来源： 打工君投资随笔
作者：打工君
某博又发了有关地产的小作文，题目也很鲜明。
但这并不是第一次传出类似的新闻，事实上另外一个国内媒体在一个月前就发过类似的文章，也明确提了类似的方案。
有点墙里开花墙外香的意思，消息流传了一圈以后在外媒发光发热了。
打工君首先说下结论，然后再讨论下这个事情：
首先肯定至少在部分地方会做出很多努力或则尝试，而且市场也会阶段性交易这种“利好”，但从全国全局范围看，既难以做好做成，又特别难持续做好做成。
提出这个解决方案的人，或者相信解决方案的人，逻辑的起点有两点：
首先相信房地产（企业）的问题是流动性风险问题而非信用风险，注入流动性就能解决问题；
其次他们坚信房地产问题房地产经过短期救市之后，必定拨云见雾，玉宇澄清。
所以他们设计的政策的解决路线是这样的：
1.央行或者国有行向城投公司提供低息贷款——2.城投公司使用上述贷款收购存量房地产——3.存量房地产收购后改造用于经济适用房出租——4.出租房地产租金收入用于偿还贷款利息。
落实到具体操作层面，先不说每个环节在都有若干细节难以经得起推敲，我们姑且首先相信这个故事，也姑且相信这个模式本身能成功。
那我们在回过头看彭博报道的这个方案本身是不是有问题。
有关收购价格的事情，中文版里面说的是“极低的折扣”，英文版里面叫做“steep discount”，反正意思就是比市场价便宜很多的意思，听起来没有问题，买卖双方貌似也一个愿打一个愿挨。
乐观主义者相信这就是一个流动性的问题，城投出钱，地产公司拿到钱问题就迎刃而解，但完全经不起推敲。
比如一个房地产项目，成本100块，目前只能卖90块，城投打包收购后按照63块钱（7折）收购，看起来是地产公司收回了63块钱，虽然亏了37块，比卖不出去好多了。但问题是，地产的整个项目，可能都抵押出去了，开发贷的钱，保交楼的钱，都要抵押物的。
那收回的这63块钱，够不够还银行，还保交楼的钱，大概率是不够的，那到时候问题又怎么解决呢？
这可能就不是一个流动性的问题，根子上是个信用问题。
而且存量的房地产也实在太多了，解决了目前存量的问题，还有无数的存量都在路上。
直接下引用下统计局的数字：
“3月末，商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积增长23.9%。”
商品房待售面积是个很狭义的数据，大概就是造好了等待大家来买的，就这个数据，按照现在的去化速度，也够卖小一年的。
但问题是，更大的面积还在后面呢，由于统计局有些数据的可靠性不强，我们直接用施工面积来估算后面的潜在供给“其中，住宅施工面积474580万平方米，下降11.7%”，就这些面积，够卖多少年了，那ZF继续收购吗？
除了这些，还有城投拍了以后没有开发的土地呢，还没有在这个数据中。
继续收购吗？
END