4月30日，中共中央政治局召开会议，对地产行业做出最新定调：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
5月6日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》要求：
（1）商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，直至去化周期降至36个月以下；
（2）商品住宅去化周期在18个月-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
（3）各地根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。
（4）对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应；以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的，应按照本通知要求实行供地调控。
这两个官方发文说明上层已经意识到地产行业高库存问题，并且认为高库存问题到了需要被缓解的程度。
正好去年初，因为朋友想要买房，找我做参谋，我稍微研究了一下地产库存问题，更新一下数据，分享研究成果。
首先，因为销售规模下降，地产开发商资金紧张，这三年我国全国房地产住宅开发投资完成额和拿地规模、住宅新开工面积是在持续下降的。
假如把施工面积+已建成未销售面积看成潜在供给，那么由于拿地规模和住宅新开工面积持续萎缩，地产的供给端其实是在收敛的。
而且这个供给收缩持续时间很长。地产住宅开发投资完成额自从22年4月以来连续25个月为负，2024年3月累计同比下滑10.5%；住宅新开工面积自从21年7月以来已经连续31个月为负，2024年3月同比去年下滑27.8%（2023年3月同比下滑19.2%,2022年3月同比下滑17.3%），考虑到累计下滑幅度，这个供给收缩幅度已经非常大了。
但是随着供给收缩（和销售下滑），地产行业的库存问题是在愈发严重的，仅从中国商品房待售面积这一简单指标来看，2024年3月我国商品房待售面积7.48亿平米，已经超过上一个库存周期的高点（2016年2月的7.39亿平）。
房地产行业上一轮累库周期的顶点出现在2016年2月，但是2015年6月，国务院就要求财政部将购买棚改服务纳入财政预算，要求人民银行、银监会会同开发银行加大对棚改的信贷支持力度。
当时财政资金和金融机构对棚改的支持直接解决了地产高库存问题，但是据我测算，2015-2018一共花费约10万亿资金，导致2015年本处于低位的房价直接暴涨，北京上海深圳大多数区域直接涨了200%，杭州苏州涨幅还要更高一些。
应该说上次地产去库存用地过猛，效果并不好。这一点在高层已经形成共识，所以我们看到不管是去年力推的三大工程，还是目前的地产救助政策都没有用到PSL贷款，而我预计后续即便用到，规模跟上一次也不可同日而语，甚至我觉得可能2000亿顶天了。
（辅助阅读：中国央行数据显示，2024年4月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净归还抵押补充贷款3432亿元。期末抵押补充贷款余额为30269亿元。可以看到PSL贷款一直在下降）
这也导致我们目前库存虽然已经处于高位，但是除了限制供地、放开限购以外并未出太多需求端政策的重要原因。
当然，目前城市化率、城市人口也过了快速增长的阶段，继续上杠杆盲目做大城市规模也并不明智。中国居民杠杆和地方政府杠杆整体处于高位，这可能也是这次高层不准备用PSL工具的核心原因。
②如何测算中国目前的库存情况
流量数据都是用年度销售面积而非竣工面积，这个大家都比较一致。主要是竣工面积是房地产开发商将住宅交付给用户、预售款确认为收入，并补缴完所有税费之后的统计口径。大量房地产开发商消极缴税，导致居民入住之后也没有被算作竣工面积。
多年来竣工面积跟新开工面积、销售面积持续出现较大差距，17年累计差距127亿平方米。
但是分析端的库存其实有多个口径，
（1）首先是商品房广义库存，也就是累计新开工面积-累计商品房销售面积再乘以系数，这个面积巨大，17年累计60亿平米。
（2）其次是商品房待售面积和住宅待售面积，但是这两个数据口径有一点问题。逻辑上住宅待售面积/住宅销售面积逻辑很严密。
但是根据统计局数据，2024年3月中国住宅待售面积3.95亿平米，2024年3月之前12个月住宅销售面积10亿平米，算出来去化周期5个月，这明显不存在地产库存问题。
为啥会出现这种情况呢，因为从我从中指研究院数据库里面提出195个城市的已办证住宅待售面积加总，是超过统计局提供的住宅待售面积的。
我不知道为啥会这样，但是确实这样。所以我又依据专业数据库做了第三种测算。
（3）中指研究院覆盖了全国195个城市，提供各城市的商品房狭义库存（已经办证待售房产）和同期月度销售数据，把所有数据加总可以测算出中国商品房狭义库存周期为28.15个月（这是2023年5月的结论，我本来想更新一下最新数据，但是刚登陆了一下中指的数据库，好像我的号没权限查了，要额外购买，让有中指云数据权限的大佬算吧）。
通过历史数据来看，中国商品房的住宅销售，自2009年到2022年经历了4个完整的周期，平均每个周期时间跨度约为3.25年。在周期内部，上升阶段略短于下降阶段，本次周期的高点为2021年3月，从时间推算，本次周期底部约在2023年底至春节阶段。
但是，本次调整周期的长度远远长于预期，现在都已经2024年5月了，地产行业累库远未结束，仍在途中。现在已经无法简单的从时间周期来判断地产行业的拐点，而是需要通过销售企稳反弹、地产库存下降至出清，新开工、土地购置转暖来判断地产行业和地产行业内企业的复苏。
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