关注地产行业快十年了，从新城b，新城h，恒大，金茂，等股一直走到现在，可以说我的很大一部分投资收益是地产股贡献的，正如上两天地产行业名人O神在地产群里说的：地产股是水果中的榴莲，很多人觉得臭，但喜欢的真喜欢，不喜欢的也真不喜欢。过去在投资过程中我一直在对这个行业思考和总结，这个占人类一半财富的地产行业，这个创造了无数个亿万富翁的行业，这个让中国人享受财产性收入最多的行业，为何让投资人变成一个最纠结的行业了呢？市盈率如此之低为何如此不受待见呢？投资地产股收益到底如何呢？国家严厉调控下行业有无未来呢？哪些个股会在未来的竞争中胜出呢？下面我就把我自己的长期积累的看法和最近的一些思考分享给大家。
首先单刀直入，不扯皮，先看投资地产股的结果，也就是地产股的长期股价趋势，是否能带给投资人好的回报。你有一万个理由看空地产股，但如果过去的投资结果是投资人获利丰厚，那你的理由也是苍白的。
先看港股地产龙头新鸿基地产，这是该股过去29年持有不动的投资结果：目前股价112元，你的成本是负的34元。
再看a股龙头万科，你2006年买了持有到现在，股价26元，你的成本是负的4元。
有人会说龙头不能代表行业，那么我们就选一些过去是二线内房的股看看假如你2012年买了持有到现在的结果：宝龙，股价5.49元，你的成本负的0.14元。
禹洲，股价3.15元，你的成本负的0.6元。
合景泰富，股价6.74元，你的成本负的1.34元。
奥园，股价8.82，你的成本负的0.9元。
恒大地产，股价16.5，你的成本负1.1元。
龙光地产，股价11.08，你的成本负的0.3元。
更别说融创，股价31，你的成本负的1.5元
好了，不再多举，总之地产股，尤其是内房，过去收益并没让投资者失望，而是长期持有赚了大钱。
接下来谈谈地产的商业模式，部分企业是赚少数人的大钱，部分企业是赚大多数人的小钱，而地产企业是赚大部分人的大钱，所以地产企业更容易上量，以最近七八年为例，大多数行业前50的地产商销量都增长了七八倍甚至十倍，一线地产商进入5000到8000亿营收的阵营，这在其他行业是很难实现的，虽然净利润率在6%到8%不等，但由于销售总量巨大，每年一家企业几十到几百亿净利润成为常态。
地产企业负债高，资产庞大，所以更经折腾。
1，经受住管理人决策失误的折腾。如融创两三年前市值不到二百亿，可是出现了180亿的乐视投资失误并全额计提。恒大三四百亿市值时投资冰泉，粮油，球队，买卖万科也是挥金如土，都是钱砸进去打了水漂。但这两家两三年都成了千亿以上甚至几千亿市值的企业，还有哪个行业的企业经得起如此折腾？
2，资产变现容易。虽然人们一直拿着地产企业高负债说事，但其实地产企业高负债背后对应的是硬资产，尤其是很多土地资产都已经大幅升值，在账面上又没反应。就算刚买的土地资产，新城一出事不也豪不贬值的立马甩卖掉了么？所以资产变现容易并且大幅升值也是行业属性，也就是大多数地产企业只要愿意清算股东都会发财。
3，经受住政策折腾。
受政策极限打压最严重而又顽强抗起支柱产业的大旗，每年一二十万亿销售额，各种调控下房价依然得机会就上涨，可以说政府又爱又怕，爱是因为土地是地方财政收入主要来源，怕是上涨过快会积累金融风险，所以最近上下都保底的政策调控成常态。
4，行业有超级保姆呵护。
由于土地公有，所以中国更象是只有一个开发商，其他都是为它打工，所以供地节奏会随时调控，行业风险更加可控，这是其他国家不具备的优势。
再说下我对整个行业的看法。
一，白银十年到来。
目前中国城镇总的商品房存量是250亿平，根据国家统计局数据，全国总人口是13.95亿人，城镇常住人口是8.3亿人，城镇化率不到60%，目前每年有1800万人从农村人口转化为城镇人口，这样十年后大约城镇人口大约10亿人以上，城镇化率75%，以人均40平计算，大约需要400亿平以上的住房，以现在每年14亿平的新商品住房开发速度，也是十年后将近到达400亿平的总存量。
另外目前离婚率越来越高，单身的越来越多，子女不愿意和父母一起住的越来越多，家庭拆分越来越严重，这从另一方面客观造成商品房需求的更加增多，所以商品房未来的需求是客观存在的，未来十年说是白银十年不为过。
二，地产行业更远期的未来如何。
根据发达国家经验，城镇化率过75%以后，速度将会放缓，以美国等发达国家看，最终都是会到90%甚至95%以上才停止，所以不是十年后就没增量了。另外400亿以上的存量住房，会有每年3%到5%以上的旧房更新，所以每年仍然会有12到20亿平的翻新需求，两者相加，地产行业的长期需求不是大部分人想象的那样。所以虽然占比有高低，但地产行业在任何国家都是重要的支柱行业。
三，地产股的未来是什么样。
从中国的人口数量，地域面积，经济布局和总量看，看，我觉得中国未来会产生很多个新鸿基，也就是租金收益和开发收益并重，产业多元化。新鸿基一年二百亿租金，四百亿开发收入，二百亿其他收入，市值几千亿。
中国目前有九万多家地产企业，当然这里面有非常多的实控人是一个的重复计算的因素，例如一家龙头地产商下面可能几百家区域地产公司，但即便去除这因素，总量也会过3万家，未来应该会有80%被淘汰出局，剩下的将发展壮大成租售并举，行业多元的地产综合型企业。
四，未来几年行业是稳定压倒一切。价稳，量稳，不大涨大跌是最佳结局，大幅上下都会引发社会问题，每年把涨跌幅控制在10%上下，用时间换空间，等待人民收入的提高，化解房价过高的风险。中国人均收入只有美国的六分之一，就算涨三倍也就美国的一半，那么人均收入涨三倍后，房价也就显的不那么贵了，问题自然化解了。
五，地产股的估值处于历史最低位。投资最怕的是投到短期内行业由火爆到不受待见大幅杀估值的行业，地产由于长期不受待见，估值已经跌无可跌，也就是虽然股价涨幅很大，但股价过去的上涨完全是靠业绩推动的，目前三四倍五六倍市盈率的地产股比比皆是，6%以上股息率的大把，甚至极端的禹洲和合景今年都预期13%股息率，而未来几年业绩的增长又是确定的，所以市盈率不变下，仅靠业绩推动，未来两三年股价翻倍也可期。
六，机会在中型内房。地产如果有行情，那么大概率内房会比a股猛，因为喜欢地产的资金都集结在港股，内房具有深厚的群众基础，也是这几年港股回报最高最活跃的板块。由于最近七八年国内一直限制地产企业上市，龙头地产商都选择了港股上市，这也是港股地产总体质量优于a股的原因。而一线内房已经进入5000到8000亿阵营，再增长空间有限，无论出于基数过大还是实控人个人意愿的原因，一线龙头已经明显放慢发展速度，这就为二线龙头急追腾出空间，一批500到1500亿的内房仍然具备未来几年收入翻几倍的空间。所以我觉得二线龙头是内房首选。
投资策略及重点公司探讨：
最近我研究后感觉非常震撼的一家企业是佳兆业，这家企业可以说是天时地利人和都已经占齐，感觉爆发只是时机问题。
一，中国旧改王。公司主要土地储备都在大湾区，在手土地2600万平，货值5100多亿，其中深圳320多万平，价值1600多亿。另外截止今年中报，公司还有占地面积3200万平的潜在旧改土储，其中深圳就有88个项目，大湾区合计128个项目，旧改货值2万多亿，加上已经在手的土储，合计土储2.6万亿，公司说旧改项目毛利过50%，这就意味着总土储毛利1.2万亿以上，净利润在4000亿到6000亿之间。旧改虽难，但无论公司用三年五年还是十年去不断变现土储价值，这都是庞大的资产价值和童话般的故事。
二，对应2.6万亿土储和万亿以上毛利的公司市值是多少呢？不到200亿人民币……！这就是小市值大资产，股价具有无限想象空间。更重要的一点是这种土储货值还是动态增加的，上半年增加了9个旧改，这两天仅一个广州海南村就又增加了占地360万平的旧改土储，雪球越滚越大。
三，已得天时。由于特殊原因，14年底出事项目被封盘，影像发展，现在事情已经过去，由于封盘期间房价大涨，土地更值钱。所以这两年销售奋起直追，年复合增长呈现出爆发状态。
四，占尽地利。深圳先行试验区的强逻辑。深圳寸土寸金，但土地公开出让很少，只能靠旧改，而佳兆业88个旧改项目，为未来提供了持续的可开发土地资源，而且成本基本锁定，深圳每年几十万人口流入，土地供应又极少，售价得到保障，长期涨价压力依然巨大，所以长期来看，压制地产估值的两个因素土地价格和楼房售价都已经无忧，所以估值肯定不能只有四五倍市盈率。
五，人和已来。简单粗暴的强逻辑下，佳兆业的价值很容易给人讲清，所以近期人气飙升，大批资金，尤其是港股通资金蜂拥进入，价值发现正处于进行时。
六，未来传奇，现实同样美好。佳兆业有别于其他地产股，公布的所有数据都是权益数据，今年销售目标是权益销售额875亿，全口径会过1300亿，这等两年后结算净利润就会过120亿，给6倍市盈率，股价也13港元了。
七，公司是所有房企里惠州布局占比最多的企业，惠州已经有地铁修建通深圳，并且非常有可能不久就宣布并入深圳。
综上所述，看好深圳和大湾区佳兆业是首选，佳兆业是我内房首选的进攻性品种。
另外，内房组合里，三倍多市盈率，13%预期股息率，年净利润增长30%左右的禹洲地产和合景泰富是我的低负债高股息的防守加增长组合。这两只股每隔四年以上投资成本基本就归零，以目前极底的市盈率和极高的股息看，三四年后也会成本归零。
某事在人成事在天，大机会面前不手软，防守进攻组合正等待时间检验。
（以上所有观点都是作者主观个人的判断，也算对行业和涉及的个股的美好祝愿，路滑天黑，吹口哨壮胆而已，不构成任何投资建议）