【恒大与碧桂园，你不知道的细节】
文章不错，立场客观。补充一二供参考：

1、土地增值税，销售时预缴销售额的1%，项目接近清盘时多退少补。2015年损益表，碧桂园的土地增值税低至1.0%，恒大的高至5.7%，中海是3.1%、万科等在3.4%、保利3.9%、融创-1.5%。有理由认为，随着碧桂园毛利率探底回升，其土地增值税率也会回升（今年上半年已回升）。而恒大的土地增值税高的异常，因不是实缴，有预提预算性质，或有“藏了利润”的可能性。就是说如果以前扣多了，以后可能冲回。

2、销售费用、管理费用。恒大的里面是含了多元化产业的，比如农牧，比如金融，比如足球，比如精准扶贫10亿。单地产主业，费用率并没那么高，业绩发布会恒大官方提供的资料显示，2016年上半年地产主业核心净利率12.5%（笔者预计全年高于13%）。当然，由于恒大高薪养廉，自然会表现出高毛利、同时高薪酬即高费用。至于碧桂园，费用率在下降，难道员工薪酬下降了？我觉得不一定。因为碧桂园实施了员工跟投，员工作为项目的少数股东。员工的收入部分来自于项目分红，但这些分红应该是资本化的，随项目结算收入时才从税后利润分走。合作项目的少数股东利润都是这样做账的。也就是说，通过员工跟投入股，可以把一部分员工当期收入资本化。员工跟投可能是好制度，但碧桂园、万科股东，要意识到这项政策对报表短期的影响。

$中国恒大(03333)$$碧桂园(02007)$