今年公司肯定不是投资者关注重点, 但经历了那么多年的洗牌, 大家也养成了广泛关注, 优中选优的习惯。多看看没什么坏的。从产品口碑来说, 要比兄弟好一点。
销售情况
销售目标1400亿，权益比2019年51%，今年目标60%以上。2020年拿地增加权益比，取决于每块地、合作伙伴质量，2018年新增土地的权益比30%多，2019新增土地权益比超过70%，目前希望并表操盘为主，今年并表销售权益比55%高于2019年51%。
内部目标比1400亿高，公司受疫情影响不大。定位为高质量发展，规模增长、现金流、核心竞争力。未来目标每年调整，依据市场情况。维持稳健的财务政策，负债率、融资成本在下降，未来稳健的财务放在主要位置。提升竞争的核心能力，产品能力、成本呢能力、经营的效率。全周期的运营能力提升，每个项目现金流、运营、盈利能力，都在监督下，提升核心盈利。2019年销售了一部分老的存货，成本高。毛利率下降2%，但是看现在的预售情况，毛利率反弹至22-25%，可以改善。以往融资成本高，随着我们置换高成本债，融资成本会降低，毛利率提高。老存货土地来源招拍挂，竞争激烈成本高，而且还有政府限价。但是风险很小，所以核心净利润率也高，所以这不单纯是负面影响，也有积极的方面，而且我们更看重核心净利润率。2019年回款率75%。
疫情影响
疫情对经营有一定的影响，2月和3月影响大，但是控制得比预期好，基本实现复工复产。2-3月春节期间本身就是销售淡季，现在已经恢复80%，4月会完全恢复。2020年2500亿供货，去化率60%，1400亿销售目标压力不大，内部目标更高。2019年下半年拿地多，2020年销售大部分是存量货值，受影响小。目前政策也利好楼市，金融政策也放宽。且疫情过后改善型住房需求会更旺盛，长期看好。而且我们大部分布局一二线城市，影响不大。
拿地情况
土地储备有2615万平方米，74%位于一二线城市，权益总共4500亿，大部分是招拍挂，毛利润低但是核心净利润高。坚持城市深耕，1+6核心布局不变。坚持布局一二线城市。加强高周转、核心地段的招拍挂项目。招拍挂、收并购并行，今年是收并购的好时机。加强合作。创新拿地，产业勾地，降低土地成本。
- 2020年销售目标1400亿，权益55%，权益销售的35%作为拿地预算，260亿，如果有并购机会、更好的机会情况下也不排除增加拿地预算。公司现金储备超过350亿，会密切关注土地市场。
融资计划
国内流动性好，开发贷、小业主按揭款都比去年好。非标还没完全开放，但是我们对非标的依赖也在减小。刚刚拿到发改委7.5亿美金额度，海外也有5亿美金现金，未来6月份短债完全没有压力。也在跟进第二笔海外银行借款，目前进展比较顺利。我们也在关注债券市场波动，并且做了回购。总体公司财务状况很健康。信托借款、非标市场还没有完全开放，但是总体成本也比较高。曾经我们需要这部分融资扩大规模，但是我们现在已经达到千亿体量，也希望改善资产负债表，降低对非标的依赖，今年的目标是20%以下。
回购计划
对国家发展、公司前景充满信心，作为大股东也和投资者利益一致，未来考虑增持股票、回购，更加希望提升业绩回馈投资者。债券已经在回购，未来如果波动剧烈的话，也考虑加大回购。
第一部分 新冠疫情应对
- 推迟复工时间，开启在线学习和居家办公。
- 出入办公楼接受测温、登记、洗手和消毒。限制乘坐电梯人数，办公区域进行雾化消毒，错峰就餐等
- 彩虹行动：为业主安排义诊、送药上门、分享实时疫情资讯
- 春风行动：线上售楼处销售模式
- 推广线上 “无接触购物”平台
- 累计捐赠人民币1,200万元， 支持湖北、福建、上海等地开展新冠疫情防控工作
第二部分 业务回顾
1、业绩亮点
- 经营提效：合同销售额为人民币1307亿元；精总部、强区域；新项目平均首开时间7个月
- 盈利能力稳步增长：净利润为人民币31亿元，同比增长38.6%；净利率上升至9.5%；核心净利润为人民币29亿元，同比增长42.7%，核心净利润率上升至8.9%
- 财务稳健，流动性较好：净负债率为75.2%，短债比例下降至34.2%，现金短债比为1.8倍，全面提升信用评级
- 资本结构优化：融资成本降低，债务年期延长；结构多元化：优先票据、点心债、优先永久资本证券、银行贷款、股份配售、长租公寓专项债、公司债、ABS等
- 精准投资：新増土储560万平方米，85%位于强二线城 市，权益比提高至73%；截止2019.12.31, 土储达2615万平方米，74%位于一、二线城市，平均地价人民币 4,647元/平方米
- 市场认可：2019中国房企综合实力第17名；12家机构股票研究覆盖；MSCI中国指数成分股；产品核心竞争力突飞猛进，荣获多项奖项；正荣府、紫阙台及云麓标杆产品品牌不断升级迭代
2、销售业绩
2.1 物业销售
- 合约销售额1307亿人民币，销售面积844万平方米，分别复合增长率49.3%和65.0%；销售均价15488元/平方米
- 合约销售金额按区域：长三角55%，海峡西岸24.2%，西部 3.5 %；环渤海7.2%，中部9.6%；（一线4%，二线78.4%，三线17.6%）
3、投资回顾
3.1 现有土地储备
- 总土储2615万平方米，货值4500亿，项目182个，权益比55%，平均地价4647人民币/平方米
- 土储分布：一二线占比74%，长三角36%，海西29%，中部16%，西部6%，环渤海11%，珠三角2%
3.2 新增土地储备
- 新增560万平方米，长三角29%，海峡西岸33%，西部 17%；环渤海8%，中部11%
- 新增土地41块：85%在强二线城市
- 权益比例：73%，大幅提高
4、运营模式
4.1 优化组织结构
- 精总部：业务部门整合升级，更加精简高效
- 强区域：赋能授权，高效决策，提升战斗力
- 提效能：扁平化管理，运营结果为导向；职能共享、信息交圈
4.2 精英团队
4.3经营提效
- 标准化设计前置：项目标化复制率100%，实现高周转；投资、运营、设计、营销关连穿透
- 首开时间缩短：新项目首开时间缩短至平均7个月
- 开盘质效并重：新项目平均首开去化率70%；狠抓销售款回笼
4.4 强强联手，合作共赢
第三部分 财务状况
1、财务指标
- 收入：人民币325.6亿，同比增长23.1%
- 毛利：人民币65亿
- 毛利率：20%，较2018有所下降
- 合营企业及联营公司应占溢利：5.2亿
- 净利润：人民币30.9亿，同比增长38.6%；净利润率提升到9.5%
- 核心纯利：29亿，同比增长42.7%；核心利润率提升1.2个百分点到8.9%
- 母公司拥有人应占核心纯利：23.1亿，同比增长20.4%
2、收入及盈利
- 房地产结转收入：322亿，按金额长三角40%，海峡西岸36%，环渤海16.5%，中西部7%
- 联合营公司总结转收入： 153亿，正荣权益47亿，应占权益比例37%
- EBITDA：85.7亿，同比增长12.1%，EBIDTA利润率26.3%
- 溢利：30.9亿，同比增加38.6%
- 净利润率：9.5%，上升1.1个百分点
3、融资情况
1.1 财务风险
- 总资产：1692亿
- 股东权益：164亿，增加21.2%
- 银行结余及现金：353亿，增加24.5%
- 总借贷：586.7亿
- 净负债率：75.2%，同比上升A个百分点；
- 现金短债比：176%，同比上升57个百分点
- 短期借贷比率：34.2%，下降17.1百分点
- 加权平均利率：7.5%
- 总权益：310.6亿人民币，同比上升26.2%
1.2 借贷成本
- 银行借款42%，境内其他借款20%，境内公司债9%，境外优先票据/银行借款29%
- 加权平均利率7.5%
1.3 债务结构
- 境内融资30%，境外70%
- 境内非标指数减少至20%
- 短债比例减小，期末一年到期总债200亿
1.4 融资渠道
- 融资渠道多元化：银团/双边贷款1.3亿美金；美元优先票据19.1亿美金；人民币点心债人民币7亿；永久资本证券2亿美金；股份配置12亿港元；公司债人民币31亿；长租公寓债人民币3.5亿；资产支持证券人民币7.77亿
- 丰裕的融资额度：总战略授信人民币2,449亿元；外币债额度7.5亿美元；小公募债额度人民币20亿元
第四部分 业务展望
- 2020销售目标人民币1400亿元
- 经营提效：现金流、利润导向；提质增效：降费用、控成本、全周期运营效率提升
- 品牌价值：产品力提升、产品标准化；品牌价值提升、客户满意度及忠诚度
- 精准投资：货值提升、增权益比；核心城市+都市圈、探索多元投资渠道
- 高效组织：精总部、强区域；专业化/扁平化管理、授权机制
免责声明
本文根据公司2019年全年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。