365财经 王莎莎 发自广州
房地产行业已进入深度调整期，而物企之间的竞争越来越激烈，2021年物企出现了新的洗牌。
365财经推出2021年上市物企系列榜单。第一期《2021年上市物企成长力指数排行榜》，以截至发稿日已发布2021年度年报的上市物企为样本池，以其2020年和2021年年报为数据池，从营收、归母净利润、毛利率、资产负债率、在管面积五大指标作为维度，最终评选出综合得分高的40家物企，来整体衡量上市物企的成长力量。
优胜劣汰之下，有曾经表现亮眼的物企消失，或者至今仍在停牌，也有中小型物企突围而出。一起来看看物企行业形成了怎样的新格局。
01行业分化明显
与上市房企的风声鹤唳相比，物管行业中各家企业表现分化，有些物企多项指标表现优异，有些却增收不增利问题明显。
从营收单项指标来看，40家物企中只有金地商置一家同比2020年出现了下降。而这项指标增速最大的合景悠活却出现了高达114.57%的幅度。而整体来看，40家公司的平均增长达到了41.52%。
利润指标之一的归母净利润一项，40家物企中下降的有7家。其中佳兆业美好和第一服务控股都在营收上均同比增长5成左右，但是归母净利润却出现了大幅下跌，分别达到74.41%和62.60%。但同样也不乏表现优异的企业，同比超过100%的就达到了5家。而这一指标的平均值为同比增长47.65%。
另一项利润指标毛利率，从最高的中骏商管47.22%，到最低的招商积余13.76%，两者相差了3倍多。而40家物企的毛利率平均为28.87%，低于这个值的物企为19家，约一半。
资产负债率的数据则一头一尾差距更大。榜单上资产负债率最高的华发物业达到了114.68%，同时，这一项最低的中骏商管仅为20.15%，两者相差近6倍。40家物企的平均资产负债率为46.1%。其中，超过均值的有15家，占比为37.5%。
物企行业“得规模者得天下”，在管面积是成长力的重要指标。在这一项上，40家物企均出现了不同幅度的增长，其中同比超过100%增长的有3家，分别为合景悠活、第一服务控股、金茂服务；其中合景悠活表现十分突出，达到了395.4%。
02合景悠活双“第一”
从五大指标综合得分来看，成长力排行榜前三甲由合景悠活、融创服务、中骏商管夺得。
综合排名第一的合景悠活，其多项指标位居单项指标前列，其中营收和在管面积两个指标更是双双夺得单项冠军。
年报数据显示，合景悠活营收约32.55亿元，同比增长114.57%。而与营收大幅度提升相对应的是合景悠活的规模扩张。
过去一年，在“开发商合作+收并购+第三方拓展”多轮驱动战略下，合景悠活深化全业态布局，尤其在收并购上十分活跃，接连收购多家物企，同时通过收购还进军城市服务领域。
从整体规模来看，截至2021年底，合景悠活在管总建筑面积约2.06亿平方米，同比分别增长395.4%。而积极的收并购带动了合景悠活第三方项目的大增。
位居第二的是融创服务，其表现相对突出的指标是归母净利润，2021年同比大幅增长了117.12%。值得注意的是，这是融创服务在自2018年均出现较高的增长，2018~2020年同比增长分别为128.84%、174.55%、131.83%。
而融创管理层认为，其收入和利润的增长，主要来自于毛利率较高的小区生活服务及商业运营管理服务的收入占比提升。
其中，2021年，融创服务通过收并购的方式，扩充了新的发展赛道——商业运营。至此，融创服务业务结构扩充为四大主线，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务及商业运营管理服务。
中骏商管在综合排名中位列第三，而其同样也两个指标位居单项第一的位置，分别为毛利率最高和资产负债率最低。作为上市之后的首次年度大考，尤其在毛利率作为物企“掘金池”这一项，中骏商管领跑行业。中骏商管管理层认为，毛利率增长与住宅物业毛利率水平大幅提升与其社区增值服务的增长分不开。
2021年，房地产行业发生了不少改变，物企在追求规模之外，还要不断巩固和加强盈利能力以及多元化经营的能力。随着行业内频频发生的收并购现象，物企优胜劣汰的分化也将越来越明显。