| 发布于: | 雪球 | 回复：24 | 喜欢：16 |
预售本质上是一种融资，债权人是购房者，是最容易受害的，通常没有对企业财务状况的判断能力，出事了也没有财力物力追讨只能静坐，交房质量也难保证。房企融资有很多办法，从普通住户这里融资是不应该的。所谓预售促进发展是因为占了购房者的便宜，相当于一两年无息贷款。但是房企无限增加杠杆，出问题是迟早的，挪用预售款是必然的，偷工减料也是必然的，监管是不可能密不透风的，发展和风险应该权衡。
发明于香港的预售制被人骂的很惨，但我认为恰恰相反，总体来说预售制是一项天才的发明和创造。预售制对于我们过去这么多年的房地产发展和经济发展可以说有非常大的贡献。由于地产商可以通过卖楼花，拿回大部分买地建楼资金，所以他可以用较少的钱撬动一个项目，同样的钱可以建更多的楼出来，本来建一栋楼的钱可以现在通过预售制建两栋楼，可以创造两栋楼的GDP就业和税收，给市场上提供两栋楼的供给，给社会上创造两栋楼的钢精水泥建材家具家电家装需求。。。。一栋楼的资金成本让两栋楼分摊了，所以也有利于地产商降低建房成本，降低市场房价。。。在资本匮乏的年代，可以更快的速度以少量的资本给社会供给大量住房。。。近半个世纪以来，国人比较好的解决住房问题，也就是实行预售制的这二十多年。。。之所以出现一些问题，是因为，有些地方做的过了，预售后的钱没有任何监管，被随意挪用，只要预售完了把每平米盖房子的钱留够，这就是一个非常好的制度。。。不能看到有工地停工，有楼房烂尾了就泼脏水连小孩一起泼了。。。过去二十多年，相比预售制带来的巨大成就，它带来的问题几乎不值得一提。。。
风险是买房者承担，对应的盈利是开发商享受，当然是对开发商和国家最好的政策，同时也是对老柏幸最差的政策，任何事都有两面
没有预售制，房子这么好卖，利润这么高，那就会成美国模式。类似普洛斯，房地产公司小股操盘，引入基金，也不缺钱。只要允许银行发房地产理财产品就行了。
所以现在各地的地方政府终于意识到了风险，来真正的监管了。
其实地产公司当地的项目都是有限责任公司，独立法人，凭什么可以挪用公司资金调拨给他的股东使用呢？法律来讲破产了，股东需要承担责任吗？只是原来不合理的现象现在矫正而已，当然他们没现金流了，拆东墙补西墙的游戏不能玩了，结果造成了严重金融危机的趋势，现在只有真服来救他们了，只是救完他们的股东都出清了。
现在是各个地方城投来买地，但地方z也是债务滚滚，坚持不了多久，还是要能销售出去，形成现金流，然而地方z还想维持高地价，不让降价。都是一副不就老子死给你看到嘴脸。
国企收购资产，将来肯定也是些优质地段的资产，不好地段的城投不得不拿来消化，虽然是成本的8折、7折，但这些垃圾资产本来就是人为创造出的过度需求，在城镇化不将持续的未来，打多少折都无法形成现金流。
中国金融系统将最终成为买单者，用下一个10或20年逐步消化。