增长
今年的签约额，目前来说公司在动态盘点中预测是2620亿。首先这个数字有保障的，因为公司每个月对公司的供货节奏和消化节奏，以及对于区域市场的各种可能都在进行动态的调整。
预计今年签约贡献比较大的是北京、深圳、上海、广州、杭州、沈阳、南京、武汉、成都、长春等，基本上都是一线和强二线城市，也可以体现出华润置地深耕一二线城市的这样一个布局特点。
物业分拆
关于上市的时间, 现在没有一个明确的时间，但是在8月21号公司已经获取了 pm15的一个申请。
华润置地十四五的战略规划
公司认为中国的房地产市场还是一个非常庞大的消费市场，而且正处于消费升级的阶段和状态。一个是住宅消费的升级需求，第二就是零售购物的消费升级。
公司觉得内需的市场很大。中国未来经济的增长，公司判断还是稳健、有序提升的。公司常说存量市场，10万亿已经非常大了。未来公司更多考虑的是如何面对白热化的竞争。
华润置地实际上是从2002年重组开始到2005年第一个华润深圳罗湖万象城成功开业，之后华润置地第一次的转型，由单一的房地产开发商转化成为城市综合开发商，主要是双轮驱动，在这条路上走了十几年。实践证明华润置地的转型是非常成功的。今天来看，公司业绩的红利主要是因为2005年的成功转型。
公司觉得过去成功是赢在战略上。未来十四五，公司觉得在战略的方向上，公司觉得不会有非常大的变化，肯定是坚定中国城市综合投资开发运营商的战略定位。
华润置地总结5大核心能力。
第一，华润置地拥有实现住宅开发业务有质量规模增长的这种强大的运营能力。公司这些年十几年的发展，看看华润置地的复合增长率，开放方式对规模有序的增长，公司觉得背后的故事卓越运营能力，公司觉得公司的基础是很好，说在最现实的基础上，公司未来到底该怎么去提升，公司觉得这是公司的一个要思考的问题。
第二个能力就是大型城市地标性综合体的投资建设的运营。公司有万象城，有万象天地为核心的大型的分流酒店写字楼于一体。十三五期间，公司业绩的红利有很大一部分是来自于，2019年是120亿租金收入，公司觉得在业绩体现上是非常靓丽。
第三个核心能力就是大型城市更新和城市旧改，片区统筹的开发和投资建设和运营能力。华润置地曾经做过中国最大的一个城中村，就是大冲村的改造，由此开启了华润置地大型城市旧改的序幕和篇章。现在公司用的旧改面积1600万平米，权益面积大概800万平米。这个为什么能拿到这些面积？从一个侧面反映，华润置地是有这个能力，公司才能拿到这个面积。包括最近公司陪集团母公司的领导出访各个省市做高端对接的时候，当谈到旧改，谈到华润置地的旧改的经验，都是被各级政府所认可欢迎的，也纷纷派很多学习政府的学习代表团到了深圳学习，公司相信这些沟通的交流，高端的这些沟通和交流都会在未来在旧改层面可以发生在非常多的发展的机会和空间。
第4个能力，公司觉得这也是华润置地作为房地产开发企业，在这个行业里面应该是都有一个能力，就是大型的城市场馆，有体育馆、展览馆、投资建设和运营的能力。公司大概查了一下，从深圳春节大运会场馆第一个场馆开始，华润置地到目前为止，一共有7个场馆，在运营和在建设。而且这7个大的场馆建设的水平、质量、速度和运营的效果都是非常不错的。公司觉得也是在一个长期的发展过程中发生实际形成了一个大型城市场馆的投资建设运营能力，公司觉得有区别于其他同行帮助的应该已经有的一个核心能力。现在各个省市政府找到公司，希望公司帮他们再建的这种机会是很多的。公司相信这个能力也是可以给华润置地未来的发展带来非常大的资源获取的可能性。
第5个能力就是所谓的IP业务，城市中综合投资开发运营的业务生态圈的构建一些协同性的业务。比如说长租、康养、产业、教育，助力主业，做资源获取，体现华润置地综合投资开发运营的能力。所以公司觉得在过去十三五期间还是形成了这么一些能力。
基于十三五看十四五，公司重点做好5件事。
第一件事儿就是继续聚焦城市综合投资开发运营的三个核心业务，追求质量发展。第二是做强做大购物中心为核心的重产业务。第三个是做强做大，商管+物管的轻资产运营业务。这三个业务公司觉得是当时就聚焦要做好这件事情。
第二项工作就是强化强化公司的5大核心能力的建设和提升。
第三个工作是深耕就是深耕三大都市圈，九大国家中心城市。华润置地已经签订了目标城市，做深耕的布局。
第四，坚守安全的财务底线和财务指标，平衡好企业的规模发展和安全运营。
第五个就是坚持公司严格的投资回报，还有投资周转的平衡，来确保企业资源获取方面没有一个比较好的一个质量，公司觉得这个是公司十四五的整体的这么一个想法。具体的公司接下来9月份之后就是十四五的整体战略规划的最终的修订的阶段，公司想应该是沿着这个方向来展开公司十四五的新的篇章，但总的来讲公司觉得在十四五期间，公司的管理层还是非常有信心，管理好发展之地继续做地产行业里面的品学兼优的企业。
商业策略
公司3月份就今年的商业的运行情况跟大家有过一次沟通交流，现在公司也很高兴把上半年的情况跟大家来沟通一下。公司记得当时大家都沟通了，做今年的预测，现在看起来公司完成的情况确实是要好于公司当时的预期的，把几个主要的数字也给大家做了一些介绍。实际上公司从5月份开始就已经恢复了公司的同比和可同比，也就是规模同比和公司同店的同比，都已经恢复到去年，就超过了去年同期的水平。实际上到了7月份，公司1~7月整体的水平也基本上达到了去年同期的水平，也就是说公司整个到了7月份之后，整体的经营水平会已经把疫情期间的影响基本上弥补回来了。公司觉得这样的一个业绩的实现确实好于预期，那也因为正因为如此，公司觉得在疫情没有大的反复的情况下，公司也有信心在接下来的8~12月份，能够维持这样的一个良好的经营的态势。像公司的经营的信心主要来自于4个方面，第一个在疫情的应对方面，公司还是展现出公司过去这十几年商业团队所积累下来的这样的一个完整的运营的体系，以及公司的应对各种突发事件的这些能力，就体现在公司实际上加上公司自己的员工，公司的相关第三方的员工以及公司租户的员工，公司都是统筹管理，一共7万多人。从疫情发生到现在，公司实现了0感染0疑似，双赢的目标。公司觉得这样的一个管制的水平也给到了公司的消费者，公司的租户更多的信心来到公司管理的商业。这是第一个方面体现了公司一个团队的能力。
第二个就是公司一直以来坚持的中高端的定位，在这次疫情的应对当中，公司觉得还是加大了增强了公司的抗风险的能力，公司在国内奢侈品定位的商场里面，公司的数量是最多的，公司是跟这些国际品牌合作最多的单一业主，公司现在跟将近90个国际品牌开设了288个店铺，是合作品牌最多，开业的店铺也是最多的一个业主。这次疫情带来了一个另外的一个机遇给到公司，实际上是有很多的海外消费的回流，海外消费的回流主要就是在国际品牌这一块，所以刚才其实郭总也介绍到，公司这些国际品牌高端定位的商场，公司的增长是远远高过其他的这些商场，在7月份的话是44%的同比的增长，也给了公司带来的一块业绩的增量。当然公司也相信增量不会随着疫情的消退而消退，因为更多的消费者在接触到公司的店铺的服务之后，已经跟公司的店铺的销售人员，跟公司的会员系统全部打通，公司希望这一部分的消费大部分以后还会留在公司的店铺，这是第二个方面。
第三个方面就是公司一直在做的一个会员系统，公司制定的商业是在国内的购物中心里面很早就开始做会员系统的一个一家公司，公司现在已经超过1000万具体的数，刚才说是1260万的会员。这一次的疫情期间，公司会员的系统或者是发挥了很大的作用。公司因为有了这套会员系统，可以非常精准的触达公司的消费者。公司也统计了一下，在疫情期间，公司的会员消费的占比大幅的提升，到现在为止，公司的销售额里面比去年的同期提升了10个百分点。所以公司觉得这个还是公司的一个最大的一笔优势所在，每年也在持续不断的加大对公司会员维护的费用的投入。
最后一个方面就是公司觉得还是可以看到，虽然这次疫情影响非常大，但即使在最困难的时候，公司的出租率基本没有受到很大的影响，大概也就是一个点左右。这个是来自于公司一直以来的秉承跟租户是一个合作伙伴，而不是简单的房东和租客的关系这样的一个理念。公司觉得是过去的十几年所结下的公司这样的果实。在疫情期间公司也做了一些必要的租金减免的安排，公司觉得公司跟中国之间的这种互信合作的关系是更为紧密了，是更为互信了。所以因为这样出租率的这样的一个保持，也对公司后续生就是销售的提升提供了一个非常好的基础。
所以基于上面公司说的这么几个方面的这样的一个原因，公司觉得公司下半年公司应该更有信心做好公司商业经营的工作。跟3月份跟他沟通的时候，当时说争取今年能够跟去年持平，现在看起来公司还是希望能够有个位数的增长，希望能够做到5%左右的一个增长，在公司的销售和营业额方面，公司也希望通过公司管理的加强，公司要提质增效，希望在这个基础上也在毛利上保持公司的一个高毛利的水平，对公司的利润也有一个更好的表现。
酒店展望
公司目前测算就是一个框算2020年6月这一块，包括你跟酒店合作，三亚应该是差不多是三个月中间收入能有121亿。公司初步算了一下，就是说如果按照15%的增长的话，就到2025年可能公司租金收入就是241亿，如果说按照20%的增长的话，到2025年的话，整个中间收入就可能有300亿元。为什么有测算？保守是15%，可能说中位数应该是20%左右，因为公司现在开业的购物中心只有42家，未来这一手的项目就是自此里边还有92家，五六年的话就差不多都要开出来，还有就50多家公司召开写字楼，这边说也是还有还有比较大的体量没有开出来，酒店这块目前开了10家，还有20多家酒店没开出来。。投下去以后的话，回来的话租金收益还是比较可以预期的。另外的话比购物中心写字楼和酒店加起来应该是在50%以上，这个是比较保守的数据。这样算下来的话，公司按照目前的方法，如果按照20%的复合增长的话，到了2025年的话，应该是至少有300亿，按10%的话，最少150亿，如果算到按照公司目前的如果说渠道化的仓库销售物业这块，按照10%的销售净利率去算的话，其实10%现在都很难算到，对应150亿到200亿之间十四五45之间的框架下，未来的话可能说加上同店增长、新增长的话，在这一块确实公司还是有较好的预期，相对比较稳定的。
土地储备
首先说土储。投资这个事儿其实是作为地产公司来讲，叫几个核心能力之一，可能如果要排的话，他肯定要排在第一或者是第二，前两个问题应该肯定是投资能力了。但现在咱们从行业发展到今天再来看，这个行业公司觉得是毛利率，地价是在不断的高，叫房地比这个一直在降，行业的毛利率呈下降的趋势。公司觉得从过往的两三年甚至三四年出让的土地的情况来看的话，这个肯定是一个定势，公司觉得从行业背景来讲的话，公司觉得给这是一个比较显性的判断。在这种状态之下，公司觉得投资来讲的话一定要多渠道。从华润置地角度来讲的话，坚持公开市场，公司要积极努力的去参与，在公司的目标城市，只要是符合快周转，符合主流市场的项目，公司都会全覆盖的参与，希望能够增加土地获得的机会。
另外在多渠道拿地方面，华润置地在这方面公司觉得还是比较有优势的。包括刚才说的旧改，包括公司说的叫场馆的代建和配建。在过往公司在这方面，土地支持土地获取方面都是非常有掌握的，公司相信核心能力未来在一定还会能够在发挥作用。包括旧改，包括华润集团内部的资源的协同创造的土地资源的获取机会，包括TOD这些项目公司觉得都是可以未来给华润置地创造一些独特的资源获取的这种可能性和机会。
从上半年的投资情况来看的话，具体总体的毛利率这个过段时间算过，估计这可能还没有特别准确的算过这个数。但总的来讲的话，公司觉得勾地的毛利率，因为它是零溢价，肯定是要比正常的土改市场拿地的项目指标肯定是要好的。上半年公司整体的拿地的数量388亿。
华润置地上半年总地价款应该在589亿，其中权益人是388亿，但是总体来说，公司在一季度是在疫情最紧张的时候是难得的窗口期，其实华润置地还是准确的能够把握好窗口期，获取 在北京、沈阳、苏州等等地方一些优秀的土地储备，在二季度应该说土地市场在个别城市局部的这种拍地，已经这种毛利率和净利率都已经非常低了，应该说公司在这个阶段的不盲目追高，也还是严守投资回报的底线。目前来说今年上半年一季度和二季度就整体的这样一个拿地的一个综述，应该说包括刚才李欣总所聊到公司在多渠道拿这方面，其实从去年下半年到今年，公司也在落实集团内部协同方面取得的明显的项目落地，比如说武汉的东西湖项目，比如说在沈阳的上海热电厂项目，现在也正在继续的推动之中。
公司再把关于投资上半年土储的情况简单再说一下。上半年拿地合同金额大概是589亿，这个行业排名大概6名左右，权益地价是388亿，这是一个准确的数，行业排名第九。结构上是重点放在了第一季度，因为第一季度主要是受疫情影响，当时管理层判断还是有比较短暂的窗口期，所以说第一季度在北京、苏洲、沈阳等几个核心城市，公司获取了非常好的土地资源，而且这些土地资源有望在今年转化成为实验销售。二三季度公司也看到热点城市，包括公司华润置地说所确定的目标城市地价在土地上迅速升温，也比较火热火爆，在这个过程中公司倒没有特别进取，还是坚持了华润置地的投资的回报底线和和周转的平衡，比较谨慎的。当然也获取了一些土地资源，到8月20号，已经获取了40个项目，合同地价是732亿，权益地价是527亿。土储的合约面积是687万平米，权益面积是556万平米，总货值是1519亿，权益货值是1128亿，平均地价在9666元，主要是分布在一二线，无论是从地价的比例，面积的比例，还有货值的比例都是一二线都占到了百分之80%左右。所以这个结构上来讲的话，还是比较符合公司今年年初确定的投资环节，调结构、调节奏、调布局的总体的要求。
未来三四季度公司也判断，可能也会出现一些窗口期的可能性，包括投资并购的可能性，公司也会紧紧抓住。但总的来讲的话，今年上半年获取的土储总的毛利率水平应该是比较偏高的，因为勾地的比例差不多占到40%左右。
关于派息
公司觉得也是投资者和股东比较比较非常重视的问题，每年都要这个问题公司就做一些深度的交流。华润置地在一直以来都非常重视股东的回报管理，在过去5年在派息方面，而这些也是随着公司的发展，在做一些比较稳健积极的派息政策。在从2014年开始到现在，从27%的派息率，一直到2019年增长了35%，也体现出华润置地管理层对股东回报的重视。在今年公司管理层也是结合公司的发展比较健康稳健，对于未来业绩的预期，公司也觉得应该是基本上有信心是可控的。所以在这种状态之下，公司也想调整一下公司派息的策略。经过董事会的讨论和批准，2020年的派息率这样提升两个百分点到37%。以此来回馈各位股东，尤其是长期股东对华润置地，一直以来的信任和支持。
开发物业
华润置地现在一共是进入了81个城市， 350个项目，确实单项目的产出并不高，或者是高能级的单项目的产出城市数量不多。这种就是华润置地目前在发展过程中，公司已经意识到或者已经清楚的认识到公司现在城市布局，过散深耕不够这么一个问题。所以在此在年初的时候，公司已经制定了关于聚焦和深耕的整体的教育，投资和买地的策略，公司觉得这是两个方面。第一个公司觉得要进一步要推动深耕，是需要过程和时间的。公司觉得现在去意识到这个问题马上去做，还肯定还是来得及的，因为毕竟华润置地城市布局的基础还是不错，还是对未来发展还是提供了一个比较好的现实基础的。第二，公司觉得希望公司在投资布局的环节上，聚焦核心城市、高能级城市，做一些投资的布局和铺排。这项工作其实在年初的时候到现在，公司现在在做，你看今年的投资的城市布局就明显的一个特征，向核心城市倾斜，向战略层次倾斜，无论是开发物业，还是投资物业，都是向一二线的高能级层层里倾斜。公司想第三点，在未来的城市的管理结构上，公司也会做一些必要的改革和调整，使城市的数量能够尽量的优化，单一城市的产出能尽量提高。公司想从这个角度来讲，因为公司也知道资源，再多的资源相对放在一个大市场里面都是有限。十四五公司相信公司刚才说了做5件事情，其中关键词就是聚焦、深耕、强化。所以公司觉得从这一点上来讲，公司觉得也是体现了公司问题导向、结果导向、目标导向来调整公司管理过程中的问题。
从今年年初开始，华润置地就是做“三调”，调结构、调布局、调结构，其实调布局主要是在投资端，聚焦一二线的高等级城市，具体做法公司还是在聚焦在三大都市圈和9大国家中心城市来布局。大家可以看到今年公司从年初到现在拿地按照这个策略来调整布局的。第二个从城市公司角度，公司是会围绕三大投入全国9个中心城市，去在一定程度上根据城市的未来发展潜力，会有一定程度去合并一些城市公司，同时强化核心城市公司的组织能力，配合公司整体业务的发展。一方面在这些核心成立公司，公司一方面会加大开发项目的整个同时也会在投资物业方面，特别是在他们自己这一块，也会加大这方面的城市核心城市的有共同性的布局多个共同体，比如在一线城市，公司可以从多个万象城和工作人员会在省会城市和高层领导的工作完成。所以从这几个角度，一个是从城市选择的角度，从城市公司组织能力的角度和项目投资者追求这方面的这种变化和调整布局和结构。
收租物业
公司的所谓重奢定定位的这些万象城大概有8个，大概占了公司总体的销售差不多40%以上的这样的一个概念。在每一个单独的万象城里面，这个品牌又基本上占到完成的差不多40%左右的这样的一个销售，所以大概是这样的一个概念。但公司觉得这个的意义不仅仅是在于他的自己自身的销售，公司觉得更多的是在于它会带动整个商场的客流，以及带动整体商场的销售。所以公司觉得这个是公司作为公司也看过国内的就是内地的开发商，内地的商业地产的投资运营商，公司应该是这个应该是毫无疑问的，是占据了这一块市场的高点。那也是因为如此，其实公司接下来两个方面，第一个公司已经实现了这样的一个定位的商场里面，公司也会抓住机会，进一步的把品牌的丰富度去调整去增加。第二，公司也还会有陆续还有新的项目，公司也在努力的这个跟公司的这些合作伙伴在进行磋商。接下来公司的新开业的商场，公司希望还要继续争公司在这方面的这样的一个重奢或者是奢侈品定位的这些商业的数量。所以从这两方面加起来，其实公司刚才其实说到增长，公司还是有信心从21年之后恢复到一个双位数的增长，公司希望能够做到差不多15%左右的销售和营业额的增长。
未来线上线下合作
关于线上线下这个问题，公司觉得其实首先公司觉得从大的行业趋势来讲，地产科技或者是叫科技赋能地产的发展，公司觉得这个是大势所趋的一些一件事情。现在购物中心的主力消费群都应该是80后90后，公司也在经常考探讨和讨论的问题就是说，9:30，10:00购物中心关店之后，这些80后90后的消费行为是什么？公司其实惊喜的看到，很多人在11:00开始12:00的时候，网上成交的频度和频率是最高的。这个给公司一个明显的启示，就是华润置地商业领域要想线上线下的结合问题，但公司觉得是一个战略思考，但是现在还没有实际的行动。但公司想在十四五期间，公司相信在这一方面肯定应该有所行动或者有所建树。
第二就关于您说的，是不是可以可能会有一些股权合作，目前没有任何方面的这方面的安排，但是从华润置地1109的层面来讲，无论是开发业务还是商业业务，未来在十四五期间，科技赋能地产业务的内在的管理效率提升和外在的客户端的价值提升，这项工作公司觉得肯定是华润置地战略层面要去思考和行动的一项工作。
第一部分 2020年中期业绩
1、在极具挑战的经营环境中录得稳健业绩，股东回报和派息持续增长
- 营业额449亿元，同比下降2.1%
- 租金收入50亿元，同比下降12.5%
- 应占净利润 115亿元，同比下降9.3%
- 核心净利润84亿元，同比增长3.2%
- 每股盈利1.62元，同比下降2%
- 中期股息0.15元，同比上升16.3%
- 合约销售额1,108亿元，同比下降6.7%
- 加权融资成本4.26%，下降19bps
- 净有息负债率45.9%，增加15.6pt
主要是由于上半年疫情影响，期内投资物业公允价值增值金额由19年同期的人民币63亿元下降至人民币45亿元，预计未来疫情稳定后，未来财务年度投资物业公允增值的金额将恢复至正常水平。股东应占净利润、每股盈利和核心净利润增长也将恢复较为正常的速度。
第二部分 财务表现回顾
1、 损益表
降本提质増效促进利咐长，关注股东回报增加派息金額：
上半年收入按年小幅下降2.1%至人民币449 亿元，核心净利润按年提升3.2%至人民币84亿元，中期股息按年増长16.3%至每股人民币0.15元。
- 公司截至7月底累计销售金额达人民币1348亿元，同比增长2.5%。受疫情影响下，上半年公司的开发物业结算销售和租金收入同比均有小幅下降。现在公司通过降本提质增效，多维度多举措，实现核心净利润同比平稳增长。
- 公司坚持2+s的发展战略，投资物业稳定的收益和较高的利用率水平，一直以来为公司实现业绩关键增长提供重要保障支持。上半年公司核心净利润率达18.6%，同比增加0.9个百分点，股东应占净利润率达25.7%，保持行业高位。
2、 开发业务—结算
- 上半年公司开发物业销售收入同比小幅下降1.7%，至人民币360亿元。
一方面公司在疫情后迅速复工复产，现在结算面积增长超过18%。
另一方面受结算项目总体收入结构影响，主要是一线城市结算占比下降，导致整体结算单价和成本回落，结算单价降至12,289元，单方成本降至8372元。
3、 投资物业—购物中心、写字楼及酒店
- 受疫情影响投资物业整体收益下降，购物中心业务疫情稳定后快速恢复，期内评估增值45亿元∶投资物业收益按年下降12.5%至人民币49.9亿元，其中购物中心租金收入39.1亿元，按年下降89%，如加回期内免租影响约人民币7亿元，则同比增长74%；写字楼受增量项目推动，收入按年增长5.8%至7.3亿元；酒店受疫情影响严重，营业收入按年下降51%至3.5亿元。
- 期内投资物业公允值约人民币45亿元，主要是沈阳万象城9亿，杭州万象城8亿，厦门万象城7.6亿，桂林万象城2.8亿，重庆万象城2.3亿，上海时代广场写字楼3.3亿元。
4、 资产负债表
- 公司秉承稳健的财务管理政策，持续提升现金使用效率，期内提前偿还了100亿元的永续债，因为永续债的利息还是比较高
- 手中管理现金余额较19年底下降4.4%至609亿元
- 净有息负债率增加15.6个百分点，至45.9%，仍处于合理杠杆区间。
- 公司重视资本管理，保持适当的现金保有量，避免就存在双高，降低总的资本量，提升资本周转效率和资本收益率。
5、 债务结构
债务结构优化，融资成本下降，外币负债敞口收窄：
在偿还外债基础上，上半年低成本发行中票合计人民币比40亿元，加权平均成本仅2.77%，带动整体平均融资成本降至4.26%；外币净负债敞口下降至6.6%，未来三年公司境内债务到期金额分布均匀。
第三部分 业务回顾
1、开发物业-签约销售
签约销售持续聚焦高线城市，超额完成半年千亿目标：
受上半年推货占全年比重较低影响，期内实现签约额人民币1,108亿元，同比下降6.7%。一二线销售占比保持在80%以上，贡献前五城市覆盖4个一线加杭州且单城市签约额均超过人民币50亿元。截至7月底，今年累计签约同比増长为2.5%。
2、投资物业-购物中心
零售额恢复优于预期，会员持续增长，预计回报水平可维持高位：
上半年主要购物中心租金收入39.7亿 元，按年下降7.5%，零售额按年下降7.9%；租户定位中高端，抗风险能力强，出租率平稳；期末会员数量较19年底増加15%至1,260万人；毛利率稳中有升，预计全年NPI回报率可回升至8.4%
疫情稳定后购物中国新零售额和租金收入强势反弹：
购物中心5月、6月、7月零售额按年增长26%、14%和29%，同店销售增长17%、7%和21%，租金收入按年增幅为18%，15%和22%，租金收入同店增长8%，6%和13%。
第四部分 土地储备
1、新增土储-调结构，调节奏，调布局
持续优化土储结构，支持高质量增长：上半年，新增土储495万平方米，总地价人民币589亿元，权益地价人民币388亿元，总货值约人民币1,200亿元。新增可售住宅权益货值占比升至86%，三大城市群权益地价占比超过60%。投资节奏方面，把握了2-3月土地市场竞争较弱窗口，加大拿地力度，降低土储成本。
2、新增土储-购物中心
利用综合体开发及运营优势低溢价获取优质地块，集团注资主力商业板块：上半年，在公开市场获取了3个商业项目，商业GFA接近30万平米，具中两个项目底价获取，一个项目溢价率仅0.5%； 6月，华润集团注资4个商业项目，均位于高线城市优质地段，作价人民帀25.57亿元，商业GFA超过27万平米。
3、总土储-投资物业
投资物业土储面积达1,062万平米，约54%购物中心∶持续聚焦一二线城市，近年来土储面积占比维持在80%以上，区域上重点布局华北、华东及华南的沿海省份。期末，公司投资物业已进入城市62个，已基本完成全国主要核心城市布局，其中25个重点城市已布局超过1个购物中心。
4、后备土储-城市更新
城市更新储备项目充足，有力支持公司高质量增长∶上半年新增1个湖南长沙市项目，目前重点跟进项目共19个，开发面积达1,630万平米，权益面积800万平米。项目权益货值合计2,730亿元，其中约44%可在未来5年转化土储，进展最快项目预计在今年4季度贡献签约额.
5、X业务-主营业务的必要补充，支持和协同主营业务发展
5.1 协同助力型业务
- 城市更新∶作为行业先行者，成功经验超过15年，专业团队超过350人. 在政策支持下，正全力在全国范围内快速复制深圳模式，充分发挥综合体建设、片区统筹规划开发优势，有力支持公司在核心城市拓展拿地渠道。
- 代建代运营∶聚焦于城市核心片区，通过片区统筹、代建与代运营等服务切入，凭借专业力量及高品质建设增强了政企互信，协同主业为公司获取到优质资源。
- 建筑业务∶以专业化建筑、装饰、机电、家私、幕增、装饰设计、建材等七大业务为基础，打造出综合性、一体化的城市营建体系，有力支持了公司重点项目的建设。
5.2轻资产服务型业务
- 轻资产商业运营管理∶在置地自持购物中心及写字楼物业管理的基础上，协同华润集团内部资源，并积极拓展市场化第三方业务，通过管理输出提升资产价值.
- 物业管理∶期末在管面积1.12亿平方米，较2019年底增长5.4%，其中住宅物业管理面积达0.98亿平米，商业物业管理面积达0.14亿平米；上半年物业管理收入人民币27亿元，同比增长9.1%。
- 文化体育∶行业先行者，深耕深圳、上海、杭州、西安等已进驻城市，做好全国标杆场馆经营，全运会、亚运会筹备及现场服务工作等。
5.3 创新培育型业务
- 长租公寓"有巢"∶具备项目获取优势，打造优质服务品牌，把握住宅租赁市场的成长机遇。期末，持有37个项目，合计3万间。
- 康养∶探索养老市场长期盈利模式，打造养老服务精品。期末，已获取项目18个，总床位数接近9000张。
- 万象影城∶在自有商业物业的影院基础上，积极关注外部并购机会。期末在营万象影城21家，已于7月20日陆续恢复营业。
第五部分 销售及展望
1、可能的分拆上市
置地多年来践行双轮驱动战略，成就了商业运营管理上的领先优势，目前已到了价值释放的时间窗口。本次可能的分拆上市包括华润置地的物业管理及商业运营服务业务。
华润置地可能的分拆上市于华润置地之裨益∶
- 提升内涵价值∶可能的分拆上市包括华润置地的"物业管理 +商业运营"业务，将提升置地合并市值规模;
- 提升整体财务能力∶可能的分拆上市，如完成，将进一步强化置地资产负债表，支持置地房地产开发和投资业务;
- 考虑现有股东的利益∶将依据上市条例要求为华润置地股东优先提供保证配额。
2、2020年签约销售展望
前置供货节奏，充足优质的可售货值支持全年2,620亿销售目标顺利完成∶下半年可售货源充足约4,122亿元，其中一二线占比高达83%，住宅产品占比达73%，60%的可售资源为下半年新推，质量较高；施工、取证进度严格按计划落实，保证并加速下半年供货节奏。
下半年新推货值约人民币是2500亿元，三季度和四季度占比分别是40%和60%，为全年实现销售目标提供保障，公司有信心完成全年2620亿元的签约销售目标。
3、2020年业绩展望
业绩稳健增长能见度高∶期末已签未结算开发物业营业额人民币2,304亿元，其中，人民币1,070亿元将于2020年下半年结算；未来三年可结算面积较高，有力支持业绩稳健增长；投资物业租金收入预计2021年开始，可恢复15%以上的年复合增速。
2020年投资物业的收入可能在120亿元，如果按照15%的复合增长，到2025年，我们可能就是有240亿元的投资物业租金收入，如果按照25%的增长到2025年就有300亿元。如果说按照以百分之百分之50%以上，2025年至少有150亿元的就是收益，这个数还是比较可观的。
4、2020-2022年购物中心开业计划
2020年到2022年分别计划开业12家，奠定了未来购物中心租金收入的强劲增长动力。根据公司目前有关土储，未来开业购物中心可达120家，其中购物中心92家，轻资产管理输出28家，公司持续进行购物中心的版图扩张和核心城市分割，逐步实现业务的全面布局与区域的深度渗透。
免责声明
本文根据公司2020年半年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。