长安一啸 的讨论

只要新城的规模不断扩张，报表反映的净利润就不会这么高。

讨论很热烈[大笑]

我认为6%的费用率是合理的，可以参考万科17年利润表。注意财务费用全部计入营业成本了（不管是不是资本化）。新城从区域房企高速增长为千亿房企，17年的费用率超高，我认为不是经常态，民企的基因不会差于这几年的万科。事实上我一直以来都只是毛估估，若不是为了测算极端情况下的安全边际，就不会这么掰开来计算。毛估估就更低估了。

几个意见，第一，房地产公司的费用不一定计入当期损益，也可以资本化，最高的费用资本化比例可以达到70%，所以，对利润的影响很有限。第二，一个地产项目，净利能达到15%，已经是非常优质的项目了，一个公司，上百个项目，平均利润率19%，我难以想象。万科平均利润率应该不到10%。有些数要靠常理推测一下。模糊的准确远比精确的错误重要。

新城的测算没有用前期结算的地价计算的，销售均价和土地成本都是17年数据。至于对比中引用的万科都是年报和公告中披露的数据，可以查证。

你很认真。
但是，我不用看财报，新城的销售净利是达不到19%的。费用虽然提前，但前期结算的地价和成本也低。万科地价到8000？这个数是不可思议的，按万科目前的售价，是要赔钱的。

很简单，你看一下万科，平均土储成本，平均售价和平均利润率，就知道你算的帐多么不切实际了。当然，新城你也可以看看净利润率有多少？

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