开始之前，先写一点题外话：
这篇文章，以及这篇文章里提到的书，写于/看于今年2月。
每年2-4月，是我最忙的时候，因为大量的公司出年报、要分析，所以当时这篇文章写好后，就被搁下了、没有发表。
我之所以要交代这个背景，是因为在2月到如今的6月间，房地产市场发生了很多事情。
别的不说，单单大量房企的财报难看（比如万科），就是巨大的信息冲击，还有这几个月房地产市场的持续低迷，恐怕已经是历史性的。
现在，你们看看自己的手机顶端，这个XX号的名字，叫：villike的财务自由笔记，这个名字意味着：
这是我的笔记，而笔记是不可能完全正确的，但笔记的珍贵之处，就是它是真实的。
为了确保真实性，我并不准备对这篇写于2月的文章，作任何基于当下信息的修正，让你们看到一个真实的、努力走在财务自由路上的人，当时的所思所想。
看完以上这些，你们可能以为我当时写了很多“蠢话”，我也有点怕。
所以，为了在出丑前做到心里有底，我认真看了一遍，但并没有发现特别差劲的判断。
悄悄说一句，就这一点，我还挺自豪的，以下是文章正文。
去年年底，有朋友邀请我去线下讲投资相关的内容，在现场，遇到了不少雪球上“久闻其名，未曾见面”的球友。
其中就有@朱酒 朱酒先生，也有一位出版社的同事，回来后，出版社同事给我寄了一本朱酒先生的书《看透地产股》，这篇文章，就是我对这本书的阅读感受。
以下加粗字部分为原书摘录，未加粗字部分是我的阅读感受。
一场马拉松比赛，最难的不是跑35公里后体力透支带来的艰难，而是跑15公里后身体得到完全磨合时的兴奋，这个时候很多人很容易不自觉地提升自己的配速，或者是被周边选手的节奏带快。失去节奏，就意味着失去控制，这对顺利完赛简直就是一场灾难。
我还在上学的时候，就喜欢跑步，记得大一那会儿，经常早上起来，先去操场上跑几圈。
后来参加工作了，也喜欢晚上绕着小区附近跑几公里。
再后来我搬到如今的住处，跑步可以到海边，就更喜欢跑步这个事情了。
应该说，我的很多思考（也包括投资），都是在跑步过程中完成的。
最早的时候，我跑个3公里，就觉得自己很不错了，如今，我经常晚上跑5公里，而且通常周末要跑个10公里，感觉这一周才完整了。
当然，我离跑几十公里的马拉松，还有很大距离，而且我其实也不是很想去那样挑战身体极限，但在跑步过程中的思考，我还是有很多感触的。
我经常跑着跑着，突然想到“人生和投资一样，都是一场马拉松”这句话，也不知道是哪里来的，确实，这两者之间有很多相通的地方，比如：
结局没什么意义，但过程让人“感触良多”；
一开始的时候，我们都是血气方刚、热血澎湃，幻想自己能如何如何，可总会被一次次打击；
慢慢地，我们会意识到：重要的是过程中自己的感受，而不是那种“赢”的结局；
更进一步，我们会发现，跑得快有时候不难，难的是控制自己的速度，告诉自己“最好的还在后面”；
最终，我们都会明白：投资和人生都一样，留有余地、收放自如，才是最好的状态。
一腔热血、拼命奔跑、甚至丢掉自己的节奏，都会让你疲惫不堪，至少会让你过得一点都不快乐。
这样的情况下，结局自然不会好，就算结局好了，过程不快乐，这场“马拉松”，我们跑它的意义何在？
基金的命根子是业绩和排名，如果某一年业绩不佳还好，但要是连续两年跑输市场或者同行，基金经理的饭碗就难保了。各大基金很少雪中送炭，一般都要等到股票走到右侧，形成明显趋势才会入场。而一旦股票遇到阶段性困难，他们会跑得比谁都快。
在网上经常看到类似的说法：
某某公司肯定不行了，你看基金都在卖出。
这种话看起来逻辑清晰，毕竟基金经理拥有的资源——不管是研究资源、还是人脉资源——都比我们多多了，他们都卖，难道还有错？
但理性想想，不难理解：
基金经理只是普通人，而趋利避害是人的天性，他们的薪酬是投资人给的，如果投资人不高兴，转身走了，他们拿什么生活？
之前有人找过我，想让我做私募基金，这也是我当时选择不做的原因：
拿我自己的钱去投资，股价下跌，我可以理性看待、耐心等待。
但如果我拿的是别人的钱，不要说是不认识的投资者，就是我这个公众号的读者，能有几个人真的能耐住性子？
所以，不要把基金经理神化，不管是谁，关于投资的观点都只能参考、不能盲从。
这是作为投资者，最重要的一道关，如果过不了，真的，不要自己做投资了。
近几年，一方面是前期高周转的开发模式出现了很多问题，对越来越注重品牌形象的头部房企来说，直接影响了自己的声誉。另一方面，随着调控的深入，土地和资金的获取难度越来越大，房企发展的整体增速已经明显下降，高周转的需求也就没那么迫切了。
这几年，我们经常会看到这样的新闻：
某知名房企开发的楼盘，出现重大安全事故，或者房屋质量出现重大问题。
房地产这个生意，最早靠囤地，后来不让囤地了，就开始“快周转”，说得直白点，就是“生产”快一点。
而快起来以后，安全、质量上，难免会受到影响，这就是摘录中所说的问题。
最早的快周转模式，是万科有名的5986，后来才有了恒大、碧桂园等的跟进，但细心的投资者会发现，万科已经几年没有提过“快周转”了。
从ROE的三个因素来看，三道红线在限制权益乘数，周转速度慢下来，控制了总资产周转率，而越来越高的地价和被限制的房价，则限制了净利润率。
在这种背景下，房企的高下，会越来越明显，策略也会完全不同，2021年就已经初现端倪，有些房企大幅降价，有些则保持坚挺。
这种时候，从容的房企会有更多的空间，而原来只会1-2种武器的房企，势必会面临巨大的考验。
（房企）有些看起来很美的利润表，实际上就是个陷阱。结利的滞后性导致了毛利润与成本之间的错配……前期毛利润不多，但后期开发量较少降低了费用，净利润率一样会高；反过来前期的毛利润多，但后期新开项目集中，导致费用大增，报表上的净利润就会明显减少。
刚开始接触房地产企业的时候，大多数投资者并没有理解，地产公司的利润表，和大多数企业的利润表，是有本质不同的。
不同在于：地产企业的利润表中，存在着诸多的错配——时间上的错配。
房企卖掉的房子，体现为“销售收入”，这些销售收入，要等到1-2年后，房子交付给购房者，才能体现为“营业收入”，也就是利润表里的收入。
相应的营业成本，也是一样，但不同于销售收入的是，后者基本是固定的——多少钱卖的房子，就算多少收入，前者则由于各种成本随着时间的变化，会有一定的变动。
但至少，营收和营业成本这两者，还在时间上是相互匹配的——虽然已经在报表上“滞后”了1-2年。
而毛利润与费用，则在时间上是完全不匹配的——费用是当年的，而不是1-2年前的——这就造成了利润表的失真。
对地产企业而言，如今毛利率25%以上都算很不错的，而上述三种费用，占营收比可以达到10%以上。
这就意味着，房企当年的费用控制和投资意图，会极大地影响当年利润表情况。
上述内容，是投资地产股必须了解的，还有一个事情，不知道各位有没有想过：
算ROE的时候，我们是用净利润除以净资产，现在，我们知道房企的净利润在一定程度上，反映的是几年前的情况。
那么，举例来说，在算2018年的ROE时，是否也应该用之前——2016年左右——的净资产呢？
毕竟，虽然净利润是在2018年出现在报表上，但公司用来创造这些净利润的，可不就是2016年的净资产——而非2018年的净资产吗？
以上说的是ROE的分母，再看分子。
如果把费用错配因素考虑在内——通常随着规模变大，费用会变多——那2016年的净利润（呈现在2018年的报表上），实际上应该更多。
不知道有没有把读者们绕晕，当然，这里面年限的错配，不是这么简单直接，费用也不能这样简单划归某一年份。
但总归来说，地产企业的报表，是实实在在的失真，优秀公司的实际经营情况，可能比报表更好。
地产公司除了报表上写得明明白白的负债额度外，还有很多种隐性负债。最常见的就是明股实债，看起来是少数股东，实质上就是债权人。主流房企的权益比例大致在70%左右，剩下的30%中有多少是债主，看报表肯定是看不出来的。
作为投资人来说，天然的劣势就是容易想当然——这也不能怪我们，毕竟我们只能相信自己看到的，否则就是纯妄想了，而了解业内信息，正是业内人士所特有的优势。
对于本书作者而言，我想他是见过不少摘录中所说情况的，如今作者点破这层纸，我们就能想象到那个场景了：
明股实债，为了让报表好看，债权被包装成了股权。
理论上来讲，少数股东权益都可能是真实的债务，只是有多少是真的“权益”、有多少是“明股实债”，局外人就不可能知道了。
由此可以推测，地产企业看起来激进的管理层，恐怕只会比看到的更激进，多少隐藏的债务在背后，可能会超出我们的想象。
（想想如今的恒大和融创吧。）
比如，除了这种“明股实债”，作者还还书中，告诉了我们一种常见的“隐藏债务”的做法。
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