2023年12月14日，注定是A股黎明破晓前最黑暗的时刻。在经济工作会议之后，A股却出现午盘各大指数翻绿的绝望时刻。原本应该唱响经济，却不成想唱走了某位投资大佬。阴霾笼罩着所有投资人，极度压抑，请节哀！
原计划压抑下班的时刻，北京楼市一声巨响，炸掉了2019年以来的最重枷锁。正如这场大雪，带走所有的阴霾与尘埃。紧接着，上海楼市接棒鸣战鼓，至此北上深为代表的限购城市均正式结束了“房住不炒”的时代！
请注意，这是“房住不炒”时代的终结，并不意味着炒房时代的开始。商品房回归商品属性，而非投资属性。地产行业的五花大绑将彻底解除，将逐步进行正常行业的经营节奏，地产将不再是谈虎色变的敏感词。
大庸很坚定的认为，A股的底部正式确认！A股的调整足够充分，相关的利好政策连绵不绝，都数不清有多少个文件了，相关动员会议开了又开，国家队救了又救，但3000点总是走了又来。究其原因，就是悲观预期不曾得到扭转，大家都不觉得经济已经见底。如果你浏览微博、雪球的财经大V讨论，你会觉得天都快塌下来了。大庸昨天傍晚听了某知名首席经济学家的路演，极度压抑和悲观，一副死猪不怕开水烫的躺平，完全没有精神去唱响。这些都是社会的缩影，这三年的股市阴霾，叠加疫情，让人对未来失去了期待。
为什么旗帜鲜明的唱响并没有得到共鸣？反而全线转跌？答案无非是如今陷入深渊却又与国民经济息息相关的地产行业未等来预期中的拯救，更迟迟无法实现自救。是的，不是行业没有发展机会，是行业没有办法自求。地产公司无法融资，正常融资体系如股市、债市、信贷都将其拒之门外，绝大多数投资机构都将地产股票、地产债列入禁投池。好比绿巨人，不断失血，却又被铁链捆绑，那么围观者都会被传染对生命的恐惧。
会议首次去掉了“房住不炒”，也明确提到地产正常融资，但却无人信，因为没有看到具体的松绑政策，这就是口号和行动的区别。当大家觉得已是底部的时候，政策并未出现转向，那么无疑会自我怀疑，是不是还未到底部？那么3000点永远无法真正迈过去！
北京的特殊性无需多言，一线城市的限购，北京是最严的，从落户源头开始，层层管制，基本上房价在2019年的高点之后便一路平稳下跌。房价也随之被深圳、上海超越，同样被超越的是城市吸引力。2019年后的刚需，大部分转移到了上海和深圳，2019年前的刚需被冻结，极难实现改善。5年，一个买房资格周期，积累的不仅是刚需，还有改善需求。在原有的政策下，认房又认贷，如果你卖掉房子，你只能贷款20%，还不能再使用公积金贷款，商贷利率还要上调，如果加上普宅的总价限制，再加上装修费、中介费，这个账算下来，你折腾那个劲干嘛，你啥也改善不了。
但是，你如果再做客户画像，你会发现，这些被困住的刚需，基本上都是当年生育高峰的80后！他们大多数在上一轮2015年楼市上车，刚需在北京安家，成家立业，生儿育女。如今，他们的孩子又是生育高峰。这几年，出台政策鼓励生二胎，领命的还是这些苦难的80后！一边夫妻双方上班供房贷，一边父母过来接送孩子上学，原来二人世界的刚需，完全承载不了一个新家庭的不断壮大！你看看理想这些新势力的MPV卖得有多好就知道了。这就是北京楼市压抑五年的换房需求，你让80后生了孩子，却束缚了他们换房，然后还降薪，这样的生活谁还能有期待！
可这又和股市有什么关系呢？答案是，信心与预期！
一个“房住不炒”时代有多轰轰烈烈，那么结束就会有多么的艰难。如果再难的政策转向都可以得到纠正，那么信心的重建就在路上。如果无差别限购转为抑制炒房，鼓励正常需求，那么地产融资就有人信了。如果地产融资恢复，那么千千万万的地产链条上的人就不会失业了，员工保住工作了。如果地产止住了血，那么与地产债等相关理财、信托就不再暴雷了，投资者不用血本无归了。那么悲观的阴霾就会散去，未来的预期又会得到改善。预期一旦形成，股市的整体估值中枢将得到提升，所有的利好政策都会被认可。
那么问题又来了，今天的北京上海楼市解绑政策，真的有用吗？中产不是降薪，提前进入低欲望阶段了吗？哪还有钱买房？
新政是恢复商品房的商品属性，而不是投资属性。房价不会迎来暴涨，但是将止住暴跌，楼市将恢复正常流动性。楼市之前的压抑观望局面造成了经济的死结，特别是换房链条的死结。一旦流动性枯竭，所有的价格都是崩塌式的下降，并将造成连锁反应。但所有死结的解开，都不是刺激，而是松绑。
第一步，二套降首付松绑挂牌量。9月“认房不认贷”的推出，只迎来了不到半个月的小阳春，很快迎来了更加惨淡的成交和更加残酷的暴跌。因为刺激产生的改善需求，导致二手房挂牌量的数倍激增，供需严重失衡下，价格暴跌，却无成交。当下降趋势一旦确立，买方处于观望态势，导致北京大部分挂牌二手房无人看房。换房链条上，刚需持币观望，改善卖不掉已有刚需房就不会去下定金买房，往上一环套一环。这次降低二套首付至40-50%，同时调整普宅认定，那么部分改善可以直接买二套，从而减少挂牌量。
家人们，50%与80%的区别足以满足正常的改善，再低的二套首付带来的更多是你还不起的双份月供。
第二步，让刚需上车，激活换房链条。降低首套首付，扩宽刚需范围；降低房贷利率，减小刚需现金流压力；延长房贷年限，降低月供压力，满足更多刚需；改变普宅认定，降低交易成本，增加贷款额度。这一套组合拳，一句话，解除了限购以来后续增加的所有限制与束缚，让刚需轻装上阵！
第三步，合理引导需求。城六区和非城六区的差异化政策，一方面可以引导刚需来化解大城市病，另一方面也会让城六区的二手房更具价值，让非城六区的二手房更具性价比，满足不同纠结人群的需求。有比较才会有需求，加之马上春节来临，家人团聚，北京楼市将会是北漂家庭的话题中心，只要有了话题，需求便会随之产生。
下了十八层地狱的地产行业都将迎来曙光，你说还有什么不唱响的理由？最坚固的碉堡已经被炸掉，战鼓响起，让我们迎接A股的曙光！ @今日话题 @紫金陈 @胡锡进 @月风_投资笔记 @青春的泥沼 @星辰大海的边界