那个如日中天的香港
早已被世人遗忘
坐落于香港中环金融街8号的香江四季酒店，楼高45层，可以俯瞰维多利亚港湾，套房住一晚价格不菲。
旁边还有一栋60层的高楼，同属酒店管理，是长租公寓，月租5万港币到20万港币不等。
这个地儿，叫“望北楼”。
而这里面住过的富豪和明星，估计一地铁也拉不完。
2017年，刚生下第三胎儿子的吴佩慈，男友纪先生允诺她可以搬出四季酒店，住进位于西半山的豪宅，婆婆到场更是奠定了准儿媳的身份。
对于吴小姐来说，铂金包包，江诗丹顿手表，名车钻戒都是男朋友送的。
相比这些，男朋友还拥有两家香港上市的博彩公司，一家塞班岛的七星级酒店“博华皇宫”也顺利开业，日进斗金。
这是啥？妥妥的豪门！
但很难想象，这样的条件，在香港连个十大财团都评不上。
2019年5月28日，91岁的恒基地产主席李兆基宣布正式退休，并由长子李家杰接管内地业务，次子李家诚则接管香港业务。
这也是香港四大豪门家族中、最后一位第一代掌门人退休。
早在此前，四大家族中的郭得胜、郑裕彤已分别于1990年和2016年去世，李嘉诚则在2018年宣布退休，至此，香港富豪“四大天王”时代正式落幕，属于四大家族的时代已经过去了。
新冠肺炎期间，李嘉诚捐出一亿港币，新世界千万级的捐赠，也没有引起丝毫的涟漪，但是，想当年三大家族联合推高香港房价的时代，情况却不是这样的。
当年的香港，是巨额财富映衬的香港，在房地产业裹挟下飞速前进的香港，一大批榜上有名的华人却只会讲粤语的华人富豪。
50年代的香港
1953年，朝鲜战争刚结束，亚太地区进入一个相对和平的状态。
作为中国对外开放的窗口，又得益于港口地缘优势，香港经济快速复苏。
当时的香港百废待兴，但有一个稳定的政局，首先吸引的便是流民的大量聚集。
1947年香港只有180万人，到了1959年，便已突破300万人。人口的大量涌入，带来大量的住房需求。
而相对稳定的政局和经济，又吸引了内地和东南亚的富商前来投资，为香港带来了强大的外援资金。
就这样资金+人口具备的条件下，香港的房屋价格和租金价格随即大幅上涨。
而在此之前，香港楼市的买卖都是整栋出售或出租，这对于一个工业化刚起步的香港，居民本身并无过多储蓄，当然也买不起房，大部分人还是居住在棚户区。
这时，吴多泰和霍英东发明了“分层出售”和“分期付款”这一史无前例的销售新模式，将房屋买卖的主体由之前的大公司整栋购买，扩大到个人分层分户购买。
这样一下子就把房屋交易激活了，炒楼花一词第一次出现在香港人的视线里。
1958年，短短1年的时间，香港核心地段地价上涨超1倍，房价上涨超2倍。
就是这个时候，四大家族开始发迹，搭乘上了一艘房价的快艇。
当然，后来港英政府提高了交易税，打击炒楼花，香港房价没有夯实，到1960年已经跌下3成。
但用股票的话说，短期的回调并不会改变长期的趋势。
香港楼市初见发展
在涉足房地产之前，李嘉诚是做塑料花的，郑裕彤则继承岳父衣钵从经营黄金买卖起家，李兆基是经营黄金和货币兑换的。
而李兆基在涉足地产前，和一个来自广东番禺的商人，日后成为澳门四大家族之一的何贤一起合作，在黄金买卖中大赚一笔，为以后家族的起步奠定了坚实的基础。
而他的生意伙伴何贤，日后生下的第12个孩子，叫何厚铧。
与其他三位多少有点家族背景的商业巨子不同，完全白手起家的郭得胜则从经营批发商行、独家代理日本“YKK”拉链厂经销权赚到了第一桶金。
就这样，四大家族在1958年齐齐进入房地产领域。
塑料花大王李嘉诚于港岛北角建起了第一幢工业大厦，正式介入地产市场。和李嘉诚一样，倒插门的郑裕彤，在跑马地、铜锣湾兴建了蓝塘别墅和香港大厦。
李兆基与郭得胜等8人合股组成永业公司，开始涉足地产生意。
四大家族涉足地产，依然采用霍英东的炒楼花方法论，推出的分层出售、10年分期付款的方式一改香港地产业的经营方式，四人靠此在地产界风生水起。
炒楼花的方法，用内地的话说，叫商品房预售！
香港楼市迅猛发展
上世纪六十年代，战后经济恢复10多年，西方工业国开始放弃成本不断上涨的劳动密集型工业，改为向资本密集型及技术密集型产业，这正好为拥有大量廉价劳工的香港带来一个机会--发展出口导向的轻工业。
在十多年间，香港工厂的数目增加了近8倍，工业制成品出口占总出口8成。
这是香港的第一次转型，而这次转型比同为亚洲四小龙的台湾和新加坡早了10年，这使得香港在亚洲工业领域上叱咤一时，连带航运业也因此受惠。
世界船王包玉刚和董浩云便是这个时期的巅峰人物。
借助经济腾飞，香港房地产一路上扬，培育出一众世界富豪。
正是在这个时代，香港房地产企业纷纷上市。
1972年，同一年，李嘉诚的长江实业、李兆基与郭得胜合伙的新鸿基地产、郑裕彤的新世界地产集体上市，“四大家族”的地位正式确立。
同样，香港的房价就像一列火车，奔涌向前不回头。
这一轮炒楼狂潮，在1981年达到顶峰。
当时不到40平方米的小型住宅单位平均楼价为1.1万港元/平方米。
当时市民家庭平均月入才3000元港币，也就是说一个家庭不吃不喝要攒钱9年才能买得上房子。
而且，是一个不到40平米住一家人的小房子。
即使不看当时的工资水平，光是从1969年至1981年共12年间，该类型住宅平均楼价增长18倍，就已经够吓人的了。
摊下来，楼价以年均1.27倍复利增长！
而在80年代，香港房价平稳发展，一直到90年代初才摸到3万大关，10年时间里涨幅才2倍。
随着对香港恢复主权，香港房价又从4万涨到8万。
1997年遇到经济危机，5年时间房价从8万跌到2万左右。
随后便开启了轰轰烈烈的15年牛市，房价直奔20万去！
这15年间，若说香港得到了什么？得到了全世界第二的房价。
失去了什么？
失去了一切！
1990年郭得胜因病逝世时，李嘉诚、李兆基、郑裕彤都去参加了葬礼。报刊评论说，这几位扶灵者已经掌握了半个香港的经济命脉。
那时，新鸿基地产的市值与上市时相比，增长了635倍；六年后《福布斯》杂志里，李兆基的财富累积至127亿美元，跃居全球第四大富豪、亚洲首富；再过一年，香港回归，四大家族的财富总和超过440亿美元。
从那时到今天，除了后来因为澳门崛起的吕志和家族曾闯入香港富豪榜的前四大，香港财富的前四大一直被李嘉诚、李兆基、郑裕彤和郭得胜四大家族牢牢把持，水泼不进。
大多数时刻，他们连名次都是固定：李嘉诚第一，李兆基与郭得胜家族交替第二，郑裕彤则稳居第四。
于是到了2013年，有位小学生在作文里写了那句著名的话：
李嘉诚，名副其实，香港就是李家的城。
香港楼市的转折
上世纪90年代，香港GDP能甩开江苏、浙江、广东以及山东四个省的总和。
2017年，北上两地的GDP都超过了香港。
而到了2018年，香港GDP的占比由曾经全国的五分之一，变成了广东省的五分之一。
一手推动了香港地产大江大河的四大家族，尤其是将鸡蛋都放在地产篮子里的，其实早已收到惩罚：掌握了香港一地的地产权柄，却没拿到赢在全球化新时代的筹码。
地产成就了他们，但地产也给了他们局限：太依赖地产。
四大家族集体进军地产行业，除了相中这一行业无与伦比的增值潜力以外，还有这一行业与生俱来抵抗通胀的能力。
在美国，18年一个周期的房地产兴衰史里，无论经济如何波动，地产行业的通胀率永远稳稳地高出美国经济3个百分点。
这意味着，相比于市面上各式各样的风险对冲产品，房地产几乎是唯一能持久抵抗通胀影响的东西。
这也成就了该行业无与伦比的吸金能力。
另一方面，关于地产的出让和售卖，也让政府获利颇丰。
香港地价收入占比长期占香港政府财政收入约20%的水平，最高峰时还一度达到36%。
2019-20财政年度，香港政府预计地价收入1430亿港元，占政府预算总收入的23%。
这没什么可疑问的，对于香港来说，保房价，某种程度上就是在保金融、保经济。
房地产业靠金融业的支持而发展，金融业靠房地产业的发展而获利，短短几十年的发展，让香港的经济与地产行业成为了“休戚相关”的命运共同体。
而这种将绑缚于地产车轮之上的经济，也在往后的发展中，为香港创造了一大批世界级的顶尖富豪。
这之中，四大家族，只是最具代表性的一部分。
四大家族的脱颖而出，是时代的机遇。
而在1975年到2008年，横贯香港的4次金融危机中，四大家族毫发未损。甚至郭氏兄弟掌控了九龙巴士，李兆基控股了中华煤气，郑裕彤手握两家巴士公司新巴和城巴。
风暴过后，面对一地鸡毛的香港，人们无不惊恐的发现，昔日的大亨依然端坐原位，只是面前牌桌上小山似的筹码仿佛又更多了些。
源于地产行业的资金，终究还是被注入了和香港血脉相连的基建之中。
庞大的民生产业为这些地产巨头的后代们带来了源源不绝的现金流，也让他们彻底免去了资本原始积累阶段的肮脏游戏。
与之相对应的一个现象是，满世界攻城略地的沃尔玛和家乐福都在香港吃了暗亏，千禧年后，整个香港，没有诞生任何一个知名的互联网公司。
香港楼市的衰落
高企的房价泡沫，也如梦魇一般折磨着这座城市的居民。
1998年亚洲金融危机以来，香港房价和经济一落千丈。
而2003年的那场抗议之中，房价最高下跌了69.13%，几乎见底。
那段时间，280度俯视香港的飞鹅山，开始以另一种形式出现在公众的视野里。
从彩虹地铁站转小巴A1到飞鹅山道，这座海拔600米的山峰，成为了破产者们诀别人世的终点。
香港的坊间给它起了个诨号，人们叫它“自杀崖”。
重重压力之下，香港政府也曾决定改变房地产行业高度捆绑经济的这一现状。
然而，旨在福利社会底层人民的“8万5建屋计划”，最终，还是在市民的反对声中无疾而终。
对于香港的地产来说，最大的变革阻力并不是来自于经济的压力，而是来自于人。
命运就是喜欢开玩笑，不知道在自杀崖纵身一跃的人们，要是知道后来还会有15年的大牛市，房价直奔20万每平的时候，会不会后悔当初的举动？
写在最后
对于现如今的香港来说，这段历史还远远称不上旅途的终点，时间终将证明，所谓的俯视和仰视，都只是另一种形式的偏见。
兜兜转转之间，一切的偏见尘埃落定之后，人们才恍然发现，香港，依然中国为数不多经历国际金融市场洗礼过的城市，在二十一世纪最初的十个年头里，它曾是我们瞭望和观察欧美的唯一窗口。
那个如日中天的香港，已经被人逐渐遗忘，那个慢慢落寞的香港，逐渐走向悲伤。
现任特首林郑月娥曾在施政报告里面曾写到：香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题。“不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都要向钱看。住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。
当今天香港的住房问题日渐突出，开始向大陆要地时，一切仿佛突如其来，一切又仿佛已经有了答案。
信息来源：
《香港地产业百年》，2007，冯邦彦
再见四大家族：香港的1969
香港的葬礼：逝去者，接班者，收税者
地产霸权：2015，中国人民出版社
香港炒房历史：那么远，这么近