房地产投资的注意事项（转自人淡若菊）
对房地产，包含股权投资和企业经营投资的一些看法。以下个人看法，可能有很多错误。
第一，雪球或者主流媒体对整个房地产行业的土地情况解读非常不准确，有必要进行纠正。现在房地产行业有很多大V出口便是2017年加杠杆拿地的都是踏错步伐的。这是很不准确的。本轮房地产行业土地出现问题的多出现在2016年和2017年。其中2016年的那批地王套的最深。具体来说2016年3月到2016年10月1日前核心城市的土地大部分是鸡肋，有一些高周转企业甚至现在都无法开盘，比较危险的区域主要集中在上海，武汉，厦门，合肥，郑州，天津等核心城市。在这段时间核心城市拿地较多的会吃亏。而2016年10月后到2017年的地王主要集中在二线城市，在这段时间内二线城市拿地较多的项目利润可能会低一些，不过这些二线城市的土地危害稍微要小一些，不过这段时间广州这一一线城市土地开始偏热。并购市场和招牌挂市场行情相似。
第二，关于旧改和城市产业地产。其中旧改周期以深圳为例大概为70个月，城市产业地产周期可能更长。并且旧改难度越来越大，深圳早期返还给原业的三七已经变成部分项目倒三七。也就是返还原业主的部分项目已经占到总面积的百分之70，相信未来会出现二八甚至一九的情况，一些旧改企业应该已经有了解题的方法。比如如果做旧改高周转等等，深圳别人平均70个月是否有企业尝试30个月？这里说起来比较麻烦。另外大量的旧改和产业新城的每年可转换货值其实是不多的，随着难度的加大，旧改这行业如果不走高周转路线，未来难度会越来越大。一些万亿货值的旧改企业，每年能转化的货值也只有几十万方的可售货值。产业新城也是如此，可以参考旧改。
第三，商业地产投资在部分房地产企业又抬头。在本轮房地产之前，我曾经说过商业地产对资金的沉淀最终会吸干现金流，而且一旦投资过剩，租金有下跌风险且会出现空置。前几天配朋友看了深圳的写字楼，因为供给过多，价格已经下降。随着未来工改工和旧改商业的放量可能深圳商业地产还会受到压力。高周转企业，如果不能顶住诱惑，介入过多商业地产，未来可能增速会放缓。
第四，房地产的投资主线一直都是增长，我应该是第一个在雪球提出龙头集中这个概念的人。但是去年8月份我就和朋友非公开说过，集中最快的不是前几名，增长最快的是11到30名之间的那几家，这些企业如果有能从11到30名进入前10的就是未来股价能跑赢行业的房地产企业。但是如果投资，我个人建议选择高质量的增长，这样才可以有持续性。
第五，如何分别高周转企业，和企业土地和售价的关系。前几天参加某房地产企业路演，这家企业的董事长整体非常接地气，整体亲和力强，非常适合目前的定位。期间有一个朋友一直问你们楼面价格2000多，售价12000，为什么只能做出百分之10的净利润率。其实是这样的，这家企业的整体楼面确实是2000多，但是很多都是平均的，很多大盘低楼面项目拉低了平均楼面，但是在销售的时候这些盘贡献的销售比例却不是整体楼面比例，实际销售项目的楼面是远远高于2000的，所以结算的项目楼面可能平均高达3000或者4000以上。那么如何区别高周转企业呢？还是从货值看，现在很多企业拿地到首次开盘需要6个月，部分长一些。很多企业拿地到清盘只需要18个月。我们选择平均拿地到清盘36个月，也就是三年。那么如果一家企业的货值有1万亿，年销售低于3300亿，那么这家企业的土地储备可能出现一些问题。比如大盘难周转，比如土地被套住，有部分可能是难去化。
第六，目前核心区域的土地价格比较高。在这种条件下，只有一些品牌溢价比较高的企业能在这些城市发展，未来发展商的净利润会下降，当早期低成本土地消耗干净，利润会常态化下降。而核心区域的招牌挂，如果没什么品牌溢价，很多企业是无法在这些区域生存的。一些品牌能力弱的企业，会慢慢丧失在核心区域经营发展能力，只能依靠合作活下去。因此投资应该尽量选择品牌溢价强的房地产企业。但是也需要注意部分房地产企业虽然品牌溢价强，但是跑冒滴漏严重，关联方经常侵占上市公司利益，比如某上市公司只有百分之5的物业管理股权，却一直把自己开发的物业给关联方控制的公司管理，其实自己随便成立一个桃花源物业，玫瑰园物业就可以了。这种企业需要注意一些。可以肯定的是，品牌溢价差的企业，在当前条件下经营核心城市通过招牌挂获取土地基本上无利可图，只有一些品牌强的未来可以生存。
第七，最近私下问商业地产的朋友比较多，雪球最近就好几个问soho中国的。商业地产看租售比，也就是评估价格和租金比例。soho的租金其实和国贸相差不了多少，国贸的负债只有几十亿，但是soho是百亿并且丽泽商务区项目和古北项目还需要继续砸钱，净资产如果从租金的角度其实比国贸，北辰差很多。
其实还有很多，并非以上几点，以上也是随便说说，不一定正确。说这些，是因为大部分投资者长篇大论都是来源于公司路演或者投关交流资料，最多就是楼盘调研，很难有真实的逻辑，概括，总结，对比。我大概接近两年没公开说房地产行业，但是私下聊天最多的还是房地产行业。这些年，雪球成长了很多房地产行业大v，但是已经放弃了早些年的价值分析和逻辑推演，调研项目和展现路演较多。我出来说说，可能会得罪人，有错误的地方，还请包含。




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