国新办于7月14日举行新闻发布会，中国人民银行副行长刘国强，中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘，中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍2023年上半年金融统计数据情况，并答记者问。融360数字科技研究院整理了与房地产金融市场相关内容。
一、个人住房信贷方面
6月个人住房贷款利率为4.11%
上半年，发放个人住房贷款总额同比多5164亿元。上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。
但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。
关于提前还款，支持和鼓励用新发放贷款置换存量贷款
尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
关于提前还款，因为利率关系的问题，提前还款增加幅度比较大，持续时间也比较长。虽然投放保持较大增长，但提前还款也在增加。大家如果只关注余额的变化，感觉信贷支持力度好像不够大，但我们分析判断当前形势还要关注数字结构。
对于提前还款，刚才我也提到了，99%的房贷是选择浮动利率机制，就是以贷款市场报价利率为基准，签合同的时候选择一个加点，根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。作为基准的贷款市场报价利率，我们每次都公布一个报价，有时候会上行，有时候会下行。去年以来，实际上累计下行了45个基点，相应的，根据合同约定，贷款利率也自动下来0.45个百分点，但是那个加点还是不变，所以大家都反映，早几年的贷款利率跟新发放的比高了很多，原因就在这儿。提前还款的原因也不是单方面的，还有理财收益率等其他因素的影响，理财打破了刚兑，去年年底甚至有一些破净的现象，大家觉得不合算，所以做了一些资产配置调整。刚才也提到了，存款是增加的，尤其是定期存款增加比较多，每个居民家庭都会权衡，选择提前还款的量还比较大。尽管信贷投放保持了更大力度的支持，但反映在余额上还相对比较少。
二、房地产开发信贷方面
上半年房地产开发贷款累计新增4200多亿元
邹澜表示，今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。下一步，中国人民银行将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。
房地产业中长期贷款增速持续上升。6月末，房地产业中长期贷款增长7.1%，比上月末和上年同期分别高0.2和8.5个百分点，增速已是连续11个月上升。上半年房地产业新增中长期贷款6287亿元，同比多增4590亿元。
房地产开发贷款主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去，开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发贷款的情况较为普遍。去年以来，因为非金融负债收紧，开发贷款需求明显增加，商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。
大家都知道，部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张，对应形成了高额负债。从负债来源结构看，近7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比大约为31%，其中银行贷款占比又不到一半。
从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款，由于按照现行法律规定，会优先保障购房群众利益，这部分贷款可能面临一定风险，但占总量的比重非常低、风险可控。房地产开发贷款余额13万亿元左右，其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元，还款有保障。开发企业承贷的大约是6-7万亿元，因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。
2021年下半年以来，金融部门按照党中央、国务院部署，配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。
一是加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。
二是稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。
三是推动行业转型发展，人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。
将因城施策 更好地支持刚性和改善性住房需求
今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。
下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
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