$达力集团(00029)$ 业绩公布以后一片哗然，东角头土地二十年风云一朝了结以后达力分红仍然只有0.5仙似乎坐实了达力小股东没有办法分享土地收益。

从达力入账方式来看，似乎决定了自己开发住宅并持有商业，大家的关注焦点都在如何筹资，大笔分红遥遥无期，003地块反而成了随时可能对小股东配股的烫手山芋。

其实我认为，003地块的最终归属是潜在买家仍在等待深圳新房政策的变化，7090和新房限价，这是决定004地块最终价值的关键。究竟是业绩公告里的评估值126亿HKD还是可能的更高136亿146亿乃至156亿。

至于达力，我从买入就觉得归宿会是在与潜在买家，无论中信，华润，中海，招商蛇口达成一致后，启动私有化退市。小股东吃到的，不是期待中的大笔分红而是私有化对价。

具体分析陈氏家族公开占股33%至37%，大体9000万股，其他1.5亿股，达力实际无欠款持有北京上海两处商业物业18亿入账，每年租金1亿，眼下7000万，以及003地块。资产很干净很扎实，试想在中国一线城市4%-5%出租年收益率几个可以做到？

私有化溢价比照现价8块按照8快（一倍），10快（一点二倍），15块（两倍），20块（二点五倍）分别计算，陈氏家族分别需要付出12亿，15亿，22.5亿，30亿分配给其他股东，减去达力现有4亿多现金就是8亿，11亿，18.5亿，26亿。

收回北京上海两处无欠款18亿商业，最重要的，004地块的自由处置权无论自建自持还是最好结果，高价卖掉一了百了，换你是大股东买断，干不干？换你是小股东被买断干不干？

总体上，我感谢陈有裁老先生过去20年的坚韧和毅力，达力董事会里现在都是直系亲属没有七大姑八大姨吃空饷，资产业干净扎实，眼下港股确实风雨飘摇，但作为达力小股东是幸运的，不必非要和一系列一毛不拔吃空饷的老千股比惨！