关于对近期房地产走势的思考。希望各位大神找出我思路中的问题，特别是未来展望部分，多挑毛病。我尽量写的简洁，不浪费大家时间，多谢多谢。
一、现状
（一）现象。一是全国大部分城市二手房价格较高点下跌10-20%，燕郊已经腰斩。二是土地流拍现象严重。即使成交也以底价成交为主，较16-17年高点回落较大，天津个别地方回落超过40%。
（二）分析。以天津某小区为例，作为整个房地产发展趋势的一个判断。该小区2002年至2016年共开盘8期，成交价从1期的5000一直到8期的35000，2015年底前1-7期的最高价为20000元左右，8期为35000元。（都是虚数，大概不差太多）目前二手房实际成交价为35000左右。以投机的角度分析，目前8期在售的二手房极少，要价也都超过了40000。而1-7期的二手房业主100%处于大幅盈利状态，房价即使在35000的基础上下跌30%，仅会减少收益，不会折损本金，对贷款银行毫无影响。因此他们大幅抛售离场的可能性仅有一种，就是整个经济形势崩溃，每个人仅考虑自己的购买成本定价。而国家通过限售限贷限购等多种手段给了这些投资者希望，万一政策放松价格反弹呢？所以他们最明智的选择就是观望。而8期购房者虽然已经亏损，但考虑到自己的成本，他们很难大幅亏损甩卖。其实就是1-7期的投资者替8期扛住了房价。
二、未来的趋势
一是限贷限购限售的调控措施不会取消。即使取消，也会有响应的利率，税费手段跟进。二是房价跌到2015年底到2016年中应该极限。因地价下跌，开发商仍有利可图。三是投资房地产的大幅获利期已经结束。四是2015年底前的投资者仍有大量浮盈，无大量拋盘意愿。但2016年中至2018年底的投资客应当是牺牲品。但考虑他们不可能在2015年前无房地产投资，真正巨亏的可能性不大，全是盈利大幅回撤吧，银行贷款不会有大问题#房价那些事儿# #房产# $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$ $华夏幸福(SH600340)$ @为霜 @飘仙的个人日记 @梅姨朵朵 @HIS1963 @世德散人 @弱弱的投资者 @谦和屋