【万科“贵吗”？恒大会被套吗？】

万科A今天收盘市值2500亿元人民币，贵吗？

万科今年合同销售额预计3600亿，房款已收，现金流实现的净利润大约500亿。调整后的真实净利润率大概14%（修正费用率=当期费用/当期合同销售额）。净利润70%归股东，大约350亿。

上面算的是万科今年实际赚进口袋的钱。但由于财务报表交楼才能结算收入利润，所以万科2016年的年报预计是这样的：收入2400亿，净利润320亿，归股东约230亿。

也就是说，看报表是十倍出头的市盈率，而实际上只有7倍出头。

前几天王石高调宣布，六年后营业收入就能达到1万亿，这意味着2020年合约销售就得先达到1万亿。

笔者认为，如果万股团队保持稳定，这个目标并非吹牛。2020年，恒大、万科、碧桂园三家中起码有两家能达到万亿合约销售。那时候，每年实际赚进口袋的归股东利润是千亿起。

对于如此高成长的房地产龙头，现在的2500亿市值，七倍多真实市盈率，你还觉得贵吗？恒大许老板显然不认为万科贵了，同行才最了解同行的价值。恒大如果长期持有万科，三四年翻倍是起码的。

当然，万科如果乱了，要重新考虑。希望不要乱吧。希望股权之争最终能得到妥善解决。

为什么现在市场上一致觉得万科贵了呢？无外乎以下几个原因：
1、累积涨幅巨大，话说两年半前才六块多，现在都二十多了。
2、2500亿市值相比保利不便宜，相比碧桂园、恒大、融创太贵了。
3、人们看的都是财务报表上滞后两年的利润，而非现金流上今年实现的利润。
4、股民们大多不懂房地产，看不到龙头房企确定性的高增长。他们因为不懂，所以这许多年来绝大多数股民、基金经理都跑不赢炒房大妈。

坦率的讲，笔者之前也觉得万科“贵”了，去年就卖了万科换了恒大。但其实这是相对贵，并非绝对贵。笔者暂时不会考虑买万科，实在因为小伙伴们相对太便宜。

想想同样是2020年万亿销售千亿利润的地产强势龙头，恒大才700亿港币市值，碧桂园不到1000亿港币市值，这实在是天上掉馅饼。感谢“短视”的近乎“愚昧”的香港股市赐予我们“食物”，善哉善哉！

$中国恒大(03333)$$万科A(SZ000002)$$碧桂园(02007)$