呃, 张欣女士的英语真的很值得我学习...老潘为何每年都只去记者业绩会, 不来咱们分析师业绩会呢? 怕我们问问题太专业?
以前刚做这行时就想见见那些名人, 后来发现这都是浮云...自己没这身价硬去高攀也是徒然, 根本生活在两个世界里。
第一部分 业绩概览
• 业绩摘要 （唐正茂女士）
2016年全国经济增速放缓，办公楼供应比较疲软。北京上海仍是中国出租率最高需求最强的地方，而且租金比较平稳，但空置率略有提高。 而SOHO 中国的所有物业都在北京上海的优越地段，其传统办公出租业务在2016年仍取得优越的成绩。财务方面也有一定的改善。
o 2016年租金收入同比上升44%
达到15.11亿人民币，同比上升44%。下半年租金收入环比上涨16%。
自2012年中期公布商业转型之后在一直持续强劲的增长，现在较4年前已有十倍的增长。
未来出租业务进入稳定发展阶段，主要有以下几个因素：
成熟的物业达到近满租的状态。
拥有92,769平方米的SOHO 天山广场预计可在1年后达到90%的出租率。
于2018年完工的上海古北和SOHO利泽 亦拥有较大的发展潜力，可贡献247,196平方米的可租面积。
将会享受续租时的租金上涨15%到25%。
o 2016年SOHO 整体拥有平均96%的出租率
外滩SOHO以及虹口SOHO贡献144,523平方米的出租面积，建设完成一年后出租率达96%及95%。
o 上海北京最大的分享办公室，SOHO 3Q有 85%的平均出租率
SOHO 3Q是商场上最强的品牌，也是北京及上海最大的分享办公区，拥有多达1万6千的办公座位 。
3Q新签的价格大约比3Q项目的平均价格上涨30%。
从租户来看，SOHO 3Q主要入驻公司是互联网及高科技初创公司比如新浪，Airbnb，雀巢，时尚芭莎，小红书等，其中中小企业租户占60%。
自开业以来开办 2000多活动，参与人员有300,000以上。举办拥有极大认知和影响力的活动，比如潘谈会，3Q大讲堂，相约投资人等。
o 财务数据
借贷成本从2015年的5.5%减少至4.4%，发行RMB30亿元利率为3.45%的公司债，赎回USD2.53亿元利率7.125%的优先债；外币比例低，占7%减低外汇风险，降低借债成本，换成了；大部分的贷款都是经营债，能做到在央行公布的利率上降低5%。除去提前缴付约为USD14亿元的美元债、港币债。债、港币债。
营业额RMB15.77亿元，同比增长58%；毛利润RMB12.42亿元，同比增长69%；利润率79%，比2015年增长5%；净利润RMB9.10亿元，同比增长69%。
净负债率保持在32%的较低水平，总债款RMB154.36亿元，股东应占权益RMB3452.9亿元。每股7.5港币，虽然我们的股价涨了，但是对于这个还是一个非常大的折让。
保持了一个高的派息率，股息每股RMB0.346，全年股息每股RMB0.536，14%派息回报率。
o 总结：传统的办公楼业务由于SOHO租赁经验及物业管理经验，租金出租率都有所上涨，其价值也有所提高，因此此项业务进入稳定增长的阶段。
3Q作为新兴产品，出租率及租金都有上涨的趋势，但其在估值体现里还是0的体现，是一个潜在价值。
第二部分 Q&A
Q1：
1). 想问一下关于投资人比较关心的派息。展望2017年，公司有没有信心达到类似的水准？
2). 年中报的时候提到了三个物业的出售状况，那么是否可以多说一下关于这个方面的内容？出租的租金表现，从去年下半年的租金同比增幅来看，三个物业的下半年同比增幅是下降的，有没有什么特别状况？
3). soho3Q，是否有造成管理费用的上升?对现在公司财务表现有什么影响？
4).关于你们的营业费用，2016年年报有特别提到延迟的税款罚金，一亿三千万左右，这是什么呢？
A1：
1). 我们的付息策略就是假如市场好，我们就愿意去分派我们的非核心资产，如果我们看不到好的机会去再投资，我们就付特别派息，我们刚才说的是特别派息，但是现在我们还是能看到市场有很好的机会的，人们还是愿意买的，很多人还是对我们的非核心资产表现出来了一些的兴趣，我们还在积极地去交流这一块。所以我们资产出售，就会派特别股息，这就是我们2017年的股息政策。
2). 我们一直在讲这三个物业，基本上它们的租金变化是很平缓的，2016可以说北京和上海的项目的租金都是挺平缓的 ，我们不好说2017年租金会增长还是保持平的状态，但是基本上我们的楼还是出租率很高的，为了保持一个高的出租率，我们可能是要稍微压一下租金的，其实我们并不追求很高的租金。
3). 3Q基本上是一个轻资产项目，他们给了市场租金给SOHO，我们不会3Q任何的折价，现在我们有16个3Q中心在北京和上海，我们达到了85%的出租率，证明这个项目对市场是有吸引力的，我们也有意向准备把这个带到北京和上海之外的地方。
4). 我们之前年度有一个项目，在土增税和所有税缴纳有一个时间差，后来我们就把所得税给补上了。
Q2:
1). 简单做了一下租金分解之后，发现虹口SOHO和凌空SOHO租金在93元左右，而这样的租金是比较偏低的，想请问下是不是因为前期希望提升出租率的原因，那今后的租金会不会预期有所上升？
A2:
1). 张欣女士： 是的，这样相对较低的出租率是我们的策略，前期为了追求近满的出租率。但在续租时租金会有个明显的提高，大约25%左右。
唐正茂女士：但你所提的数字可能不是很准确，租金也没有那么低。
阎岩女士： 补充一点，这些物业有些在机场旁边，所以租金与那些市中心的物业不是很有可比性。
Q3：
1). 3Q我们看到在北京上海扩张的也很快，那现在其他的地产商比如万科也在积极地进入这一领域，那你们认为现在这个行业的竞争环境和2015年比变化？在这个领域上SOHO有什么特别的优势可以走的更远？
2). 财务的问题，税务这一块一直比我们预测的多一些，可否把这一块帮我们拆分一下？
A3：
1). 我们一直认为这个领域是有一个低进入门槛的，我们也认为会有很多的地产商或者非地产商会涉足这一块，竞争会很强。虽然我们现在也看到有很多的竞争者，我们也还是在行业的领先地位的，我们还是在扩大我们SOHO的品牌的影响。如果说我们的优势的话，我想主要是：一，SOHO楼的质量；二，SOHO的品牌认知；三，很好的设计，我们有着最好的公关，最好的宣传，我们总是会带来最好的，这些就是我们的三个主要竞争力。
2). 其实你可以看到这两年实际税率是很高的,这是因为2016年我们在资产估值中有一个收益，所以相关的税费会有所提升。对于离岸融资费用来说，会伴随产生一个较高的税，未来我们不需要处理离岸债务，所以那部分会小很多。我们也公布了预付的离岸债务3.16亿元，其中一部分是非现金的，是一次性的，这只是一个会计问题，但是在另一方面，兑汇损失会有，所以我们刚才也提到了刚才我们已经调整了我们的贷款结构，用人民币债务代替了外债，降低了我们的外币风险和借贷成本。
Q4
1). 关于特别派息，想请问下这是一次性派息吗，还是会拆分多次派息？以及由于之前提到的派息与出售物业的关系，此次的特别派息是和soho中山广场的出售有关吗？
2). 注意到2016年有项较大的资产重估收益，这是有关虹口SOHO的吗？并想请问下估值所使用的资本化率大约为多少？
3). 想请管理层估计一下如果所有项目都完工且都达成近满的出租率，预计最大的出租收入为多少？
A4
1). 张欣女士：是的这是一次性特别派息，也是和中山广场的出售有关。
2). 唐正茂女士：关于资产重估收益，首先资产重估是由第三方做的。而且每当新的项目完工这项收益就会有所上升。在2016年，由于较高的新完工项目比如天山广场，这项收益较大。关于资产化率，注意到现在市场所用的比率较我们使用的还更低，我们使用的大约在4.5％-6% 间。
张欣女士：补充一下，我们近期的物业出售价值都比其账面价值要高。
3). 张欣女士：这一问题在之前的报告中提到，在2017年有3个项目会贡献新的出租面积。比如SOHO天山广场会有92,769平方米的出租面积，关于总收入我们不好估计，但这些也许也能解答你的问题。
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