其实投资者们如果真的和土地市场打交道，就明白土地开发业务最怕的就是地价不可控。一二级联动拿地不论是棚改拆迁还是拿毛地现在每个企业都想做，因为地价是可控的。拆迁18年之前政府交给企业来做，企业又交给第三方公司来做，社会问题很多，18年之后主要是企业或者平安不动产这类资本来出资，由政府出面拆，周期和成本都核算好，可以把握的。毛地做六通一平，也不是一大块地几平方公里一起动工。一般是做一块地，政府挂一块，拍掉了以后政府和企业分钱，因为后面还有地要挂，所以政府拖欠出让分成这块几乎没什么问题。而且一期拍掉一般企业可以自己拿，可以做股权转让回一部分款，再做前融开发拿预售，整个一二级联动就转起来了，投资尤其是峰值投资包括资金占用其实没多大，但好处就是可能五六年项目开发了五六期才结束，但是地价是五六年前的，扣除土地增值税盈利依然很高。如果我们把城市运营一二级联动的土地看做一个长久期资产，其实是通过不断的短久期负债以极低的成本滚起来提前锁定利润的。所以资金占用会比投资者们想象的要低的多的多。这里还有一个不能忽视的就是金茂资本，类似于平安不动产，通过募资给企业做前融，前融监管管的很严，从企业的角度上看有点类似于按揭买方的首付贷，这种市场上一般年化可以做到20％到30％多的收益，但是通过金茂资本给客户支付不到10％就可以了。所以其实城市运营的利润和资金占用不是大家拍脑袋想的那样。金茂从19年开始降杠杆，负债久期和资产久期匹配没太大问题，有便宜的钱，有便宜的地，还有良好的产品力和去化水平，未来还是很看好的//@朱酒:中国金茂 的净利润是比较难预测的，主要是业务条线复杂，不像大部分房企那样，算出二级市场的销售收入和利润率就可以了。中国金茂的二级市场结算，由于工艺复杂，要求更高，一般要3年时间。这样2020年对应的销售收入主要是2017年的，2021年对应的是2018年，2022年对应的是2019年。 计算当年的净利...