Ronnie历年致股东信中多次用无杠杆租金回报率、租赁边际利润率这两个指标来描述投资物业的收益水平。无杠杆租金回报率是指收到租金与投入资本之间的比率，通过这个指标可以很直观的看到投资的效率，有点类似生产型企业毛利率的概念。但是收到的租金中有太多支付给第三方的钱，包括物业管理、各种税费、保险费等等，所以这里又引入了租赁边际利润率这个指标，该指标指的是有多少租金能转化成利润。
首先来看最先建成的上海的2个物业，按照23年的业绩，其无杠杆资产租金回报率高达44%，租赁边际利润率达到了90%，整个物业的净资产回报率达到了惊人的30%！整体来看，2005年之后在上海之外开发的物业的回报情况就差强人意了，到2026年，除沈阳市府未开工的70万方之外，所有的物业都已落成，假设后世道没什么太大的变化，上海外的所有组合租金毛估估在34亿左右，无杠杆资产租金回报为4.7%，租赁边际利润率为39%，净资产回报率为1.35%。考虑到财务费用，这些物业几乎产生不了净利润。
商恒隆在上海外的物业为什么与上海的项目在盈利能力上有那么大的差距？按照Ronnie多次在股东信中的说法，物业的竞争力来自于很大程度上来自于物业的天然基因，也就是地段和建筑。按基因，这些项目这些大都是好物业，为啥在上海之外，盈利还是那么困难？我觉得主要是物业所在城市市民的财富密度还支持不了与恒隆高投入相匹配的高租金，人变的有钱了，不怕你不到商店买买买，怕的就是没有那么多有购买力的金主们，同时为了好基因，恒隆的投入的成本，尤其是建筑成本太高，此中的利弊，我没有能力做评价，一方面相信管理层在选择城市、设计物业时有他们更专业更长远的考虑，另一方面在部分决策上他们也有出错的可能。此外，竞争的压力也在阻止收益率的提高，与90年代初在上海开发时的竞争环境完全不同，现在更多有能力的公司在这个市场里一起卷卷卷，有的起步比你早，有的运营比你好，你凭什么能多赚钱？沈阳市府恒隆开业到现在租金上的停滞不前以及低回报就是竞争处于劣势的后果。所以除上海外的国内物业是否有更高的无杠杆租金回报率、租赁边际利润率？我们小股东只能耐心等待，观察管理层的运营能力以及国运的变化了。
基于上海物业良好的租金回报（收入占了公司的近40%，利润占比更高），公司整体的自由现金流能达到35亿以上，考虑到以股代息的摊薄因素后（摊薄10%），HLP目前摊薄后市值440亿，投资回报率为8%，HLG的自由现金流有24亿，目前130亿市值，投资回报率18.5%。
那上海物业的业绩能否持续？竞争者不断在加入，与港汇恒隆一街之隔的新鸿基徐家汇ITC20万方的商场即将开幕，加上其超高超大的商务楼，压迫感扑面而来，港汇恒隆在边上就像个小弟弟（照片中圈出来的部分为港汇恒隆）。自从做了恒隆股东后，每次路过徐家汇看到施工中的ITC，都会担心港汇恒隆今后的盈利能力，同一片区域内闯进了那么一位有实力的竞争者，论基因，地段相同，质量上乘，又新又大，Ronnie先生，还有Adriel先生，你们打的过吗？
自从孩子上学之后，加了一些同学家长的微信，我的朋友圈的逼格一下字提高了不少，有一位年轻的全职妈妈，很喜欢在朋友圈分享和小姐妹在恒隆购物之后的快乐，感觉她常会去买买买。上海恒隆年销售额可能在100亿出头一点，根据28法则，可能有2成或者更少的顾客贡献了8成大销售额，80亿。拍脑袋，8000位贵宾客人，这些蓝宝、绿宝客户平均年消费100万的话，就贡献了80亿的销售额，等于13亿的租金，等于将近9亿的净利润，或者说等于我5万元的股息。根据我朋友圈里不多的样本，恒隆似乎深谙留住这些蓝宝、绿宝客户之道。所以近期，恒隆的利润，我的股息其实主要就是靠恒隆如何维护好这些关键客户关系，如何让他们感觉开心舒服，来了还想来。加油！@$恒隆集团(00010)$ $恒隆地产(00101)$
