一、营业收入：22年上半年16.6亿，同比是17.5亿，少9000万，其中写字楼租金增1000万至7.6亿，商城租金降2000万至5.5亿，公寓增4000万至0.74亿，酒店降1.1亿至1.17亿，其他业务降1300万。
1、那疫情影响减免租金是6334万（按照每月平均营收2.76亿，减免额仅为月营收23%），上半年确认减免是5000万，我们把这部分加上去则上半年营收17.1亿，同比仍降2.3%。
2、影响项：酒店营收降低1.1亿是主要因素，酒店部分营收降低到20年上半年水平。
二、营业成本：22年上半年7.2亿，同比7.5亿，降低3000万是劳务清洁类费用的支出减少。
三、三费管理：销售费用节省约2000万，财务费用节省1000万（银行借款还款5亿），管理费用增加500万，三费降低近2500万。
四、有息负债情况：上半年银行还款5亿，还剩下16亿，利率是4.35%，按照建行借款协议，利率是和LPR挂扣，上半年五年期LPR已经降低30BP，下半年还有降低可能性，预计23年执行利率在4%以内；国贸5亿19年发行债券，5年期、3.65%，三年后行使选择权，2021年年报转为一年内到期的非流动负债，估计在22下半年公司还掉5亿债券。
23年的有息负债，就是建行16亿长期借款，按照4%利率，利息成本是6400万，相比较21年的8359万，降低2000万。
五、出租率：在疫情这个大背景下，租金保持稳定就已经很不错，写字楼平均出租率从93.6%提升至95.9%，商城平均出租率从98.5%提升至99.1%，公寓出租率68%，后续仍有提升至80%左右的空间。
六、营业中断险：9757万，确认到上半年的营业外收入；7月20日实际到账，该笔资金将提升下半年的经营现金流净额，预计全年实现经营净现金流净额为18亿-19亿，再创新高。
整个半年报的亮点是营业中断险，疫情减免租金、平均出租率三个部分，疫情影响最大的是酒店营收，值得期待的国贸星座项目没有披露。
国贸的估值，我一直认为应该按照自由现金流来测算，如果按照18亿自由现金流，按照3-4%无风险收益，25PE，即使按照一半来测算12.5PE，则市值是225亿，对应股价22.5左右。