$金科股份(SZ000656)$  至暗时刻，问问自己三个问题，房地产行业会不会崩？金科股份会不会崩？这个价格够不够低？

1.房地产会不会崩

（1）房地产在中国经济发展中的定位：二十多年房地产发展过程中，总有一支看得见的手在或左或右的调整着中国房地产行业的发展节奏，当他过热的时候，给他勒紧辔头，不断降温，限购、限售、提高贷款利率。当他疲软的时候，出台各种政策，优化资源配置，帮助出清存货，刺激市场发展。在中国这样的一只手的力量是非常强大的。政府工作报告中明确提出“坚决守住不发生系统性风险的底线”，日本、香港的情况应该就是破了底线，是难以接受的，是不能够允许发生的。“房主不炒”这是上线，过去的房地产过度亢奋也是不允许的。4月29日，中央政治局召开会议，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。截至目前包括成都、西安、苏州等一百多个城市颁布了房地产的新政。房地产行业行不行，会不会崩基本等于问你对本届政府对经济发展的掌控能力有没有信心。

（2）房地产当前所处的阶段：当前中国城镇化率已经高达 60%以上，人均住房面积已经达到 24 平米，人民群众的生活得到了大大的改善。但是，有房子住了就够了吗，当前的基本矛盾是人民群众对美好生活的向往。不但得有的住，还得住得好。20~30年前，我们刚刚有点儿余钱，我们向往的产品是物美价廉，好用不问产处，今天我们更看重品牌、更看重设计、更看重质量。才有我们从日本背马桶盖，去欧洲扫奢侈品，如果房子逐步回归其消费品属性，从有的住到住的好，我们做到了吗。起码我们家没有，我向往更大的房子，向往物业更好的房子，向往绿化更好园林更优，配套更完善的房子。我相信中国14亿人，我这个算读过名牌大学的老百姓尚且如此，那更多的人这样的需求还没有被满足。顺便提一句，金科的企业使命是“美好你的生活”

2. 金科会不会继续经营下去：从年报来看，2021年金科销售收入 1123 亿元人民币，同比增长 28%，净利润 66.88亿元，归母净利润 36.01元，经营性现金流金额 142亿元。位列2022年中国房地产百强企业榜单第16位。1至4月份销售面积和销售金额在其主场重庆大区双双位列第一，销售面积（81.2万平方米）是排名第3位的龙湖地产（35.0万平方米）的 2倍多。诚然年初的交房事件、当前的债务展期事件，以及控股股东的持续减持，都让我们觉着这家企业不是那么完美、靠谱。但是看看当前地产公司哀鸿满地的现状，这应该不是一个企业的问题，是整个行业遇到了发展的瓶颈。即便是地产存量已经积压较重，但是物业管理的专业化、规范化应该依然有很大的发展空间，而我们看见的是金科服务也在不断下跌。市场先生的疯癫状态又有所体现，这时候咱是守住初心，还是跟着感觉，需要各位金科股友自己判断。目前有传言重庆国资入主金科，我个人相信不会是空穴来风，这么大的企业要是经营不下去，重庆市的压力会非常大。目前各方应该是在积极谋划应对当前难关。多说一句，想以往，品质不好的企业主最后经营不下去，往往会捐款出逃，在今天更加规范的监管体系下，相信这样的机会也没有多少了。企业家唯一能做的，和正在做的就是和政府共克时艰，优化资源配置，提升产品质量，让好企业活下去，继续为人民群众的美好生活服务。

3. 这个股价低不低：看过我以前帖子的朋友可能知道，我从10块开始买入金科，已经陪伴金科走过上一个最低点 3.43，在2020年中的最高点11.27，打了一个来回。当前这个股比2016年的3.43 还要低，当前这个金科的营收却是2016年的将近4倍。我认为在房地产不崩盘，金科不破产的情况下，这个价格已经很低了。

说说我的愿望，希望早日盈利，能够买一套有金科物业的房子，这样我对这家企业的了解会更直接更全面。巴菲特曾经说过，他希望持有一辈子不用卖出的公司，中国的房地产公司里面我选了金科，希望疫情赶紧过去、经济赶紧复苏，生活一天一天更美好起来。

最后想搞个小调查，欢迎各位朋友给点儿回馈，让我们更多的了解当前的情况。

1. 您对自己家当前的住房状况满意吗，如果有条件你有没有进一步改善居住条件的计划？

2. 问一下金科的业主朋友，金科房子的品质如何，金科物业的服务如何？

谢谢大家！

（金科是我的第一大重仓股，以上的分析仅代表个人的观点，不构成任何买卖建议，请大家独立判断）