$正荣地产(06158)$ @今日话题
未来中长期战略计划
2019-2021年定义为追求可持续的高质量发展，目前公司还在比较关注财务安全和盈利能力之间的平衡，关键自身核心能力的提升，包含投资、产品力、服务和营销能力的提升。
第一，提升产品力和品牌价值，缩短前期定位时间；
第二，加强前期报建水平，
第三，加强前期开发效率，
第四，首开加大去化率，实现首开去化率70%以上，公司整个产品力和标准化也在不断迭代提升。
政策看法
上半年部分城市土地市场过热，国家政策的收紧对整个房地产来说是好事，对未来房地产健康发展是有好处的。在房住不炒，稳房价、稳地价和稳预期还是国内房地产政策的主基调，因城施策灵活有效平衡房价和城镇化。正荣主要在的一二线城市，整个市场的大基调应该不会变的，正荣还是会做好自己，尤其是投资，投资要坚持几个大原则，一是盈利、现金流安全，二是快周转，三是区域深耕。
销售指引
近两年陆续提升权益销售比重，2019年大概51%, 2020年预计提升至 55%。上半年正荣营销动作领先，1）最短时间搭建线上售楼处，提供VR看房，2）主播活动，实现多元维度有效导客，降低客户来访成本，减少对分销以来，对全年完成目标还是有信心的。
未来毛利率水平
上半年毛利率和去年持平，主要还是处理老存货，老存货毛利率还是偏低，现有存货的毛利率大概在20-25%。公司在严控开发成本，提升毛利率，境内外发债成本有明显改善，未来进一步解决老存货的问题，能改善空间比较大，未来能维持到22-25%区间，应该能在1-2年内实现目标。
拿地计划
1）上半年拿地32个项目，其中21个项目是有合作方，合作方以主流的开发商为主；权益比例64%，并表比例84%，预期后续权益比例维持60-70%。由于前期合作比较多，近两年开始改善，目前每个项目合作伙伴维持到2-3家，2-3家的磨合效率可观，未来权益比例希望维持60-70%。
2）上半年主要投资长三角和海峡西岸，下半年平滑投资节奏，不会放缓，会加强市场周期的研判，如果土地市场太热，公司还是会避下风头，在灵活周转、有利润的区域加大投资力度。
3) 下半年拿地策略
正荣投资节奏保持平滑，聚焦目前已深耕城市，重点关注一是项目投资时机，二是利润和价格情况，关注周转效率、盈利指标和IRR等核心指标。下半年土地市场研判比较困难，正荣投资布局区域较多，还是会加强已经进入的区域进行研判，如长三角、海峡西岸和中西部等城市，对待尚未进入的区域，公司在合适的时机会选择进入。
未来融资看法
1) 正荣负债情况处于健康水平，2017-2020年中期净负债从给过往100%下降到70%左右，同时提升现金短债比和长债的比例，现金短债比和长短债务比都已经超过2，过去2年都在加大力度去杠杆，目前融资政策对公司影响较小。另外，下半年正荣海外再融资需求并不高，境内有充裕额度，总额度额度2500亿元，发改委美元债额度3.5亿美金，小公募还有10亿元人民币额度，公司财务处在安全水平，目前融资政策对公司影响有限。
2）目前现金短债比控制在2倍是比较健康的，希望能进一步减少短债占比。目前短债占比30%，未来会进一步控制在30%以内；融资成本会持续下行，目前融资成本7%，7-8月小公募成本5%左右，海外银团成本也是5%左右，公司认为总体融资成本还有改善空间。
3）表外负债上，正荣权益比和并表比大幅提高，2019年和2020年中期并表比例是90%。而非并表负债也从40亿元大幅减少到24亿元，表外权益现金达到40亿元，表外净负债达到0亿元，反过来是净现金的水平，希望能减少表外负债，并且提高并表比例。
第一部分 管理层点评
1、公司策略
1.1 销售策略
- 精总部、强区域，提升效能，业务部门精简升级，提升授权机制，加强专业化、扁平化的管理；
- 专注二线城市投资机遇；
1.2 投资策略
- 深耕核心城市+都市圈，探索多元投拓渠道；
- 提升销售权益比；
1.3 运营策略
- 以现金流、利润为核心导向；
- 提质增效，降费用、控成本，提升全周期运营效率；
- 注重品牌建设和产品力提升；
2、市场见解
- 房住不炒，稳房价、稳地价和稳预期还是国内房地产政策的主基调，因城施策灵活有效平衡房价和城镇化；
- 上半年部分城市土地市场过热，国家政策的收紧对未来房地产健康发展是有好处的；
- 正荣负债情况处于健康水平，现金短债比和长短债务比都已经超过2，目前融资政策对公司影响较小。
第二部分 业务回顾
1、业绩亮点
- 合同销售成绩滑坡：合同销售额为人民币559.93亿元，同比减少4.46%；合同销售面积为365.47万平方米，同比减少4.01%；
- 盈利能力稳步增长：2020年确认收入为145.42亿元，同比增长6.55%；毛利为人民币29.54亿元，同比增长6.51%；毛利率为20.31%，同比减少0.01个百分点。净利润为人民币12.75亿元，同比增长8.08%，净利率为8.76%；股东应占核心净利润为人民币8.44亿元，同比减少6.43%；
- 杠杆处安全边界内，流动性较好：净负债率为71.44%，现金短债比为2.09倍，长短债务比为2.33倍，拥有良好的流动性。
2、销售业绩：
2.1 物业销售
- 合约销售额559.93亿人民币，销售面积365.47万平方米，分别同比减少4.46%和4.01%；销售均价15,321元/平方米；
- 合约销售金额按区域：长三角257.97亿46.07%，海峡西岸137.33亿24.53%，中西部 89.75亿16.03%；环渤海69.40亿12.39%，珠三角5.48亿0.98%；（一线0.6%，二线76.8%，三线22.6%）
- 合约销售面积按区域：长三角150.29万㎡41.12%，海峡西岸102.78万㎡28.12%，中西部66.97万㎡18.32%，环渤海42.22万㎡11.55%，珠三角3.21万㎡0.88%。
- 合约销售金额TOP10城市：苏州16.3%，南京12.1%，福州9.7%，合肥9.3%，济南6.7%，天津5.7%，长沙3.7%，西安3.6%，莆田3.1%，武汉2.9%；
- 期内，物业开发结算收入143亿元，同比增长5.7%；
2.2 其他业务
- 期内，管理咨询服务实现收入1.45亿元，同比增长729.7%；
- 物业租赁实现收入0.56亿元，同比减少0.1%；
- 物管服务实现收入0.42亿元，同比增加0.2%；
3、投资回顾：
3.1 现有土地储备
- 总土储2740万平方米，货值4700亿，项目198个，平均土地成本人民币4,919元/平米，土储权益比（建面）为58%；
- 土储分布：长三角36%996万㎡米，海西28%769万㎡，中部17%459万㎡，西部6%170万㎡，环渤海11%295万㎡，珠三角2%51万㎡。
- 按城市类别：一二线占比76%；
- 按开工进度：在建1,986万㎡72.5%，已竣工（可供销售或出租）266万㎡9.7%，可供未来开发488万㎡17.8%。
3.2 新增土地储备
- 2020年上半年，于上海、苏州、郑州、福州、无锡、莆田、南京、成都等城市获取土地19宗，土地收购总成本177.8亿元，新增土储面积302.27万平方米。
- 2020年至今，新增32个项目，新增土储建面484万平方米，权益地价217.8亿元，对应权益比例为64%；其中，一二线占比67%；
- 2020年至今，并表比例提升至86%，新获取的32个项目的合作比例66%；
4、运营模式
4.1 管理模式
- 通过设计端、工程成本端、运营端和客户管理端多管齐下提质增效；
- 设计前置带来方案批复平均仅需71天，效率提升16%，标化和精装复制率大100%；
- 疫情期间，在建项目45天内实现区域复工率100%；通过战略合作，采购成本平均降低5.2%;
- 建立三级贯通经营体检体系，实现供、销、回动态铺排上线；
- 项目实现快周转，拿地到产品定位只需要0.9个月，首开平均周期7个月，首开平均去化率达到70%；
第三部分 财务状况
1、债权融资
1.1 财务风险
- 长期债务444.91亿人民币，同比上升61.04%；
- 净负债率71.44%，同比减少5.63个百分点；
- 剔除预收后的资产负债率58.55%，较期初减少0.17个百分点；
- 现金短债比为2.09，同比上升0.88；
- 流动比率为2.33，同比上升1.22；
1.2 借贷成本
- 境外银团成本为H/L+410bps（5%），境内公司债从7.5%下行至5.75%，境外优先票据新发行成本从9.9%下滑至7.6%，境外人民币点心债成本从8%下滑至7.4%；
- 平均融资成本7%；
1.3 债务结构
- 1年内到期的债务190.63亿人民币，占比30%；
- 1-2年到期的债务198.28亿人民币，占比31%；
- 3-5年内到期的债务234.04亿人民币，占比19%；
- 5年后到期的债务12.6亿人民币，占比20%。
1.4 借贷币种
- 传统银行贷款提升，高成本、期限短的非标融资占比显著下滑，银行借款51.25%，其他借款8.67%，境内公司债7.37%，境外优先票据32.71%；
- 总权益332.36亿人民币，少数股权权益150.09亿人民币，分别同比增长14.39%和41.25%；
- 融资渠道拓宽：7月完成发行10亿元3+2年限的小公募，完成发行1.41亿美元3年期银团贷款，完成发行1.56亿港元双边贷款；
- 总授信额度2499亿元，外币额度3.5亿美元，小公募额度为10亿元，另外一家完成绿色金额框架，获取第三方Sustainalytics独立认证，具备发行绿色债务平台及资源；
2、股权融资
2.1 股息派发
- 每股收益0.2元人民币，同比减少13.04%；
- 中期无派息计划；
2.2 股份回购
- 无回购股份计划；
第四部分 业务展望
- 2020销售目标人民币1400亿元，已完成目标的40%，1-7月已完成目标的50%，有信心完成全年目标；
- 通过设计端、工程成本端、运营端和客户管理端多管齐下提质增效，项目实现快周转，拿地到产品定位只需要0.9个月，首开平均周期7个月，首开平均去化率达到70%；
免责声明
本文根据公司2020年年中业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。