地产这两天行情很high，不少朋友来问柴柴是发生了什么，未来怎么看。
柴柴回复说：自信点，地产难道不是早就该涨了？
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从8月份到现在，地产股行情上蹿下跳，情绪忽上忽下，资金进进出出，3季度末公募基金主动持仓虽然有一些边际的回升，但是依旧有更多的人来问，到底应该看多长。其实行情演绎到当前时点，虽然波动性有一些在预期之外，但基本面的整体逻辑没有发生变化，短期政策博弈+长期集中度提升逻辑反而更加清晰。
短期政策放松逻辑：基本面和政策面的博弈方向已经很清晰了，我认为就四个要点：1）放松地产是必然的；2）放松的力度必然是强力的；3）但强力不等于大开大合，这也是供给侧改革的应有之义，所以松动的工具一定是非一刀切的、分层的；4）时点上大概为12月统一思想，一季度开始有政策落地。意思不大无需赘述。
柴柴认为，短期逻辑没啥可多说的了，过往周期都是这个逻辑，反而当前这个时点描绘好一个长期图景可能对于引导市场预期是非常关键的。长期逻辑，即我们说的行业出清、内卷结束、格局改善带动的集中度提升，大家仿佛有方向性的认识，已经有不少大V反复提出地产和白酒的类比，大家看似也对这个逻辑有接受度，但实际上还是有更多的质疑和嘲讽，那么不妨对长期图景的几个关键问题讨论，看看大家到底在担心什么。
1、长期玩家有谁？未来行业竞争格局如何？
1）并非“国企进民企退”，而是“稳健进激进退”，只是在这个天然有加杠杆动力的商业模式下，国央企的自律性（概率）远胜于民企。选取2020年前50强房企，其权益销售额的市占率达到了45%，这其中能够存活下来的不足一半（有已经进了太平间的、有在ICU插着管的、有已经伤筋动骨在急诊室等床位的、还有没钱治病自己打算退场的），活下来的企业以龙头国企、央企、地方型国企、稳健型民企为主。
2）三道红线没有失效，看地产应当明白，没有任何一个静态的指标可以衡量企业的安全性，只看三道红线是刻舟求剑，不看三道红线是一叶障目，关键的永远是资产的质量和经营的底色、以及现金流的持续性。
3）城投拿地有可能，但是地拿了还是会给房企开发或者合作开发，城投平台的债务管理能力更差，不可能把他养大成为新的风险，另外应当知道人民群众的美好生活需求包括居住需求，不是为了住城投盖的保障房。城投是地产的“镜像”，不否认有稳健型的城投有希望留在这个市场上，但不会是未来的主力。
4）长效机制到底是什么，柴柴经过思考后想出了一个很有禅意的答案，长效机制就是“不需要任何调控政策就能达到调控效果的一套体系”，在这种环境下行业回归正常的营商环境、行业的收益率回归合理水平的过程中会把高成本资金洗出去，留在场上的都是资金成本低的、会算账的有管理红利的房企，与此同时房企和政策有基本的默契，不相互在拍地过程中内卷。房地产越来越偏公用事业性质，成为政府的代建平台，而为了达到这个目标，需要给这个行业“牌照”和“入场券”，资金实力、开发资质、预售条件、拿地门槛，层层叠叠都可以把不合意的玩家洗出去。
2、长期需求怎么走？短期巨大的供给缺口会出现吗？
1）行业销售中枢会缓慢下降但不会出现断崖下跌，存量住房更新需求、城镇化率提升需求、家庭裂生需求，这些都是有共识的。还认为房价和销售都会断崖式暴跌的朋友建议不要玩地产股。
2）短期不会出现巨大的供给缺口，因为供给原本就是错配的。这里多展开几句讲讲。
一线城市的供不应求态势是不会因房企出清改变的（20个人抢10碗饭变成15个人抢10碗饭）；二线城市或许短期有少量的缺口，也可以通过其他房企迅速补上，若短期出现供不应求，继续通过五限政策调节即可（20个人抢10碗饭变成9个人抢10碗饭，其中一个人多吃1碗即可）；但弱二线、三四线城市那些本就差的、去化不掉的地方是不需要补供应的，反而会自然变成市场化的去库存的过程。大家可以想想，除了个别特别作死的房企外，大多数出险房企都是土储质量堪忧的。原来的问题是市场供应在一二线不足而三四线过剩，客观滋生了三四线开发商以类似“庞氏骗局”的方式做地产开发业务，不停拿地、预售来滚动本就不值得那么高的房价，在透支完地方的韭菜后，就开始不得不砍价去库存，导致亏损、现金流断裂、最后无法交付、跑路烂尾。某种程度上弱地方政府的融资本身就是基于土地的庞氏骗局，所以必然会有预售资金不管、各种操作都很不规范、一起参与到这个游戏中来的结果，最后就是政府、开发商和购房者三输的格局。问题房企恰恰是只能拿到差城市、差地块，资产底色不足才会导致去化问题，短期会存在一些供需错配带来的混乱，但不会是大的问题。以上过程是不会影响到集中度提升的逻辑的。
3、行业ROE会提升吗？
短期（2-3年维度）还是会有压力：结算利润率筑底中，企稳还需要至少两年；预售资金监管趋严，短期趋势其实是希望周转放慢一些；杠杆率则是全行业下降的过程中。
长期（行业出清之后）：内卷结束，利润率回升到合理水平；预售资金监管回归正常，周转回归正常；高杠杆玩家出清后，低杠杆玩家可以缓缓加一点杠杆上去。ROE底线应该在10%+，中枢在15%。
4、估值提升的核心驱动力是什么？
集中度是表象，行业出清、商业模式和营商环境优化是本质，房地产开发不是一个极差的生意模式，原则上，低ROIC的行业确实往往意味着商业模式系统性的问题或行业竞争格局过差。但房地产的优势在于这个行业没有海外巨头参与竞争，经济对其依赖度高，未来仍旧是一个能做且必须要有人做的生意。而行业出清带动的ROIC的修复，其逻辑指向的是行业资本回报率的提升带来的现金流折现价值上升，带动估值的修复。
所以没啥多说的，以上的逻辑如果都接受的话，地产值不值得买，买谁，一目了然。
欢迎交流探讨。