爱建长盈精英-佳兆业上海金融中心项目点评

投资要点：

1、项目本身除了运营预测太过乐观以外（第一年的办公招租能达到30%就不错了），商业逻辑比较符合实际。佳兆业集团2010年净利润就达到36亿啦，2018年仍然只有27亿，净资产每股2块升到3.58元，负债率也从62%升到了84%，说明公司大量资金资源沉淀到了土地储备，自持物业，影响了净利润增长。

2、那个地方租金能到8块不错了，10块到不了，现在上海高档办公楼出租招商挺难的，空置率高。那个位置在世纪公园边上，靠近嘉里城广场，巨杉资产就在那儿，网上租金7块。

3、关于退出方式，如果没有经营贷接盘，开发商给拖死了，所以爱建信托经营贷接盘的逻辑是成立的。这个银行做的比较成熟了。

4、我把佳兆业2010年、2018年年报里面一些数据做了对照，蛮有意思的。本来我想它负债增长了12倍，它的投资物业和土地储备应该是大幅增长吧。数据显示，投资物业面积是增长了20倍左右，但是收入没增长，土地储备增长了才20%。利润为何这8年多不涨，数据显示盈利都给财务成本和土地上涨吃掉了。结论是地产商都是给银行和政府打工，万一遇到个风吹草动的，这么高的杠杆率还特别容易破产。