逍遥投资派的第189篇原创
美股日日研129:盘点一下房地产投资信托-工业板块
Summary
房地产投资信托-工业板块中一大主角是自助存储，近几年高速增长，这个现象似乎在美国独有，也或者是别的国家的创业机会。整个板块的估值过高，仅选出一支股票和两支观察股。
投资指数
(板块指数代表投资机会，个股指数代表安全性，最高3星)
房地产投资信托-抵押板块：⭐️
1. $Innovative(IIPR)$ ⭐️⭐️
观察股
1. $Extra Space Storage(EXR)$ 👀
2. $Stag工业(STAG)$ 👀
下面是分析过程 👇
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今天是2023年9月7日，周四，我们来盘点一下房地产投资信托-工业板块。
板块内一共有16支股票，市值从1124亿(Annaly Capital Management)到5656万，千亿级1支，百亿级3支，50亿级6支，20亿级3支，股票数量虽然少，但是规模远高于REIT-抵押板块，集中度也较高。
从市盈率来看，有3支低于0，5支在8.5和25之间，8支高于25，板块的盈利能力较强，估值较高。
从市净率来看，最高8.3，最低0.33，中位数2.2。
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股票数量不多，就按市值从高到低的顺序进行分析。
安博(PLD) 是做工业和物流地产的，5年来营收持续增长，平均增速为17.9%，营业利润也保持增长，平均增速为24%，2022年营业利润是利息费用的7.4倍，负担不轻，净利润受资产出售收益的影响很大，近两年在高位，5年平均增速为15.1%。
2023前两季度营收暴增70.1%，营业利润增长1.1倍，净利润受资产出售收益大幅下滑影响反而萎缩了4.7%。
目前市盈率28.7，市盈率TTM提高到33，对于一个周期性很强的板块来说估值有些高。
公共存储公司(PSA) 是做自助存储的，5年来营收持续增长，平均增速为9.4%，近两年增速很快，2022年达到22.4%，营业利润前三年变化不大，近两年较快增长，2022年增速达到26.5%，营业利润是利息费用的18.5倍，负担不重，净利润受资产出售收益的影响很大，2022年达到23.6亿，超过了营业利润，净利润达到43.7亿。
2023前两季度营收增长10.4%，营业利润增长15.5%，净利润受资产出售收益转为微亏影响萎缩了6.1%。
目前市盈率11.5，市盈率TTM微升到11.7，如果不计出售资产收益，市盈率将在20以上，如果按5年平均净利22亿计算，市盈率为22，和长期增速比没什么折扣，缺乏吸引力。
Extra Space Storage(EXR) 是做自助存储的，5年来营收持续增长，平均增速为11.7%，近两年增速很快，2022年达到22%，营业利润也持续增长，平均增速为13.9%，2022年增速为24.3%，营业利润是利息费用的6.9倍，负担较重，净利润近4年持续增长，4年平均增速为19.8%。
2023上半年营收增长10.4%，营业利润增长7.7%，净利润受利息费用大幅增长影响萎缩了8.9%。
目前市盈率19.7，市盈率TTM微增到20.6，股息率5.7%，考虑到板块的周期性和当前可能所处的位置，可以建少量观察仓位(👀)。
Rexford Industrial Realty(REXR) 是出租工业地产的，营收、营业利润和净利润都保持了5年增长，5年平均增速分别为31.4%，46.4%和33.5%，净利润增速较慢是由于其他净收入有一定影响。
2023前两季度营收增长31.8%，营业利润增长36.9%，净利润增长34.2%。
目前市盈率57.7，市盈率TTM降到54.2，如果全年净利润增长35%，市盈率将下降到42.7，对于周期性非常强的板块来说这个估值似乎有点太高了。
CubeSmart(CUBE) 是做自助存储的，5年来营收、营业利润和净利润基本保持持续增长，平均增速分别为12.6%，12.2%和16.6%。
2023上半年营收增长6.2%，营业利润受折旧大幅减少影响大幅增长57.6%，净利润增涨1倍，但这个增长很虚，因为折旧费用即使不恢复也不能持续降低，净利增速就又会降下来。
目前市盈率31.8，市盈率TTM降到了23.8，和长期增速比折扣不大，暂时先观察。
Americold Realty Trust(COLD) 是做温控仓库的，2018年上市以来营收持续增长，平均增速为13.6%，其中2021年大幅增长36.6%，但是营业利润却在2021年大幅萎缩33%，原因是成本和费用双双增长过快，同时净利润在2021年陷入亏损，2022年依然没能扭亏。
2023上半年营收萎缩7.6%，营业利润受毛利率大幅提升影响增长了80%，净利润却受其他费用影响再度大幅亏损。
目前市盈率和市盈率TTM均为亏损状态，即使按2019年净利润高点0.48亿计算，市盈率也达到了187，缺乏吸引力。
EastGroup Properties(EGP) 是做工业地产出租的，营收5年来持续增长，平均增速为12.2%，营业利润也持续增长，5年平均增速为13.9%，净利润受出售资产收益影响在2020年一度下滑12.1%，其余4年增长，5年平均增速为17.3%。
目前市盈率41.3，市盈率TTM提高到了48.2，估值和增速比吸引力不大。
第一工业地产(FR) 主要做轻工业和办公室租赁，营收5年来持续增长，平均增速为6.4%，营业利润也持续增长，5年平均增速为9.1%，净利润受资产出售收益影响波动较大，5年平均增速为12.9%。
目前市盈率18.8，市盈率TTM提高到了21.3，和增速比估值比较合理，暂时观察。
STAG Industrial(STAG) 是做仓库和配送物业租赁的，5年来营收持续增长，平均增速为16.9%，营业利润也持续增长，5年平均增速为28.8%，净利润受资产出售收益影响波动较大，近两年持续萎缩，4年平均增速为17.3%。
2023上半年营收增长7.7%，营业利润增长15.8%，净利润增长18.8%。
商誉及其他无形资产4.64亿，占34.44亿净资产的13.5%，长期借款22.25亿，占净资产的65%。
目前市盈率36.8，市盈率TTM降到了34.1，市净率2，股息率TTM为4%，综合来看略有低估，考虑到地产行业周期，可以先建少量观察仓位(👀)
Terreno Realty(TRNO) 是做工业地产租赁的，5年来营收持续增长，平均增速为15.8%，营业利润也持续增长，5年平均增速为23%，净利润受资产出售收益影响在2022年大幅增长127%，前4年平均增速为13.2%。
目前市盈率23.3，市盈率TTM提升到33，考虑到22年的基数太高，今年大概率下滑，目前估值吸引力不大。
National Storage Affiliates Trust(NSA) 是做自助仓储的，5年来营收、营业利润和净利润均持续增长，平均增速分别为24.5%，30%和32%。
2023上半年营收增长9.7%，营业利润增长19%，净利润受利息费用大幅增长影响萎缩了7.9%。
长期借款达到了30.9亿，是23.84亿净资产的1.3倍，杠杆率太高，并且已经达到影响净利润的程度。
目前市盈率34.3，市盈率TTM降到了31.8，股息率6.5%，可以多观察几个季度的利息费用影响再做判断。
LXP Industrial Trust(LXP) 是做单租户物业和土地出租的，5年来营收波动中下滑，营业利润近4年持续下滑，净利润主要受资产出售收益影响，营业利润反而没那么重要，5年平均净利为2.4亿。
2023上半年营收增长7.5%，营业利润大幅增长41.7%，但由于资产出售太少，净利润大幅萎缩94%。
目前市盈率25.5，市盈率TTM达到了46.3，如果按5年平均净利计算，市盈率为11.8。综合来看吸引力不大。
Innovative Industrial Properties, Inc.(IIPR) 是做医疗用途地产租赁的，营收、营业利润和净利润均实现了5年高速增长，2022年增速分别下降到35.1%，22.6%和35.4%。
2023前两季度营收增长13%，营业利润增长3.3%，净利润增长9.4%。
资产负债率仅有18.5%，长期借款3亿，占19.53亿净资产的15.4%。
目前市盈率16.1，市盈率TTM微降到15.8，市净率1.3，股息率TTM为8.1%，综合来看可以选择(⭐️⭐️)
Plymouth Industrial REIT, Inc.(PLYM) 是个典型的利润增长赶不上利息增长的例子，近5年持续亏损，2023上半年情况也没多大改善。
目前市盈率和市盈率TTM都是亏损状态，市净率为2.3，暂时没有投资价值。
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) 是2018年上市的做工业和物流地产的公司，上市以来营收波动中增长，营业利润基本稳定在1亿左右，前4年持续盈利，2022年大幅举债造成利息费用暴增，净利润转为大幅亏损，2023上半年继续亏损。
尽管目前市净率0.32，但在亏损情况得到改善前暂时观望。
Global Self Storage Inc(SELF) 是做自助仓储的，2016年上市，近5年来营收持续增长，平均增速为9.8%，但是2018年营收811万，2022年1185万，对这个规模来说增速实在过慢，暂时没有吸引力。