【呆会计才度duo高派息的许老板肚子里有私心】
资本市场上颇有一大群人，看着恒大连续三年高派息（账面归股东净利润的50%），同时又净负债率高企，就用自己的小心思揣测一下许家印的大肚子，“恍然大悟”：原来许老板是想把钱先分到自己口袋里，把负债留给上市公司，将来公司有风险自己也不怕了。
呵呵，呵呵，除了呵呵我倒是还能干点儿什么。
倒不能说这些人多么“用心险恶”，还不能扣这么大的帽子。其实这些人不过是一群呆会计罢了。他们相关专业能力或阅历所限，实在是看不懂开发商的报表。
其实，以恒大这样毛利率能稳定在28%以上的开发商，扣掉销售和管理费用、土地增值税、所得税，净利润率起码10%以上，13%也不稀奇。也就是说，恒大2015年合同销售2000亿，起码净赚200亿；今年合同销售3500亿，起码净赚350亿；明年销售冲击5000亿，净利也笨着500亿去了。只是，只是，只是，由于
房地产行业特殊的财务制度，虽然预售时已经回款，利润提前装口袋了，但开发商的营业收入和毛利，却要滞后差不多两年才能体现到财务报表上。再加上高速成长期各种收入费用期间错配、永续债利息不能资本化等等，才使恒大的账面利润看起来比较“可怜”，实则是被大量推迟了。
恒大的派息也不过才每年五六十亿，相对于落袋净利润两三百亿来说算的了什么呢？只能说，万科、中海、保利们实在是太抠门了，派息方面。
呆会计还经常会追问，为什么恒大的经营净现金流总是负的？因为拿地去了呗。开发商拿地，相当于制造业买原材料，不是算投资现金流出的，而是算经营现金流出。恒大为何销售增长那么快？因为超前储备原材料呗。现在近2亿平米土地储备，还基本都是归股东的，不是合作拿的，全世界没其他开发商可比。
其实这些呆会计啊，也不是智商不好，只是不熟悉房地产行业的会计准则。照搬制造业的会计思维用于房地产，就变成呆会计了。
有人问，为什么那么多外资投行地产分析师和评级机构也唱空恒大？答案是：部分分析师缺乏房企工作经验，学校刚毕业，还是呆会计；部分分析师揣着明白装糊涂，别有用心。后者就像那些常年唱空中国的家伙，眼睁睁的看着中国发展壮大，还是黑，还是阴谋论、崩溃论。两三年前你要是听他们的，相信恒大目标价两三块，你现在如何理解他们给恒大的目标价怎么都五六块了呢？以后更不会理解为什么目标价还能十块、二十块。
$中国恒大(03333)$