断：
报告通过分析房地产投资占GDP的比例、土地供应制度、二手房市场成交增长和库存量等指标，得出结论认为中国目前的房地产需求并未透支。
需求透支通常会导致房价长期下跌和市场低迷，但报告认为中国的情况并非如此，因为中国的房地产市场受到独特的土地政策和供需关系的影响。
房地产市场的基本面分析：
报告强调，即使在没有房地产泡沫的情况下，经济基本面的恶化（如金融危机）也可能导致房地产市场承压。
通过分析韩国和其他受影响国家的经验，报告认为，适当的政策应对可以有效减轻负面影响，并有助于房地产市场的快速恢复。
中国房地产市场的独特性：
报告指出，中国的土地供应制度与其他国家不同，政府对土地市场的严格控制限制了供应的增加，这导致房价上涨时供应反应不足。
这种独特的市场结构意味着中国的房地产市场对价格信号的反应不如其他国家灵敏，从而影响了市场的供需平衡。
二手房市场的“以价换量”现象：
报告观察到，在中国房价调整期间，二手房市场成交量并未下降，反而出现了“以价换量”的现象，即房价下降带动了成交量的增加。
这一现象表明，中国房地产市场的基本面相对健康，需求并未透支，市场参与者对价格调整有较强的适应性和反应能力。
库存压力的评估：
报告对市场普遍关注的房地产库存问题进行了深入分析，指出实际的库存压力可能没有市场预期的那么严重。
通过对比施工面积、竣工面积和销售数据，报告认为，尽管在建房屋面积较大，但真正未售出的住宅面积可能远低于预期，且在过去十年中逐渐下降。
总结和展望：
未来中国房地产和宏观经济向何处去，或许我们已经有一个比较清楚的答案了。
第一，我们认为房地产需求是否被透支决定了未来是日本化还是韩国化，需求透支后需要很长的时间去消化，价格承压、需求不足的局面将持续较长时间，日本是一个典型样本。
第二，房地产市场完全正常的时候由于基本面的恶化，也会面临同样压力，1998 的韩国和 2009 的很多欧洲国家都是如此，但当逆风过去后，房地产市场会相对较快地修复。
第三，海外普遍的规律是房价上涨能驱动供应增加进而导致需求透支，中国独特的土地供应制度使得这样的机制并不存在。
第四，由于此前需求被透支，发生房地产泡沫破灭的国家都没有出现二手房“以价换量”，而是量价齐跌，这说明中国二手房市场相对健康，富有深度。
第五，无论是房企侧或者居民侧，存在超额库存和透支的担忧可能是多余的。我们可以比较有把握的认为，当下中国处于房地产市场的超调当中，更接近1998 的韩国而非 1991 的日本，但不能确定是否已经见底。新房和二手房销售的裂口说明存在一些非需求侧的问题，政策层对此也有认识。从倪虹的表态来看，“要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售”，易纲也提出“争取用三年时间过渡到以现房销售为主”。目前期房销售仍然占比超过七成，这样的过渡如何演化仍然值得密切关注。
此为报告精编节选，报告原文：
《国际宏观-未来中国房地产和经济向何处去：日本化还是韩国化-国投证券[束加沛]-20240413【44页】》
报告来源：【价值目录】