$华润置地(01109)$ 华润置地，央企，老牌地产公司，采用住宅开发出售、商业地产租赁双轮驱动的发展模式。在商业地产方面，运营能力出色，06年以来，通过不断扩张点位及提升租金，这一块业务的营收从8亿提升到80亿（2019财年预估），13年10倍。目前，公司已开业35个商业地产项目，出租率全部达到90%，租金普遍年均增速超过10%，储备项目8个。按DCF模型，取15%的期初增长率，7%的期末增长率，商业地产板块估值2000亿。住宅开发方面，央企受到负债率的控制，发展比较稳健，没有赶上过去三年棚改的大扩张时期，与融创、碧桂园的高周转模式有差距，这一块2019中期利润约90亿，按6倍pe保守计算，估值1100亿。目前公司总市值2500亿，估值9倍，处于历史估值20%的水位，低估。

个人选股，喜欢选好赛道好生意。商业地产稳定收租，行业整体的成长性应该接近或略高于社零的增速，算不上特别好的赛道。好生意的核心是企业拥有定价权，华润做商业地产较早，是行业龙头，在选址、招商方面有较强的竞争力，算是拥有一部分的定价权。

投资的本质是追求绝佳的风险收益比，华润在商业地方方面有较强的确定性和尚可的成长性，结合现时的股价，不算特别好的机会吧，现在介入，未来的主要持股收益可能还是要寄希望于公司估值的提升。