【恒大地产2015年年度业绩发布会纪要】
笔者应该是唯一同时参加记者会和分析师会两场发布会的听众，恒大员工和工作人员除外。无论是记者的业余问题，还是分析师的专业问题，许主席和夏博士都没被他们牵鼻子，而是择机把自己想说的干货都“填充”进去，主动而诚恳的和大家交流。现场气氛不错，“挑刺”者很少。
发布会除了业绩发布，还变成了海花岛推介会。所有人领取的六份材料中，有三份是海花岛的，一份是深圳土地储备的，一份是业绩PPT，一份是业绩摘要。六份共同装在海花岛的宣传纸袋中。会场的背景也是海花岛。
笔者的纪要不拘形式，不按时间顺序，把记录的要点都分享给大家即可，但力求原汁原味，不带主观情绪，必要的地方简单加注。公开材料上有的无新意的要点省略。
［1］许主席说，“恒大地产”该改名了，多元化布局已成型，再叫地产不太合适了。
［2］记者和分析师都有问，1600亿现金怎么花？夏博士说将并购一些好的地产项目及好的上市公司（注意：要并购上市公司，原话），要通过并购实现金融全牌照。许主席说，恒大为防止高负债的潜在风险，手段之一是账面会保留充足现金。
［3］CFO谢惠华先生称派息政策是：归属上市公司股东净利润（2015年为104.6亿元）的50%，即52亿元人民币。（注：此口径利润有下降，故派息有降） 
［4］许主席多次强调，金融业非常好，产融结合，不但可带来可观的利润，而且对地产主业抗风险能力有巨大提升。恒大进金融进晚了，要是早两年会更好，现在进入也行吧。恒大金服，互联网金融，受到热捧，是依托恒大庞大实业的。我们帮上游供应商融资，我们敢给他们担保，因为我们控制着他们（注：指占用着供应商的资金），没风险，比其他一些互联网金融平台有天然优势。金融业务今年就能盈利，我们发展的很稳健。（注：意指没过分烧钱推广，而且并购进来的就是带利润的）
［5］有分析师问冰泉等业务连续两年重大亏损，会否退出。许主席称目前已进入的多元化领域，公司都认为是非常好的领域，不但不会退出，而且会一个个夯实。恒大冰泉、粮油、乳业，已完成树品牌和全国网点布局，估计今年5月农牧集团可实现盈亏平衡，全年实现盈利。（注：去年也说盈利来着，呵呵）
［6］恒大健康，恒大哈佛肿瘤医院今年下半年将在海南开业，现已封顶。由于是在医疗实验区里，国内不能用的疫苗、干细胞技术等，该医院都可以用。
［7］恒大文化。已开业39家影城，今年再开116家，累计达到1085块屏幕。2014年开业的影城已经于2015年全部实现盈利。2015年开业的影城应该能在2016年全部实现盈利。
［8］深圳现有20个项目，1200万平米建筑面积，货值3500亿。2016年底可能会达到25个项目。主要是旧改项目。夏博士介绍，按照深圳的政策，哪家开发商启动了拆迁，将来不用再招拍挂，这个项目就是这家开发商的了。北京、上海政策不同，拆迁结束还要招拍挂，项目还不一定是你的。目前恒大1.56亿平米总土地储备中，只计算了深圳97万平米，因为这些是拆迁完成的。其他项目还没完成，未来将陆续计入。预计2016年深圳贡献200亿销售，2017年将成倍增加，因为深圳土储今年料数倍增加。
［9］海花岛是恒大文化旅游业务第一个大项目。海花岛是五年前就做出战略考虑的。要想在海南拿超大块的土地不容易，填海是最好办法。西海岸生态环境相对更好。项目的着眼点，一开始就不是定位于国内旅游，而是定位于吸引全世界人来中国旅游，所以规划起点非常高。海花岛去年财报亏损19亿（注：应是广告促销等费用），实现销售122亿都还没进财报，几百元的填海楼面成本，9000元销售均价，利润可观。
［10］为什么2015年利润指标比2014年有所下降？夏博士给出了扣除多元化业务亏损后，房地产业务的数字，增长良好：营业额较2014年增长17.8%至1267亿，毛利率从28.7%微降至28.6%（注：行业中毛利率稳住难能可贵），毛利额增长17.2%至362亿，净利润总额增长13.9%至235.4亿，净利率从19.2%降至18.6%，核心净利总额增长16.7%至172亿，核心业务净利率从13.7%微降至13.6%。（注：对恒大的地产主业估值应以此数据为基础加工，多元化业务虽然亏损，也应另外估值）许主席补充道，即使是房地产主业，去年的营销费用和管理费用都是按支撑2000亿销售来花的，但却被1267亿结算营业额来分摊。（注：意思是50%的销售增长和费用增长，被17.8%的结算收入增长分摊，你懂的。）比如海花岛去年就投入费用19亿，收入要以后结算。（二位的意思是利润下降主要受多元化业务拖累和销售及费用增长太快所致。）谈及多元化业务亏损，许主席强调，前两年亏损才是正常的，不花钱树品牌，不花钱建渠道，是不能平衡规模和利润的。（注：不上规模赚不了大钱。）
［11］展望2016年利润，许主席称“好事都集中在今年了”。一方面，去年大卖2000亿，今年再大超2000亿，今年结算收入必有大幅增长，多元化业务再（由大亏）转为盈利，可想而知……
［12］2016年销售展望。许主席提前爆料，3月预计销售280亿，一季度650亿。他还强调一季度是传统淡季，全年你让我卖3500亿，我表示很有难度，但大幅超过2000亿，现在就可以承诺。有分析师问是否可一举超过万科？许主席表示从未想过当行业大哥。我们只是按自己的计划发展。
［13］永续债。夏博士介绍去年还了200多亿（说明两年到期的就都还了），之所以再借了很多新的，是因为很多项目原本是股权合作，但出资的基金却要求参与项目管理并干涉采购。这恒大不愿意，后来就转成永续债。恒大的永续债都是针对好项目，由银行发行的。银行只愿为保利、中海、恒大等少数几家大企业发永续债。去年新发永续债利率都在10%以内，且一年后恒大有权赎回。如果股权合作，那些基金要的回报远不止10%。许主席补充，永续债是很好的工具，主要用于拿地。恒大自己出资20%，永续债出80%，很少的钱就把地拿下了，通常开发贷下来就可以开始还款。永续债和开发贷都是同一家银行。
［14］恒大正式宣布，自己已经不是三线城市为主的开发商，而是一二线为主的开发商。许主席和夏博士兴致勃勃的回顾“从三线包围一二线，到解放一二线”的战略历程。2006年，以恒大的财力，仅够在一线城市拿一块地。为花最少的钱办最多的事，恒大选择了大面积进军二线省会城市，当时还是挖个坑就能卖楼，地价很便宜。2009年，二线城市要求出地面2/3才能预售了，地价也增长了。恒大面临进一线还是三线的选择，最终决定先进入满足条件的三线城市，继续快速做大规模。城市选择要求市区人口50万以上、GDP1000亿以上、存款余额300亿以上。如果当时进入一线，恒大现在的规模可能只有500亿。凭着二三线城市，恒大于2013年达到了千亿规模，才开始战略回归一二线。2014年基本完成了一二三线均衡布局，2015年进一步加强一二线的比重。
［15］恒大的土地储备溢价一倍多。谈及净负债率，许主席和夏博士先后强调，去年底，恒大1.56亿平米土地储备原值1982亿（买入价），世邦魏理仕按市价评估的价值为4910亿。增值2928亿，补交50%土地增值税，再交25%所得税（净资产会增加1100亿左右），净负债率将大幅下降至52.8%。假设把所有土地储备仅按原值变现卖掉，净负债率将为-46%。（注：就一假设。就是说对于土储巨大的恒大，土地巨额升值都没考虑到净资产里）许主席还再次强调，房地产开发企业要想高增长，只能高杠杆，别无它法。高杠杆只要是用来拿地了，就没问题。不同于制造业的厂房设备，土地是不可再生资源，永远是升值的。
（完）

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