高端物业管理也许是门不错的生意

去年看房期间，到某个小区后被那里的常驻楼管给惊艳到了，后来听中介说是滨江物业的，以高品质服务为核心。后来也聊了些有的没的，至少在这位中介看来确实是物业管理中很不错的。

再到今年初公公提过一嘴滨江服务后，才发现原来就是当时留下比较深刻的印象的那个物业，于是就果断加入了自选。最近正好得闲翻了翻23年的年报，这一翻就有点爱不释手的感觉了。

话不多说，先来看看23年末，这家公司长什么样？

简易资产负债表（2023）

超轻资产、几乎没有有息负债、大量的应付和预收导致账上大量的现金和存款、应收比例可控（约20%营收）

上一次见到这么“豪”的资产负债表，好像还是白酒吧？

盈利能力几何

滨江主要提供三种服务：（1）物业管理服务：对住宅及非住宅物业公共区域提供安保、保洁、园艺、维护、维修及配套服务；（2）非业主增值服务：主要为物业开发商提供增值服务，包括交付前服务、咨询服务及社区空间服务；（3）业主增值服务：包括社区增值服务、室内装修服务及物业代理服务

本来是打算把各个业务的情况都画一下，可惜有点懒了，直接看整体ROE和分红率吧。

可以看到19年上市以来，分红率保持在70%左右，ROE也迅速恢复到了30%的水平。

未来增长几何

我们以占营收大头的物业管理服务为例，滨江每年会披露合同管理面积和在管建筑面积。在管建筑面积好理解，就是目前在管理、在收物业费的这部分。合同管理面积指的是当下已经签署的所有物业管理合同建筑面积之和，包括在管的部分。并且从历年披露情况来看，提前终止的合同是极少数。那这个合同管理面积对这项业务的未来业绩指引的可靠性就大大增强了，有没有点茅台基酒产量的意思？

可以看到，基本上两年后的在管面积就会达到当时的合同管理面积。因此基于23年的数据，可以大致推测25年的在管建筑面积约为82200千平方米（约增长50%）。

当然，预测这块的业绩还需要另一个变量——平均物业管理费。

可以看到整体平均物业管理费近三年有所下降，不排除是因为管理规模扩大后被稀释所致，后续趋势还需跟踪。即便如此，看百分比来说近三年也就每年下降1%左右。相比于在管面积的提升来说就显得不是特别重要了。

以上是物业管理服务的未来情况，保守来看近两年年华20%的增长是看得到的。另外两个业务近两年也颇具亮点，这里就先不展开了。

风险几何

除去那些没什么意义的说辞，我认为真正的风险主要有两个：1）无法按时按量获取新合同，2）老合同提前终止或不再续约。而这两个最终都落在滨江物业这个高品质的服务能否一以贯之地持续下去、对同业继续保持竞争优势。

当然，另一个不能忽视的点是滨江物业的项目来源大头是滨江集团。可以看到公司近年来似乎也有意识地不再披露该数据。乐观来看，滨江集团的占比已经从2017年的近80%降低到2020年的65%左右，如果延续这个趋势，目前的占比情况应该比较良好才是。

小结

总的来说，目前没有看到明显的问题。对于当下的估值姑且认为比较合理（股息率7+%，PE 9.6），因此我也只是建了一份观察仓。

以上内容主要都来自于招股书及历年年报，如有错漏还请指出，多谢

$滨江服务(03316)$ $滨江集团(SZ002244)$