逍遥投资派的第191篇原创
美股日日研131:盘点一下房地产投资信托-写字楼板块
Summary
房地产投资信托-写字楼板块的营业利润通常都要比资产出售利润低的多，与其说是靠运营赚钱，不如说是靠运营付利息，靠买卖房子赚钱，所以长期来看和房价走势相关度极高。
单租户类最不灵活，所持物业很难转手，因此盈利能力也最弱，普遍缺乏资产出售收益，在板块内表现最差。
目前板块受高利息和低出租率影响表现非常差，同时估值(市净率)也很低，选出来5支股票和5支观察股。
投资指数
(板块指数代表投资机会，个股指数代表安全性，最高3星)
房地产投资信托-抵押板块：⭐️⭐️⭐️
1. $吉劳埃地产(KRC)$ ⭐️
2. $海伍兹物业(HIW)$ ⭐️
3. $Piedmont办公室地产(PDM)$ ⭐️
4. City Office REIT(CIO) ⭐️
5. Franklin Street Properties Corp.(FSP) ⭐️
观察股（需要关注后续季报）
1. 亚历山大房地产(ARE) 👀
2. 卡津斯不动产信托基金(CUZ) 👀
3. JBG Smith Properties(JBGS) 👀
4. Paramount Group(PGRE) 👀
5. Hudson Pacific Properties(HPP) 👀
下面是分析过程 👇
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今天是2023年9月12日，周二，我们来盘点一下房地产投资信托-写字楼板块。
板块内一共有26支股票，市值从195亿(亚历山大房地产)到9570万，百亿级2支，20亿级11支，板块极小，集中度也不高。
从市盈率来看，有8支低于0，1支低于8.5，9支在8.5和25之间，8支高于25，板块的盈利能力较弱，估值较高。
从市净率来看，1支负资产，16支小于1，9支高于1。
下图是一年涨跌数据，来自finviz。
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由于板块内大部分股票市净率都低于1，而房地产行业的净资产很重要，因为不像生产行业净资产贬值那么严重，所以无法按盈利能力快速排除，就按照市值从高到低挨个分析。
亚历山大房地产(ARE) 5年来营收持续增长，平均增速为18%，营业利润仅在2021年萎缩1.1%，平均增速为15.1%，净利润受资产出售收益影响波动较大，近4年平均增速为13.6%。
2023前两季度营收增长11.1%，营业利润增长10.3%，净利润增长33%。
长期借款111.83亿，是227.67亿净资产的49%，杠杆率不算高。
目前市盈率35，市盈率TTM下降到32.8，如果全年净利增长33%，市盈率将下降到26。股息率4.4%，市净率1，目前估值在合理范围，考虑到板块龙头溢价，可以建少量观察仓位(👀)
波士顿物产(BXP) 5年来营收只在2020年萎缩了6.6%，平均增速为3.6%，营业利润只在2020年萎缩了13.4%，平均增速为3.2%，净利润受资产出售收益波动影响较大，5年来波动中增长，5年平均净利为8.1亿。
2023前两季度营收增长6%，营业利润萎缩4.7%，净利润萎缩46%，归母净利萎缩50%。
长期借款154.56亿，是82.93亿净资产的1.9倍，杠杆率不低。
5年来现金流经营净额略高于投资净额。
目前市盈率12.2，市盈率TTM提升到了15.6，如果全年净利萎缩50%，市盈率将提高到24.4，如果按5年平均净利计算，市盈率为12.8。
市净率1.7，股息率5.9%，目前估值的吸引力不大。
沃那多房信(VNO) 营收从2019年就开始萎缩，2021年才开始好转，营业利润则是从2018年连续萎缩3年，近两年开始恢复，但2022年仍仅有2018年的47%，净利润则受资产出售收益影响在2020和2022年均亏损。
2023上半年营收增长2.5%，营业利润增长16.6%，净利润则受资产出售收益下滑影响萎缩40%。
目前市盈率和市盈率TTM均为亏损状态，如果按5年平均净利6.2亿计算，市盈率为7.7，股息率5.7%，市净率1.1，目前估值的吸引力不大。
吉劳埃地产(KRC) 5年来营收持续增长，平均增速为8.8%，营业利润除2018年萎缩外增长了4年，平均增速为9.5%，净利润受利息费用持续增长和资产出售收益大幅波动影响，近4年在波动中小幅萎缩。
2023上半年营收增长7.5%，营业利润增长12.9%，净利润增长11.6%。
109亿资产中98亿都是地产，占比90%。
目前市盈率18.3，市盈率TTM为17.4，如果按5年平均净利3.2亿计算，市盈率为13，目前市净率0.78，股息率6%，综合来看可以谨慎选择(⭐️)
卡津斯不动产信托基金(CUZ) 5年来营收持续增长，平均增速为10.3%，近两年增速很慢，营业利润也持续增长，平均增速为18.2%，近两年增长也几乎停滞，净利润则受资产出售收益波动影响很大。
2023上半年营收增长9.3%，营业利润增长7.1%，净利润萎缩28%。
76亿总资产中有70亿是房地产，占比92%。
目前市盈率20.5，市盈率TTM为23.2，如果按5年平均净利1.8亿计算，市盈率为19.2，市净率为0.76，股息率为5.6%，可以先建少量观察仓位(👀)
Corporate Office Properties Trust(OFC) 是租办公室和数据中心的，5年来营收波动中增长，平均增速为3.8%，营业利润5年平均增速为3.7%，净利润波动较大。
2023前两季度营收萎缩11.7%，营业利润增长2.1%，净利润受资产出售收益影响增长了19%。
目前市盈率16.4，市盈率TTM降到了15，如果按5年平均净利1.3亿计算，市盈率为21.7，市净率1.6，股息率4.5%，综合来看吸引力不大。
SL Green Realty(SLG) 5年来营收除2019年微增外下滑了4年，营业利润也在波动中下滑，净利润则主要受资产出售收益和重组并购收益影响波动较大，2022年一度亏损，2023上半年又由于资本性资产减值影响继续亏损。
100亿总资产里只有50亿是房地产，占比仅50%。
如果按5年平均净利2.8亿计算，市盈率为9.4，股息率8.4%，市净率0.68，可以再观察几个季度。
海伍兹物业(HIW) 5年来营收缓慢增长，平均增速3.4%，营业利润除2019年萎缩外增长了4年，平均增速为3.8%，净利润则受资产出售收益影响波动很大。
2023上半年营收增长2.4%，营业利润萎缩2.7%，净利润萎缩6.2%。
60亿总资产中房地产有51亿，占比85%。
目前市盈率15.4，市盈率TTM为15.8，如果按5年平均净利2.3亿计算，市盈率为10.5，市净率1，股息率8.7%，综合来看可以谨慎选择(⭐️)
Empire State Realty(OGCP), Empire State Realty OP-ES(ESBA), Empire State Realty OP-250(FISK) 流通股不足10%，成交量极小，缺乏投资价值。
道格拉斯艾美特(DEI) 5年来营收除2020年萎缩4.8%以外增长了4年，平均增速为4.1%，营业利润则在2019和2020年连续下滑，之后增长了两年，但仍然低于2018年的高点，净利润则受其它收入影响在2019年大幅增长过一次，波动较大。
2023上半年营收增长4.1%，营业利润萎缩25%，净利润萎缩98%。
目前市盈率23.9，市盈率TTM提高到40，如果按5年平均净利1.5亿计算，市盈率为14.6，股息率6.5%，市净率0.92，综合来看吸引力不大。
Equity Commonwealth(EQC) 5年来营收大幅下滑至2021年，2022年反弹8.9%，营业利润近3年均亏损，净利润2021年亏损，2022年微弱盈利，2023上半年大幅增长至0.39亿。
目前市盈率73.3，市盈率TTM降为33.6，如果按5年平均净利2.5亿计算，目前市盈率为8.4，市净率0.92，最近没有股息，综合来看没什么吸引力。
JBG Smith Properties(JBGS) 5年来营收波动中变化不大，营业利润则在2020和2021年亏损，2022年才扭亏，总体大幅萎缩，净利润受资产出售收益影响波动较大。
目前市盈率22.1，市盈率TTM亏损状态，如果按5年平均净利0.13亿计算，市盈率为123，目前股息率5.8%，市净率0.62，58亿总资产中有48亿房地产，占比83%，净资产30.5亿，市净率看起来有些吸引力，可以少量建些观察仓位(👀)。
Easterly Government Properties(DEA) 近5年来营收持续增长，平均增速为17.5%，最近增速下降到6.8%，营业利润前4年增长，2022年几乎没变化，5年平均增速为24.6%，净利润也在2021年暴增，2022年仅增长4.7%，公司的出售资产盈亏非常少。
2023年上半年营收萎缩1.7%，营业利润萎缩15.7%，净利润萎缩38%。
目前市盈率37.5，市盈率TTM为47.2，股息率8.3%，市净率0.95，综合来看估值偏高。
Paramount Group(PGRE) 5年来营收和营业利润都比较平稳，净利润受其它收入影响波动很大，而且5年累计是亏损的，2023年上半年亏损加剧。
目前公司现金4.3亿，房地产67.9亿，总负债40.2亿，差值为32亿，目前总市值为11.3亿，占比35.3%，相当于折扣掉一多半，股息率目前还有5.1%，可以建少量观察仓位(👀)。
Hudson Pacific Properties(HPP) 5年来营收整体增长，营业利润除2020年外也基本稳定，净利润则受重组并购和资产减值影响严重，近4年来大幅萎缩，2022年亏损，2023上半年受营业利润大幅下滑影响亏损还加剧了。
目前现金有1.1亿，房地产有76.8亿，总负债为53.3亿，差值为24.6亿，目前市值仅有10亿，仅占41%，相当于59%的折扣，股息率12.3%，可以建少量观察仓位(👀)。
布兰迪维因不动产信托(BDN) 营收5年来波动中萎缩，营业利润也是整体下滑趋势，净利润则受资产出售收益影响波动很大。
目前现金0.3亿，房地产28.1亿，总负债24亿，差值为4.4亿，差值和负债比有点太少，意味着风险很高。
目前市盈率16.1，市盈率TTM为35.5，如果按5年平均净利1.1亿计算，市盈率为7.8，市净率0.55，股息率15.3%，暂时观望。
Piedmont Office Realty Trust(PDM) 营收5年来总体略有增长，营业利润则是有所下滑，净利润则受资产出售收益的影响波动较大。
2023上半年营收增长6.7%，营业利润增长4.2%，净利润增长1.3倍。
目前现金520万，房地产35.1亿，总负债20.5亿，差值为15亿，现金看起来比较少。
目前市盈率5.4，市盈率TTM为10.6，如果按5年平均净利1.5亿计算，市盈率为5.3，市净率0.44，股息率13%，虽然现金流风险很高，但是估值确实很低，可以谨慎选择(⭐️)。
Peakstone Realty Trust(PKST) 最近4年营收增长3年后下滑了1年，营业利润则在2019年达到高点后回落下来，净利润则是前4年没怎么动，2022年上市后大幅亏损4.4亿，主要是减值、勾销和固定资产出售损失，看起来似乎管理非常不善，暂时毫无吸引力。
Orion Office Reit(ONL) 2021年上市，上市后营收快速增长，营业利润则在2022年暴跌至亏损，净利润近两年连续亏损，2022年亏损达到1亿。
2023前两季度营收萎缩3.6%，营业利润增长到645万，但由于利息费用非常高，加上还有大量资产减值，净利润亏损达到0.25亿。
目前现金有0.4亿，房地产有12.2亿，总负债5.9亿，差值为5.9亿。
市盈率无论如何计算都是亏损，市净率0.33，股息率7.4%，没什么吸引力。
Postal Realty Trust(PSTL) 2019年上市以来，营收、营业利润和净利润都保持高速增长，净利润2021年扭亏，和板块内其他股票相比缺乏资产出售收益。
2023上半年营收增长24%，营业利润增长85.7%，归母净利受利息费用暴增影响萎缩了12%。
目前市盈率94.4，市盈率TTM108.9，市净率1.3%，股息率6.7%，考虑到近期增速大幅放缓，暂时观察。
OFFICE PROPERTIES INCOME(OPI) 5年来营收总体增长，在2019年短暂爆发过一年，营业利润也类似，基本在1.1亿左右，净利润则受资产减值影响近两年都亏损。
2023上半年营收萎缩7.7%，营业利润萎缩6.2%，净利润亏损0.13亿。
目前现金有0.25亿，房地产有34.3亿，总负债26.9亿，差值为7.7亿，占房地产的22%，意味着房地产销售价格下滑20%就会抹掉所有的折扣。
综合来看吸引力不大。
City Office REIT(CIO) 5年来营收和营业利润都保持稳定增长，平均增速分别为11.2%和19.1%，净利润受资产出售收益影响波动很大，5年来没有一年亏损。
2023上半年营收增长10%，营业利润萎缩7.3%，净利润在优先股派息后亏损369万。
目前现金0.38亿，房地产13.6亿，总负债7.5亿，差值6.5亿。
目前市盈率22.4，市盈率TTM亏损，如果按5年平均净利1.1亿计算，市盈率为1.8，市净率0.29，股息率14.2%，可以谨慎选择 (⭐️)
Franklin Street Properties Corp.(FSP) 5年来营收和营业利润持续下滑，2022年营业利润几乎归零，净利润则受资产出售收益影响波动很大，5年来持续盈利。
2023上半年营收继续萎缩11.4%，营业利润萎缩90.8%，净利润亏损。
目前现金590万，房地产10.8亿，总负债4.4亿，差值6.4亿。
目前市盈率189，市盈率TTM23.6，如果按5年平均净利0.29亿计算，市盈率为6.7，市净率0.26，股息率2.1%，可以谨慎选择 (⭐️)
Creative Media & Community Trust(CMCT) 目前优先股已经把普通股的净资产挤成负数，目前没有投资价值。