在雪球看到球友“老布”的帖子：
郑州很多老破小的房价塌盘了，均价4000左右，有的装修的还不错，位置也不错，租金收益轻松8-10%，如果放开指标，也是不错的投资。
我看到后惊呆了，租售比8%到10%，这也太不可思议了吧。
我做了几件事。
第一，找一个靠谱的郑州朋友了解情况。
按他的说法，现在郑州的老破小房价4000元挺多的，还可以打折，儿童医院对门的小区房价4000元，60平+的二房，租金1500元一个月。
我算了一下，租售比是7.5%。
他还给我举个例子，有一套租金1500元的，报价20万，位置特别好，地铁200米，对面就是商场，我算了下租售比是9%。
他也说这种房子很少见，得看运气，但是不是也会冒出来。
总体上看，租售比7%以上的很少，5%到7%的很多，房龄都在20年以上。尤其是4%到5%之间的，很多很多，属于没人买的状态。
郑州普遍工资的一个月6000到7000之间，三环内次新房房价1万左右，他觉得郑州的房价很难跌下去了。
第二、我去贝壳上面查了一些数据
我设置的条件是总价50万以下，地铁房，同时排除高层，高层我是真怕，再便宜也不敢接盘。
这个六里屯167号，交通方面三轨交汇、附近3公里两个三甲医院，三个二级医院，三公里公园接近10个，幼儿园小学初中都是一大堆，不说了。
我们看一套53平的两室一厅，中楼层，1987年的房子。
房价28万，租金1100元，我问了一下中介，25万可以，毕竟这是贝壳的挂价，是可以议价的。
这样算的话，租售比是5.28%。
交易费用3000元一套，装修的话我估计一万可以搞定，这也折了一年租金进去，或者自己花两三千收拾一下就好啦。
第三、我的思考
这样的房子如果买下来，相当于可转债，保底的收益就是租售比，收租，可预期的收益就是拆迁。
我们看下上海的老破小，这是上海浦东三林的老破小，馨乐园。
2017年成交价5.2万一平，现在挂牌价5.1万一平，我估计5万可以拿下。
忽然感觉老破小的命运好惨，当然老破大的命运会更惨，这里不说了。
我原本以为租售比是可以撑得住老破小的命运，那为什么郑州的老破小租售比可以这么高？上海的老破小租售比的底在哪里？
上海的老破小的租售比普遍在2%偏上一点，和郑州普遍的5%，还有很大的差距。
从外观上看，两个城市的老破小是一样烂，居住环境上海的略好，但也没啥大的区别。
买房和租房向来被认为是两个不同的市场。因为买房除了居住之外，还可以落户，继而绑定教育、社保等福利，还能增加社会地位和幸福感，而租房往往被认为是买不起房，具有更纯粹的居住目的。
在纯房住不炒的概念中，住宅的租售比应该是略高于公寓，这就很惨了，因为住宅的当前市场价格远高于公寓。
如果租房，唯一的成本就是租金，看租售比即可。
如果买房，其成本是首付的机会成本、贷款的利息、房屋折旧+契税+物业费。
如果一套房子的寿命是50年，房屋折旧每年2%、首付30%，成本是国债利率、物业和装修折旧是每年1%，贷款利率是3.5%、这样计算租售比是6.2%。
也就是说租售比是6.2%的时候，租房和买房的一样的，这简直不可思议，没有人想过这个可能性。
那么回到居住舒适性上面，毕竟自己的房子好装修，这个可以每年付出多少的代价呢？
一套200万的房子，按照2%去支付，每年是4万。
租售比还剩下4.2%。
这可能就是郑州老破小租售比的真相了：纯纯的居住功能。上海的老破小租售比较高可以理解：它的户口和教育，有溢价，这两个都是非居住价值。
那么，如果租售同权和社保全国统筹两个条件实施，上海的房价可能就真的要崩塌了。
当然如果未来当地经济高速发展，居民收入迅速提高，那么租金水平也会提高，假定租售比不变，就推动房价上涨，如果是带杠杆买房，那么这个收益率就很不错，这种预期一定会反应到房价上面。
我们未来的收入水平会怎么推演，很关键。
我唯一搞不明白的地方是既然房子的租售比超过5%，银行存款和十年期国债收益率才2.5不到，为什么大家不买房收租？
可能的解释是：房子的装修折旧、房子的折旧、物业契税开支、空租期、管理成本，比我们想的要大。
这可能就是日本的房子租售比能到4%以上从而吸引大量国人去配置的原因吧。
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