回复@Mario: 再看看香港、新加坡、大陆上市的reits，估值也比分开卖资产要打折几成的。
亚洲reits之王$领展房产基金(00823)$ 才什么估值？人家业绩也一直很好，年年派息的。
境内上市的reits，cap rate也是比整售高一些。
原始发行人虽然卖掉了一些股权，但资产控制权还握在手里。外部股东并没买到资产权利，只买到被动分红权，连换管理人都做不到（参考$春泉产业信托(01426)$ ），价格显然不可能达到完整产权那样。//@Mario:回复@宛平南路毛主任:股权在法律和实操上都劣于产权。我参与过不少官司，首选要钱，次选要产权。股权很靠后的，排前面的东西抢完了，才会不得不要股权。哪怕是承租权都比股权的控制力强。
这还是100%股权的情况。小股权没有任何控制力，只有被动分红权，价值更低一些。