昨晚收盘后，一众公司纷纷发布年报预告，大概是很惨。这里说房地产行业，按照经济观察网的数据，截至1月29日14时，共有64家A股上市房企发布了业绩预告，其中超2成房企释放大幅预亏信号，另有14家房企续亏，15家房企预减（净利润下滑50%以上），仅10家预增或略增，此外有12家房企扭亏为盈。
其中27家预亏超过693亿，公告显示，2021年度，华夏幸福归母净利润预计亏损331亿-391亿元；预计扣非净利润亏损318亿-328亿元。华夏幸福市值才128.76亿，能亏391亿，怎么做到的？中国平安作为大股东，有什么影响？还有一些粉丝当初跟着我买了华侨城（我走的时候没有跟着走），心里很忐忑，这里也一并聊聊我的看法。
企业的财务报表既是企业的经营活动决定的，同时又受财务记账方法的重大影响。
我们以华夏幸福为例，看看公司是怎么亏损的。
第一、财务费用大幅度增加，2021年度，公司依据原借款协议的相关约定，计提借款利息及罚息近200亿元（最终以审计报告为准）。
这些财务费用中一部分是之前资本化在存量的在建工程和存货中（没卖出去的房子），房子交付后，预收款项转化为营业收入，资本化的利息成为营业成本的一部分，导致当期利润暴跌。同时企业的债务并没有减少，利息的产生和过去一样多，但是没有办法再资本化，只能全部费用化，所以当期的财务费用非常高。
还有一部分是借款相关违约金及罚息。
第二、2021年营业收入大幅度减少，原因是部分区域政府延迟结算，产业新城企业延迟落地。
第三，产业新城应收账款及合同资产计提减值。
第四、园区配套住宅业务方面2021年受房地产销售价格及成本两方面因素综合影响，对房地产项目计提存货跌价准备。
第五、关于对外理财投资损失的确认。
一句话：2021年公司的营业收入减少了，费用化的财务费用大大增加，存量的金融资产进行了减值，在建工程和存货也进行了减值。这是一个彻底的大洗澡。
作为投资者，我们应该关注的始终是现金流，而不是利润表上面的净利润。
2020年12月2号我写了一篇文章，题目是《万科和融创，谁更值得投资？》。2021年3月15日，我写了一篇文章，题目是《我今天直接清仓了融创》。当时引起了很大争议，因为融创股息率接近7%，市盈率三倍多不到四，融创是上一波“内房股大牛市”的主角之一，拥趸很多。
在文章中我说，“我们看公司的一次性利润组成，交易性金融资产的公允价值变动收益净增加额89亿元（主要源于持股贝壳所得收益）以及处置合联营公司及联营公司净增加额25.6亿元（主要源于处置金科股份的税前收益），同时期内由于人民币升值导致汇兑损益由去年同期的8.8亿元大幅增加至本期的41.6亿元。”
这些一次性利润极大扭曲了市盈率对公司盈利能力的表达。
同时在利息资本化方面，2020年为278亿，2019年为220亿，直接增加了50亿的毛利。
除了这些记账手法，房地产行业如果持有商业地产的话，还可以通过所谓资产价值重估的手法来增加自己当期的利润。比如公司有一批商场酒店，去年作价100亿，今年找个机构重新估值，发现价值200亿了，那么就增加了100亿的利润。
大家注意：资产价值重估和利息资本化这两个技能虽然能增加利润，但是不会影响现金流，我们通过对比自由现金流和净利润的关系，就能发现净利润的含金量。
房地产行业的标杆是万科，有兴趣的同学去看看万科每年的现金流量表。
在房地产行业向上的时候，房地产公司为了融资，有做大利润，做低资产负债率的冲动，但是趋势一旦向下，那就是死！有的企业喜欢“逆周期拿地”，那么一旦看错后市，逆逆得正，相当于在行业最差的时候拿了最贵的地，这是经营层面，金融层面，前面加的杠杆，尤其融资成本较高的话，那就是企业的催命符！
对于华夏幸福，12月27日《华夏幸福关于实施债务重组的公告》称，由于企业经营困难，债务重组计划项下的金融债务，已发生未支付的利息豁免或利随本清，如选择利随本清，则利率调整为2.5%；已发生未支付的罚息、违约金、复利及其他违约责任予以豁免。
现在发布2021年业绩预告，大概率是因为没有走完流程，公司预告的这些亏损不大可能发生。
但是这份年报对中国平安一样对造成重大影响。
在长期股权投资的账面价值方面，对于控制性的关系，采用成本法，被投资企业的分红进入当期利润表，长期股权投资账面价值不变，但是需要进行减值测试。对于合营和联营公司，采用权益法，按照持股比例计算在被投资企业经营业绩中的比例计算盈亏。
中国平安虽然是华夏幸福的大股东，但不是控制性关系，那么华夏幸福的预亏，中国平安是要按比例吃下去的，9月13日，华夏幸福披露详式权益变动报告书，因控股股东华夏控股被动减持股份，平安旗下平安资管及平安人寿被动成为公司第一大股东，占股25.19%。
这意味着中国平安要吃下约80亿的亏损，尽管这只是个数字，中国平安一毛线都不需要出。
好消息是平安今年的半年报指出，上半年平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整金额为359亿，对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为208亿。
2021年初，平安联席CEO谢永林在平安业绩发布会上披露，平安对华夏幸福投资的风险敞口为540亿元，约是中国平安2020财年净利润的三分之一，但风险敞口不代表全部亏损，540亿元包括股权投资180亿元，以及表内债权投资360亿元，平安将会根据化债进程及时提取拨备。
咱们算一下，540亿风险敞口，180亿股权，360亿债权，计提了359亿，目前股权价值为36亿。
目前按照华夏幸福的债务安排，债权是可以全部拿回来的，也就说360亿债权可以拿回来，风险敞口只有180亿，但是计提了359亿，预计可以折回180亿，再考虑到股权还时有点价值的，那么理论上中国平安就可以多折回来216亿。
所以啊，大家也不要怕，尽管华夏幸福预亏几百亿，但是大股东中国平安早就计提了亏损，而且因为华夏幸福经营造成的亏损，中国平安本身是一分钱也不用出的。
回头说说华侨城，我们知道对于房地产行业，它的销售收入和营业收入是有两年左右的时间隔离的，也就是说2021年年报的经营数据是由2019年的销售情况决定的。
华侨城三季报的时候营业收入增长47.97%，净利润增长-34.85%。在预告中说，扣非下降了69.55%到79.29%之间，凭什么？难道2019年四季度的销售这么差？
公司说原因有四个：第一，2021年文旅板块营收下降，第二，房地产项目结转的毛利率较低，第三，公司投资收益减少，第四，对存货和固定资产减值。
第一个我信，但是我不信这么惨，不然怎么解释2021年三季报营收同比增长47.97%。第三个我信。第二个，有没有可能是公司积累了一批结转不好的项目，现在浑水摸鱼一把清，反正是比烂的时候了。第四，资产减值，这个我就不说了，公司操纵空间很大，和现金流没啥关系。
所以我的观点是，尽管华侨城的业务确实不乐观，但是绝对没有年报预告的那么差，这里面更多是一次性因素和会计记账方式的影响。
对商业思考的培养，财务分析的学习，估值模型的建立，这三个我认为是成熟投资者必备的基础技能，这三座大山不翻阅，注定是韭菜了。
房地产行业和其他出预告的公司，我后面慢慢分析吧。@今日话题 @雪球达人秀 @ETF星推官 $华夏幸福(SH600340)$ $华侨城A(SZ000069)$ $阳光城(SZ000671)$ #房地产已死#